Mieterhöhung nach Modernisierung: Das darf der Vermieter und das nicht

Die Durchführung einer Modernisierung ist immer mit einer Investition und dem damit einhergehenden finanziellen Aufwand verbunden. Wohnungseigentümer dürfen hierbei die ansässigen Mieter über eine Umlage an den Kosten beteiligen. Art und Umfang der Mieterhöhung sind jedoch genau geregelt.

Im Falle einer Modernisierung besteht auf Mieterseite oft die Angst, dass die Miete aufgrund der Sanierung stark ansteigt und zu einer übermäßigen finanziellen Belastung wird. Der Gesetzgeber will die Wohnungsnutzer allerdings durch seine Reglementierungen vor diesem “Herausmodernisieren” schützen. Außerdem können die Umbauten des Vermieters auch zu einer finanziellen Entlastung führen, indem beispielsweise die warmen Betriebskosten des Mieters durch Energieeffizienzsteigerungen gesenkt werden.

Der Unterschied zwischen Modernisierung und Erhaltungsmaßnahmen

Damit ein Vermieter überhaupt zur modernisierungsbedingten Mieterhöhung berechtigt ist, muss auch tatsächlich eine Modernisierung vorliegen. Typische Modernisierungsmaßnahmen, wie beispielsweise energetische Sanierungen und nachhaltige Steigerungen des Gebrauchswerts, werden in § 555b BGB definiert. Hiervon sind Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen abzugrenzen. Diese muss der Vermieter in voller Höhe übernehmen, da sie lediglich zum Erhalt der Wohnung dienen. In der Praxis kommt es oft zu Überschneidungen. Jedoch dürfen nur Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden.

Die Modernisierungsumlage

Im Zuge einer Modernisierung darf der Vermieter acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen. Im Vorfeld ist der Mieter spätestens drei Monate vor Beginn des Umbaus schriftlich über die Modernisierungsmaßnahme zu informieren. Dabei müssen dem Wohnungsnutzer Anfang und Ende der Sanierung sowie der voraussichtliche Betrag der Mieterhöhung mitgeteilt werden. Wird der Wohnwert während den Bauarbeiten durch Störungen beeinträchtigt, dürfen die Mieter eine vorübergehende Minderung der Miete verlangen.

Die Grenzen der Mieterhöhung

Bei der Mieterhöhung gibt es mehrere Einschränkungen. Im Vorhinein hat ein Mieter die Möglichkeit, binnen eines Monats nach der Ankündigung der Modernisierung einen Härteeinwand gegen die Maßnahme zu äußern. Auf diese Weise kann sich ein Haushalt gegen einen Umbau zur Wehr setzen, falls er dadurch besonders eingeschränkt oder belastet werden sollten. An zweiter Stelle schützt der Gesetzgeber den Wohnungsnutzer vor einem zu starken Mietanstieg. Gemäß § 559 Abs. 3a BGB darf sich die monatliche Miete nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter erhöhen. Bei Mietpreisen unterhalb von sieben Euro pro Quadratmeter ist sogar nur eine Erhöhung um zwei Euro je Quadratmeter erlaubt.

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