US-Büroimmobilienmarkt: Warnungen vor einem drohenden Crash

In jüngster Zeit sorgen sich Investoren und Experten um einen möglichen Abschwung auf dem US-Büroimmobilienmarkt. Doch was sind Auslöser für einen möglichen Abschwung oder schlimmstenfalls sogar einen Crash?

Der US-Immobilienmarkt in Zahlen und Fakten

Der US-Büroimmobilienmarkt stellt einen bedeutenden Sektor innerhalb des breiteren Immobilienmarkts des Landes dar. Büroimmobilien umfassen Gebäude, die für Geschäftsaktivitäten wie Büros, Besprechungsräume und andere professionelle Räumlichkeiten vorgesehen sind. Die Marktdynamik in diesem Sektor wird durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst, einschließlich wirtschaftlicher Bedingungen, technologischer Trends und Veränderungen in den Arbeitsgewohnheiten.

So zeigte die Marktentwicklung in den letzten Quartalen des Jahres 2023 eine Abschwächung der grundlegenden Marktparameter. Beispielsweise blieb die Nettoabsorption negativ, während die Leerstandsrate und die Untermietflächen neue Höchststände erreichten, wie Colliers in einem Online-Beitrag berichtet. Dabei bezieht sich die Nettoabsorption auf die Nettoänderung der belegten Flächen in einem bestimmten Zeitraum, so JLL in einem Online-Beitrag. Eine negative Nettoabsorption bedeutet, dass mehr Gewerbeimmobilienfläche frei geworden ist als neu vermietet wurde, was auf eine schrumpfende Nachfrage nach Büroräumen hindeuten kann.

Die Büroleerstandsrate in den USA lag im zweiten Quartal 2023 bei 16,4 Prozent, was einem Anstieg von 30 Basispunkten im Vergleich zum Vorquartal entspricht, so Colliers weiter​. Die Bauaktivitäten haben laut einem Bericht von plante moran ebenfalls nachgelassen, mit den niedrigsten Neubeginnen seit der Großen Rezession und einer schwierigen Kreditumgebung, die den Bau von Bürogebäuden weiter verlangsamt​.

Eine besondere Beobachtung wurde in Bezug auf die Nutzung von Büroflächen gemacht. Eine Studie von JLL ergab, dass etwa 11 Prozent oder 243 Millionen Quadratfuß (circa 22,58 Millionen Quadratmeter) der vermieteten Bürofläche in den USA im Jahr 2023 auslaufen werden, was einem Anstieg von 40 Prozent gegenüber 2018 entspricht. Bis 2025 wird erwartet, dass 900 Millionen Quadratfuß (circa 83,61 Millionen Quadratmeter) Bürofläche auslaufen werden, wie es weiter heißt. Die Investitionsvolumen im Büroimmobiliensektor soll zudem 2023 um 37 Prozent im Jahresvergleich fallen, aber im Jahr 2024 um 15 Prozent steigen, wie ein Marktreport von CBRE beleuchtet. ​

Insgesamt deuten die Daten darauf hin, dass der US-Büroimmobilienmarkt sich in einer Phase der Anpassung und möglichen Korrektur befindet, mit vielen Unsicherheiten hinsichtlich der langfristigen Auswirkungen von Fernarbeit und wirtschaftlichen Schwankungen. Doch welche Einsichten bieten die Experten zu dieser Thematik?

Experten warnen vor einem Crash

Die Art und Weise, wie Menschen arbeiten und Geschäfte tätigen, hat sich in den letzten Jahren dramatisch verändert, insbesondere durch die beschleunigte Einführung von Fernarbeit aufgrund der COVID-19-Pandemie. Diese Veränderungen könnten weitreichende Auswirkungen auf den Büroimmobilienmarkt haben und so wurde die Besorgnis vor einem Crash durch Expertenmeinungen untermauert, die auf eine ernsthafte Korrektur des Marktes hindeuten, wobei vor allem die Preise für Büroimmobilien in den USA einem Crash ausgesetzt, wie ein Beitrag von Bloomberg berichtet. Dies spiegelt sich auch in einer Umfrage von Bloomberg wider, in der Investoren äußerten, dass sie mit einem starken Preisverfall bei kommerziellen Immobilien rechnen. Es wird befürchtet, dass eine mögliche Krise durch den Ausfall von Schulden in Höhe von 1,5 Billionen Dollar ausgelöst werden könnte​, wie die Umfrage ergab.

Ein Haupttreiber für die pessimistischen Prognosen ist der pandemiebedingte Übergang zu Remote-Arbeit, der die Nachfrage nach Büroflächen drastisch reduziert hat, so Blogging Big Blue in einem Online-Beitrag. Die Verlagerung hat die Dynamik am Arbeitsplatz verändert und eine Umgebung geschaffen, die weniger abhängig von traditionellen Bürostrukturen ist. Diese Entwicklung bedroht die Stabilität des Büroimmobilienmarktes und könnte die Landschaft des kommerziellen Immobilienmarktes umgestalten​, wie es weiter heißt. Darüber hinaus könnte der erwartete Absturz die Einführung von Remote-Arbeit beschleunigen, was die Nachfrage nach kommerziellen Räumen weiter verringern würde​, wie ein weiterer Bericht von United States Real Estate Investor untermauert.

Ein weiterer hervorgehobener Faktor ist die steigende Zinsrate, die das Refinanzieren von Schulden für Investoren erschwert. Lisa Shalett, Chief Investment Officer von Morgan Stanley Wealth Management, warnte, dass die Bewertungen von Büro- und Einzelhandelsimmobilien in diesem Jahr um bis zu 40 Prozent fallen könnten, da höhere Zinssätze es für Investoren erschweren, ausstehende Schulden zu refinanzieren, wie FOX Business in einem Online-Beitrag berichtet. Mehr als 50 Prozent der 2,9 Billionen Dollar an gewerblichen Hypotheken müssen in den nächsten 24 Monaten neu verhandelt werden, wenn die neuen Kreditzinsen voraussichtlich um 350 bis 450 Basispunkte steigen werden​, wie es weiter heißt.

JPMorgan berichtet in einem Beitrag, dass die die Zinssätze zwischen März 2022 und Mai 2023 zehnmal hintereinander erhöht wurden, wobei viele gewerbliche Immobilieneigentümer immer noch niedrigere Raten zahlen, so dass die Refinanzierungsaktivitäten nachgelassen haben​. Die Verkäufe haben sich zwar leicht von den Tiefstständen der Pandemie erholt, aber die Transaktionsvolumina lagen im 2. Quartal 2023 immer noch 66 Prozent unter dem Fünfjahresdurchschnitt bis 2019​, wie es im Beitrag von plante moran heißt​. Die Mietpreise sind unter dem Druck von Rekordmengen an verfügbaren Untermietflächen in einigen Städten weiter gesunken, und es wird erwartet, dass dieser Trend anhält, da die Nachfrage nach Büroflächen zurückgeht, so plante moran weiter​. Jedoch werden auch konträre Ansichten vertreten, die eine andere Perspektive auf die Situation bieten.

Warum der Crash noch nicht eingetreten ist

Interessanterweise hat sich der befürchtete Abschwung bis jetzt nicht materialisiert, obwohl viele Experten einen kommerziellen Immobilienabschwung erwartet hatten. Ein Bericht von Forbes stellt fest, dass der befürchtete Crash bis jetzt nicht eingetreten ist und wirft Fragen über die Genauigkeit der pessimistischen Prognosen auf​.

Die allgemeine Erwartung war, dass der Markt für Gewerbeimmobilien einen steilen Absturz erleben würde, jedoch argumentieren Analysten, dass der Rückgang in den Bewertungen der Gewerbeimmobilien eher ein langwieriger Abstieg sein wird. Quincy Krosby, Chief Global Strategist bei LPL Financial merkte an, dass der Abschwung in der Branche gestaffelt sein wird, und verwies auf die Tendenz von Banken, notleidende Kredite zu verlängern, anstatt sie abzuschreiben, als ein Beispiel für das „Zögern und Beten“ in der Branche.

Trotz der Leerstände verzeichneten die Mieten für Gewerbeimmobilien in einigen Ballungsräumen einen Anstieg, wobei die Situation je nach Stadt variiert. Laut einem Bericht des Immobiliendienstleisters JLL stiegen die Angebotsmieten für Büroimmobilien zwischen den letzten Monaten des Jahres 2022 und dem ersten Quartal 2023 landesweit um 0,3 Prozent.

Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien bleibt zudem leicht zugänglich. Die St. Louis Federal Reserve Bank berichtete, dass die Kredite für Gewerbeimmobilien im Mai 2023 ein Allzeithoch von 2,9 Billionen US-Dollar erreichten, was einem Anstieg von etwa 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Forbes behauptet, dass die Banken für einen möglichen Wirtschaftsabschwung gerüstet zu sein scheinen. Laut der Federal Reserve Bank haben alle 23 Banken, die sich dem jährlichen Stresstest unterzogen, gezeigt, dass sie eine schwere Rezession überstehen könnten. Diese Institute halten etwa 20 Prozent aller gewerblichen Immobilienkredite für Büros und Innenstädte, wie Forbes weiter berichtet. Der Stresstest prognostizierte jedoch eine Verlustrate, die etwa dreimal so hoch war wie während der Finanzkrise 2008, aber die Ergebnisse zeigten, dass große Banken in der Lage sein würden, weiterhin Kredite zu vergeben, selbst in einem hypothetischen Szenario mit hohen Verlusten, wie es weiter heißt.

Obwohl eine Rezession weiterhin erwartet wird, mit oder ohne einen Absturz im Gewerbeimmobilienmarkt, gibt es Anzeichen dafür, dass der Büroflächenmarkt am anfälligsten sein könnte. Der Immobiliendienstleister CBRE prognostiziert dabei, dass die Zinserhöhungen der US-Notenbank noch in diesem Jahr eine Rezession auslösen werden, was wiederum zu einem Rückgang der Immobilieninvestitionen und der Vermietungen führen wird. CBRE betonte, dass der Rückgang allmählich und holprig sein wird, und erwartet, dass sich die Wirtschaft bis Anfang 2024 stabilisieren wird, aber die Auswirkungen des Abschwungs auf den Immobilienmarkt anhalten werden, bis das Beschäftigungswachstum wieder einsetzt.

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