Drees & Sommer Immobilienkolumne – Wie Wohnbau bezahlbar wird

Bauen wird immer teurer. Die Preistreiber sind dabei vielfältig: Eine hohe Nachfrage von Bauleistungen, Kapazitätsengpässe der ausführenden Gewerke, Fachkräftemangel und nicht zuletzt die steigenden Materialkosten führen zu immer höheren Bau- und Instandhaltungskosten.

Dazu klettern insbesondere in Ballungsräumen die Grundstückspreise in die Höhe und lassen den Wunsch nach bezahlbarem Wohnraum oftmals in weite Ferne rücken. Wie lässt sich diese Aufwärtsspirale durchbrechen? Ein wirksames Gegenrezept setzt auf mehrere Stellhebel, darunter eine durchgängige Planungsmethode, eine gut organisierte Baustelle und die Reduktion der Komplexität.

Gut geplant ist halb gebaut

Bauprojekte sind modernen, komplexen Problemen ausgesetzt. Wer auf diese modernen Probleme mit konventionellen Methoden reagiert, sieht sich oftmals mit Kommunikationsproblemen sowie ineffektiven und ineffizienten Bauprozessen konfrontiert. Die Folge sind Terminverzögerungen, steigende Kosten und eine sinkende Qualität. Um die Komplexität zu reduzieren, kommen vor allem visuelle Methoden wie Building Information Modelling (BIM) und Lean Construction Management (LCM) zum Einsatz. BIM bündelt alle Planungs- und Betriebsdaten in einem System und ermöglicht es, ein Gebäude zunächst virtuell fertigzustellen, bevor es real gebaut wird. Bei Wohnungsbauprojekten kann so sichergestellt werden, dass möglichst viel funktional nutzbarer Wohnraum entsteht während der Anteil von Verkehrsflächen wie Aufzüge oder Technikräume so gering wie möglich gehalten wird.

In einem nächsten Schritt gilt es, mit LCM einen reibungslosen Ablauf auf der Baustelle zu organisieren. Dafür ist es wichtig, alle am Bau Beteiligten an einen Tisch zu holen und eine Gesamtprozessanalyse mit zugehörigem Prozessplan aufzusetzen. Ausgehend vom fertigen Wohngebäude wird auf den Tag genau geplant, welche Arbeitsschritte nötig sind, um zu diesem Endergebnis zu kommen. Auf diese Weise kann die Bauzeit um bis zu 30 Prozent verkürzt werden – ein Faktor, der in den Gesamtkosten positiv zu Buche schlägt.

Individualität in Serie

Wer beim Wohnungsbau sparen will, sollte sich auch mit dem Modularen Bauen auseinandersetzen. Im Kern geht es darum, Wiederholungen aufzuspüren. Elemente, die sich im Wohnungsbau oft wiederholen, sind beispielsweise Fenster. Indem Bauherren Standards für die verbauten Fenster definieren, reduzieren sie die Typologien. Sie können die Elemente günstiger einkaufen und besser planen, da sich die Komplexität verringert. Die Architektur muss darunter keinesfalls leiden: Mit einfachen Mitteln, wie beispielsweise geschliffener Estrich statt eines teuren Bodenbelags oder modernen Betonfassaden als Stilelement lässt sich auch anspruchsvolle Architektur mit wenig Kosten stilvoll in Szene setzen.

Autor: Simon Dietzfelbinger

Simon Dietzfelbinger ist Associate Partner der Drees & Sommer SE. In dieser Funktion ist er u. a. für die Branche Wohnen und Großprojekte verantwortlich. Zu seinen jüngsten Projekten zählen das Projekt Quartier Heidestraße und das Modellprojekt Möckernkiez in Berlin.

Drees & Sommer: Innovativer Partner für Beraten, Planen, Bauen und Betreiben.

Drees & Sommer begleitet private und öffentliche Bauherren sowie Investoren seit über 45 Jahren bei allen Fragen rund um Immobilien und Infrastruktur. Das partnergeführte Unternehmen mit Hauptsitz in Stuttgart ist mit rund 3.200 Mitarbeitern an insgesamt 40 Standorten weltweit vertreten. Seine Leistungen erbringt Drees & Sommer unter der Prämisse, Ökonomie, Qualität und Ökologie zu integrieren. Diese ganzheitliche und nachhaltige Herangehensweise heißt bei Drees & Sommer „the blue way“.

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