Alternative Finanzierungsinstrumente bei Immobilien auf dem Vormarsch
Eine Studie hat eine hohe Nachfrage bei alternativen Finanzierungen für Immobilien festgestellt. Die Ergebnisse stammen aus einer Umfrage von 120 Experten, welche “mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind”.
Alternative Finanzierungsinstrumente
Im Rahmen der Studie BF.Quartalsbarometer Q3 hat die auf Finanzierung von Immobilienobjekten spezialisierte Aktiengesellschaft BF.direkt Real Estate Finance über den Anstieg der alternativen Finanzierungen berichtet. Aufgrund des Fehlens einer wissenschaftlichen Definition zu alternativen Finanzierungsinstrumenten werden im Rahmen der Studie alle nicht von Banken stammenden Finanzierungsmaßnahmen als alternativ definiert. Diesen wird eine steigende Tendenz zugeschrieben – 53 Prozent der Befragten bescheinigen eine “stärkere Nachfrage nach alternativen Finanzierungsformen”.
Die Gründe für den Anstieg seien vielfältig. Neben dem unerwartet langanhaltenden Niedrigzinsumfeld seien auch die Vorteile aus Investoren- und Kreditnehmersicht ausschlaggebend. Aus Sicht der Kapitalnehmer seien die alternativen Geldgeber flexibler und weniger restriktiv, während Investoren dies als Anlage mit vergleichsweise hohen Renditen und ohne allzu großes Risiko erwirtschaften können. Bei nicht performenden Finanzierungen bestehe zudem die Möglichkeit, die Objekte oder Grundstücke in den eigenen Besitz übergehen zu lassen. Im Rahmen der Studie werden die am stärksten genutzten Formen von alternativen Finanzierungsdienstleistungen vorgestellt. Diese werden im Folgenden näher erläutert.
Mezzanine-Kapital
Die Form der alternativen Finanzierung ist laut dem BF.Quartalsbarometer Q3 mit 34,7 Prozent das am meisten eingesetzte Instrument. Die Vergabe erfolgt im Wesentlichen über ein Nachrangdarlehen oder mittels Schuldverschreibungen. Bei einer relativ kurzen Laufzeit von 18 bis 24 Monaten soll hierdurch vor allem die Lücke zwischen dem Bankkredit und dem Eigenkapital für ein Projekt geschlossen werden. In Folge von Niedrigrenditen und Minizinsen sei dies, bei sorgfältiger Auswahl des Projektes, eine interessante Alternative. Investoren können dabei mit einer aktuellen Verzinsung zwischen 6,0 und 8,0 Prozent rechnen – deutlich höher als der Kreditgeber für den ersten Rang. Bei institutionellen Kapitalgebern, welche eine indirekte Tätigung der Mezzanine-Finanzierung abschließen, kommt es durch die Risikostreuung auf Portfolioebene und den Einsatz eines erfahrenen Managers bei Investitionsentscheidungen zu weiteren enormen Vorteilen.
Eigenkapital
Rund ein Drittel der Befragten sehen diese Finanzierungsmöglichkeiten als stark genutzt – diese würden 24,5 Prozent aller angewandten alternativen Finanzierungsinstrumente ausmachen. Unter diese fallen zum Beispiel Private Equities oder Equity-Joint-Ventures. Diese Formen kommen in der Regel bei Projektentwicklungen zum Einsatz, wobei der Investor oder Fonds, der sich mit Eigenkapital daran beteiligt, auch zum Mitgesellschafter mit Mitspracherechten avanciert. Der zeitliche Rahmen des Kredites sei stark unterschiedlich. Der Bericht unterscheidet dabei zwischen Investoren, welche eine langfristige Investition anstreben und Anlegern, die direkt nach der Projektfertigstellung einen raschen Ausstieg anpeilen. Zu der ersten Kategorie zählen laut dem Unternehmen Versicherungen, während eine kurze Beteiligung Private-Equity-Fonds bescheinigt wird. Im Vergleich zur Mezzanine-Finanzierung sei neben dem höheren Risiko auch ein entsprechend höherer Ertrag zu verzeichnen – aktuell würden zweistellige Renditen, bei ergebnisabhängiger Gestaltung, beobachtet werden.
Nachrangige Fremdkapitalinstrumente
Nachrangig besicherte oder unbesicherte Fremdkapitalinstrumente wie die Anleihe stellen 18,4 Prozent aller alternativen Finanzierungen dar. In den letzten Jahren haben nach Angaben des Berichts fast alle gelisteten Immobilien-AGs große Beträge am Kapitalmarkt aufgenommen – begünstigt durch den Niedrigzins wurden Kredite im dreistelligen Millionenbereich getätigt. Unter Anleihen versteht man in diesem Zusammenhang streng genommen eine Unternehmensfinanzierung oder Unternehmensanleihen. Bei der Anwendung eines solchen Instrumentes kommt es jedoch aufgrund der guten Bonität der Unternehmen zu niedrigen Verzinsungen im Vergleich zu anderen alternativen Finanzierungsinstrumenten. Neben der Anleihe werden zudem auch der “senior unsecured” Corporate Bond als nachrangiges Fremdkapitalinstrument angegeben.
Mittelbare Finanzierung durch Forward Commitments
Diese Art der alternativen Finanzierung hat im Vergleich zu Q2 das größte Wachstum hinlegen können und fällt mit 16,3 Prozent zu Buche – im Vergleich dazu waren es nur 9,8 Prozent im vorherigen Quartal. Unter einem Forward Deal oder Commitment ist ein Einkauf eines Investors in eine Immobilie zu verstehen, welche sich noch in der Projektentwicklung befindet. Das große Risiko, welches der Anleger dabei eingeht, wird jedoch durch die Preisersparnis beim Einkauf wieder relativiert. Die Bezahlung erfolgt entweder nach Fertigstellung bestimmter Bauabschnitte in Raten oder nach kompletter Fertigstellung des Projektes. Der Verkäufer hat bei einem solchen Deal auch Vorteile. Zum Beispiel profitiert dieser durch die derzeit hohen Preise, er kann die Projektfinanzierung absichern und beteiligt den Investor an möglichen Projektrisiken, die auftreten können.
Erstrangig besicherte Fremdkapitalinstrumente
Die erstrangig besicherten Fremdkapitalinstrumente wie zum Beispiel ein Schuldscheindarlehen kommen mit 8,4 Prozent als Klassiker unter den alternativen Finanzierungsinstrumenten zum Einsatz. Neben der hohen Sicherheit beim Schuldscheindarlehen ist die Verzinsung im Vergleich zu anderen Alternativen relativ niedrig und befindet sich nur knapp oberhalb eines Bankkredits. Neben diesem gibt es zudem die Möglichkeit einer Finanzierung durch einen Debt-Fonds. In Deutschland spielen diese jedoch kaum eine Rolle, da die meisten Kreditnehmer schon bei ihrer Hausbank bessere Konditionen bekommen. Während die meisten im Ausland aktiv sind, fokussieren sich die wenigen Anbieter hierzulande auf Sondersituationen oder höhere Beleihungsausläufe, die bei der Whole-Loan-Struktur gegeben sind.
Die BF.direkt Real Estate Finance prognostiziert ein mittelfristiges Wachstum des Marktes für alternative Finanzierungsinstrumente von 20 bis 30 Prozent.
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