Geschlossene Immobilienfonds

Immobilienfonds bilden durch die mögliche Wertsteigerung und die hohen Renditechancen eine alternative Anlagemöglichkeit zum direkten Kauf einer Immobilie. Eine Gruppe der Immobilienfonds bilden geschlossene Immobilienfonds. Sie investieren in ein Einzelobjekt oder eine kleine Anzahl an Immobilien. Doch nicht nur die Anzahl der Objekte, auch die Anzahl der erlaubten Investoren ist reduziert.

Wie funktionieren geschlossene Immobilienfonds?

Geschlossene Immobilienfonds werden genutzt, um Kapital für Großprojekte wie den Bau von Hotels oder Büroimmobilien zu sammeln. Sie investieren daher nur in wenige Objekte oder auch nur in eine einzelne Immobilie, geben im Vorfeld jedoch in der Regel Auskunft über die entsprechenden Projekte. Durch ihre Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds werden die Anleger zu Miteigentümern der Immobilien. Ein geschlossener Fonds benötigt immer eine festgelegte Höhe an Eigenkapital und nimmt nur so lange Investoren auf, bis diese erreicht ist. Anschließend gilt der Fonds als “geschlossen“ und Neuinvestoren können nicht mehr in den Fonds investieren. Die Anteilseigner selbst können ihre Fondsanteile ebenfalls nicht weiter aufstocken. Auch abziehen können sie ihr Kapital nicht, denn geschlossene Immobilienfonds zeichnen sich durch ihre langen Laufzeiten von mehreren Jahren aus. Es ist allenfalls eine Veräußerung von Anteilen über den Zweitmarkt möglich. Daneben sind bei einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds Summen nötig, die meist bei einem fünfstelligen Betrag beginnen. Nach oben hin sind keine Grenzen gesetzt.

Welche Arten der geschlossenen Immobilienfonds gibt es?

Geschlossene Immobilienfonds gibt es in verschiedenen Rechtsformen, welche sich durch die Haftung der Anleger unterscheiden. Die am häufigsten verbreitete Rechtsform bei geschlossenen Immobilienfonds ist die Kommanditgesellschaft (KG). Hier können Anleger maximal ihren investierten Betrag verlieren. Bei den anderen Rechtsformen, wie beispielsweise der Offenen Handelsgesellschaft (OHG), welche auf dem regulierten Publikumsmarkt jedoch kaum zu finden sind, kann es durchaus möglich sein, dass Investoren über ihre Einlage hinaus mit ihren Privatvermögen haften. Hier ist deshalb besondere Vorsicht geboten.

Ebenfalls ist zwischen vermögensverwaltenden und gewerblichen Fonds zu unterscheiden. Vermögensverwaltende Fonds gelten nicht als Gewerbebetrieb, das heißt sie unterliegen nicht der Gewerbesteuer. Sie besitzen außerdem meist Laufzeiten von mindestens zehn Jahren, da danach die zehnjährige Spekulationsfrist für Immobilien abgelaufen und eine steuerfreie Veräußerung der Immobilien möglich ist. Gewerblich orientierte Fonds gibt es hingegen auch mit Laufzeiten zwischen vier und sechs Jahren.

Wie kann man in einen geschlossenen Immobilienfonds investieren?

Wer Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds erwerben will, kann dies direkt beim Fondsanbieter oder über einen Fondsvermittler tun. Ebenfalls können Teile eines geschlossenen Fonds am sogenannten Zweitmarkt erworben oder vorzeitig verkauft werden. Hier findet der Handel von Fondsanteilen aus bereits aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds statt. Spezielle Plattformen bieten den Anlegern die Möglichkeit, Angebote am Zweitmarkt einzuholen und dort zu agieren. Jedoch ist zu beachten, dass am Zweitmarkt kein börsentäglicher Handel stattfindet.

Um einen Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds zu erwerben, beträgt die Mindesteinlage oftmals 10.000 Euro plus circa fünf Prozent Abschlussgebühr. Von der Auflage des Fonds, bis zum Ende der zuvor festgelegten Haltezeit, sind geschlossene Immobilienfonds darauf ausgelegt, den Anteilseignern mindestens jährlich Ausschüttungen zu zahlen sowie sie, nach der Veräußerung der im Fonds enthaltenen Objekte, am Gewinn zu beteiligen.

Vorteile von geschlossenen Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds werden von ihren Anbietern oftmals als krisen- und inflationssichere Kapitalanlage angepriesen. Dies ergibt sich durch die regelmäßigen Mieteinnahmen, welche häufig aus inflationsindexierten Mietverträgen resultieren und somit an die anhaltende Inflation angepasst sind. Ebenfalls werden die Anleger an der Wertsteigerung der Objekte beteiligt, da bei der Veräußerung eine hohe Rendite erzielt werden kann. Nach dem Ablauf der sogenannten Spekulationsfrist, welche bei Immobilien zehn Jahre beträgt, können die Immobilien steuerfrei veräußert werden. Ein echter Steuervorteil für die Fondsanleger.

Ebenfalls entsteht für den Fondseigentümer bei geschlossenen Immobilienfonds, durch die externe Verwaltung des Fonds durch den Fondsanbieter, kein zusätzlicher Verwaltungsaufwand wie beispielsweise die Teilnahme an Eigentümerversammlungen oder das Erstellen einer Betriebskostenabrechnung.

Nachteile von geschlossenen Immobilienfonds

Durch die häufig sehr lange Laufzeit von geschlossenen Fonds ist das Kapital zunächst gebunden. Anleger können ihre Anteile nicht vor Ablauf der Haltezeit veräußern, außer sie wählen den Weg über den Zweitmarkt. Hohe Verluste können drohen, falls es bei der Immobilie, in welche der Fonds investiert, zu einem Wertverlust kommt. Denn wie sich der Immobilienmarkt in den kommenden Jahren entwickeln wird, können auch Experten nicht sicher beurteilen.

Für wen eignen sich geschlossene Immobilienfonds?

Geschlossenen Fonds eignen sich vor allem für Anleger, die viel Kapital besitzen. Durch die Investition kann das Risiko des Portfolios verringert werden, da bei einem Immobilieninvestment, unabhängig von Marktschwankungen, laufende Mieterträge erzielt werden. Durch die geringe Anzahl an Investoren innerhalb eines geschlossenen Fonds besitzen Anleger ein Mitsprache- und Entscheidungsrecht, wenn auch in begrenztem Ausmaß.

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