Immobilienkauf im Laufe der Zeit: Haben Millennials es schwerer beim Eigenheimerwerb als ihre Eltern?

Deutlich weniger junge als ältere Menschen besitzen ein Eigenheim, besagen die Statistiken: Warum ist das so? Die Anforderungen an ein Eigenheim haben sich verändert – und mit steigendem Eigenkapitalbedarf ebenso die an Immobilienkäufer.

Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln hat Ende letzten Jahres Zahlen über die Verteilung von Wohneigentum veröffentlicht: So besitzen gerade einmal 12,4 Prozent der 25- bis 34-Jährigen Wohneigentum – unter den 65- bis 74-Jährigen sind es bereits 58 Prozent und damit mehr als der deutsche Durchschnitt, der Statista zufolge bei 43 Prozent liegt. 1987 noch lag die Zahl der 25- bis 34-Jährigen mit Wohneigentum laut IW Köln bei 19,8 Prozent.

Warum ist das so? Während der Eigenheimerwerb auch vor 50 Jahren kein Zuckerschlecken war, haben sich einige Bedingungen insbesondere für junge Menschen erschwert.

Mehr Bruttomonatsgehalt, aber weniger finanzielle Rücklagen

Zum einen haben sich die Anforderungen an eine Immobilie deutlich verändert: So ist die durchschnittliche Wohnungsgröße pro Einwohner Statista zufolge allein innerhalb der letzten 30 Jahre um knapp vier Quadratmeter gestiegen – lag sie 1991 noch bei 43,9 Quadratmetern, waren es 2019 schon 47 Quadratmeter. So kommt wohl auch zustande, dass ungefähr im selben Zeitraum (1991 bis 2017) die deutsche Bevölkerung um 3,5 Prozent gewachsen ist, sich die Zahl der Haushalte jedoch um ganze 17 Prozent erhöht hat. Diese Zahlen berichtete das Institute of Labour Economics (IZA) im letzten Jahr.

Angesichts der Tatsache, dass das durchschnittliche Bruttomonatsgehalt in Deutschland seit den 1970er Jahren in etwa um das Dreifache gestiegen ist – das besagen Daten des Statistischen Bundesamts (Destatis) – sollte man meinen, dass der Preis für diese Anforderungen an eine Immobilie für Käufer erschwinglich sei.

Dies ist allerdings offensichtlich nicht der Fall: Trotz steigendem Einkommen ist laut OECD-Berechnungen die Höhe der Geldanlagen deutscher Haushalte in den letzten 25 Jahren gesunken. Abgesehen davon sind die Einstiegsgehälter der jüngeren Generation bekanntlich niedriger als die Gehälter von Führungskräften mit langjähriger Erfahrung.

Höherer Eigenkapitalbedarf aber weniger Rücklagen – stattdessen mehr Studierende

Das IW Köln schreibt: “Ein weiterer Grund für die zurückgehende Wohneigentumsquote [unter jungen Leuten] könnte der gestiegene Eigenkapitalbedarf sein.” Denn Kreditinstitute verlangen immer höheres Eigenkapital – welches junge Käufer aber nicht vorweisen können.

Statistisch gesehen ist es dem IW Köln zufolge drei Mal wahrscheinlicher, dass Paare ein Eigenheim besitzen, als dass jemand allein eine Immobilie erwirbt. Die IW-Formulierung legt nahe, dass es in der jüngeren Generation weniger Paare gibt, die ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten, als dies etwa in der Generation ihrer Eltern – welche früher geheiratet und eine Familie gegründet haben – der Fall gewesen sei.

Destatis-Daten zeigen zudem, dass sich die Zahl der Studienanfänger innerhalb der letzten 25 Jahre fast verdoppelt hat. Es gibt also weniger Menschen im Alter von 25 bis 34 Jahren, die bereits genügend Eigenkapital für einen Immobilienkredit aufbauen konnten.

Bulwiengesa-Immobilienindex: Die Preise sind seit 1975 (fast) stetig gestiegen

Sicherlich gibt es für all das Lösungen, die auch der jüngeren Generation den frühen Eigenheimerwerb ermöglichen – falls dieser in Zeiten der Globalisierung und der zunehmenden Beliebtheit des Stadtlebens überhaupt gewünscht ist.

Vermutlich unumgänglich ist aber, dass Immobilienkäufer ihre Kredite länger abzahlen werden müssen – denn die Immobilienpreise sind dem Bulwiengesa-Immobilienindex zufolge bereits seit 1975 fast stetig gestiegen. Dieser Prozess wurde in den letzten Jahren noch einmal deutlich beschleunigt: Durch den Niedrigzinssatz, welcher zwar günstige Immobilienfinanzierungskredite ermöglicht, sind auch die Renditen gesunken, weswegen vermehrt in Immobilien investiert wurde und wird.

Die erhöhte Nachfrage wiederum erhöht natürlich auch die Preise. So kommt es laut Statista, dass sich der Preis für baureifes Land in lediglich 15 Jahren fast verdoppeln konnte: Hat ein Quadratmeter 2003 etwa 100 Euro gekostet, lag der Preis 2018 bereits bei 189 Euro.

Bildquellen: Engel & Völkers_Mark Seelen