Anschlussfinanzierung: So lässt sich das aktuelle Zinsniveau für die Zukunft sichern

Die Baugeldzinsen liegen aktuell auf einem Rekordtief seit 40 Jahren. Davon profitieren nicht nur frisch gebackene Baukreditnehmer, sondern auch solche, für die in den nächsten Jahren eine Anschlussfinanzierung ansteht. Ob die Sicherung des aktuellen Zinsniveaus lohnenswert ist, hängt dabei natürlich von der Zinsentwicklung ab.

Momentan liegen die Zinsen für Bundesanleihen bei unter null Prozent und damit deutlich unter der Inflationsrate – aber: “Die Wahrscheinlichkeit, dass sie steigen, wächst. Wenn es so weit ist, ziehen auch die Bauzinsen an”. Mit diesen Worten zitiert das Handelsblatt Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung in Frankfurt. Aktuell liegen die Bauzinsen bei deutlich unter einem Prozent, was dem Baufinanzierungsberater Interhyp zufolge ein Rekordtief der letzten 40 Jahre darstellt.

Baufinanzierungszinsen könnten bald wieder steigen

Die Zinsen für einen Baukredit können sich in der Gesamtheit über die Jahre addiert auf mehrere Tausend Euro berechnen und infolgedessen auch die Tilgungszeit eines Kredits deutlich verlängern. Umso mehr profitieren Kreditnehmer also gerade von den niedrigen Zinsen. Michael Neumann, Vorstand des Immobilienfinanzierers Dr. Klein, erklärt in einer Pressemitteilung: “Auch im Jahr 2021 erwarte ich ein extrem niedriges Zinsniveau”. Kurzfristig sei es allerdings unwahrscheinlich, dass die deutschen Banken negative Zinsen anbieten. In einer Expertenbefragung des Baufinanzierungsberaters Interhyp gab etwa die Hälfte der Sachkundigen im Gegenteil sogar an, in den kommenden Monaten mit einem leichten Anstieg des Zinsniveaus zu rechnen.

Sollte das Zinsniveau tatsächlich wieder steigen, wird dies ein langsamer Prozess sein: Neumann rechnet dem Handelsblatt zufolge explizit nicht mit einem relevanten Anstieg der Zinsen und sieht daher keinen unmittelbaren Handlungsbedarf, sich das aktuelle Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung zu sichern. Neumanns Einschätzung entsprechend besteht also keine Gefahr, dass das Zinsniveau für Baukredite bald wieder wie im Jahr 2000 auf über sechs Prozent liegt.

Forward-Darlehen: Anschlussfinanzierung in fünf Jahren mit Zinsniveau von heute

Kreditnehmer, bei denen in den nächsten Jahren eine Anschlussfinanzierung ansteht und die auf Nummer sicher gehen möchten, können sich dennoch Gedanken über ein sogenanntes Forward-Darlehen machen. Es handelt sich hierbei um ein Anschlussfinanzierungsdarlehen, welches bereits Jahre vor Ende der Laufzeit des aktuellen Kredits abgeschlossen werden kann – zu den aktuellen Zinskonditionen. Auf diese Art kann für ein Anschlussdarlehen, welches erst in beispielsweise vier oder fünf Jahren benötigt wird, das aktuell niedrige Zinsniveau übernommen werden. Eine gewöhnliche Anschlussfinanzierung hingegen kann erst maximal sechs bis 12 Monate vor Ende des laufenden Kredits abgeschlossen und entsprechend das aktuelle Zinsniveau nicht mitgenommen werden. Es gibt für das Forward-Darlehen einen kleinen Kostenaufschlag, im Gegenzug erhalten die Kreditnehmer Planungssicherheit und günstige Konditionen. Zinssteigerungen in der Zukunft wirken sich dann nicht auf den Zinssatz des Forward-Darlehens aus.

Weil die Zinsen in den vergangenen Jahren stetig gesunken sind, war das Forward-Darlehen nicht sehr beliebt: Die Kreditnehmer haben die höheren Zinsen mitgenommen und mussten mehr zahlen, als wenn sie einen gewöhnlichen Anschlusskredit abgeschlossen hätten. In Anbetracht der Tatsache, dass die Experten 2021 wieder eher von einem leichten Anstieg des Zinsniveaus ausgehen als von einem Übergang zu Minuszinsen, könnte sich der Abschluss eines Forward-Darlehens für Kreditnehmer mittlerweile jedoch wieder lohnen.

Kosten für Forward-Darlehen ebenfalls auf Rekordtief

So lag im Dezember 2020 Dr. Klein zufolge der Marktanteil von Forward-Darlehen bei 4,36 Prozent: Einige Kunden scheinen die besonders niedrigen Zinsen und die besonders günstigen Konditionen bereits ausgenutzt zu haben. Denn wie das Handelsblatt berichtet, liegt neben dem Zinsniveau auch der Kostenaufschlag für Forward-Darlehen aktuell auf einem Rekordtief – selbst für Angebote mit sehr langer Vorlaufzeit, also Anschlussdarlehen, die sehr lange vor Ende des laufenden Kredits abgeschlossen werden. In einer Bewertung für das Handelsblatt hat die FMH-Finanzberatung die DEVK, die Degussa Bank, die Münchner Hypothekenbank, Santander und die PSD Bank Rhein-Ruhr in verschiedenen Bereichen als “sehr gut” bewertet. Insgesamt haben der Bewertung zufolge bundesweite Banken bessere Angebote für Darlehen mit langer Vorlaufzeit, während es sich lohnen kann, die Angebote der regionalen Banken für Darlehen mit kürzerer Vorlaufzeit anzusehen.

Bildquellen: Tinnakorn jorruang / Shutterstock.com