Anstieg der deutschen Immobilienpreise seit 15 Jahren – Die aktuellen Zahlen und Auswirkungen
Der am 30. Januar 2020 vorgelegte bulwiengesa-Immobilienindex 2020 beschreibt zum 44. Mal in Folge die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland. Der Index stellt dabei einen wichtigen Faktor für nachhaltige Entscheidungen in Immobilienmarkt, Stadtentwicklung und Geldpolitik dar und die Ergebnisse werden unter anderem für die Preisindizes der Deutschen Bundesbank genutzt.
Die Ergebnisse für 2019 im Überblick:
• Gesamtindex (segmentübergreifend): 4,7 Prozent
• Teilindex Wohnen: 5,5 Prozent
• Teilindex Gewerbe: 3,2 Prozent
Insgesamt zeigt der bulwiengesa-Immobilienindex nun seit 15 Jahren in Folge ein positives Vorzeichen auf. Dabei stiegen die Immobilienpreise im Jahr 2019 mit 4,7 Prozent etwas vermindert, während die Grundstückspreise für Wohn- und Gewerbeimmobilien weitere kräftig steigen. Auch der Abwärtstrend im Segment des Einzelhandels spitzt sich zu. Lediglich der Büromarkt erfährt einen regelrechten Boom. Jan Finke von bulwiengesa sagt: „Der bulwiengesa-Immobilienindex 2020 erreicht aktuell nicht mehr die Steigerungsraten der letzten drei Jahre. Von einem tatsächlichen Abschwung kann allerdings keine Rede sein.“
Der Wohnungsmarkt
Aktuell beeinflussen zwei Faktoren den deutschen Wohnungsmarkt und sorgen für einen Anstieg der Preise um 5,5 Prozent. Der allgemeine Mangel an zur Verfügung stehenden Grundstücken sowie fehlende Baukapazitäten sorgen für einen stetigen Preisanstieg. Dabei stiegen die Kaufpreise für Reihenhäuser oder Neubau-Eigentumswohnung um 6,8 Prozent und die Grundstückspreise für Einfamilienhäuser sogar um 7,3 Prozent. Der Preisanstieg für Neubauten und Bestand fällt mit einem Zuwachs von 3,6 Prozent und 2,5 Prozent dagegen vergleichsweise gering aus. Andreas Schulten von bulwiengesa sagt: „Eine spürbare Ausweitung des Wohnungsangebotes durch Neubau, wie es in einer Blasenentwicklung typisch wäre, bleibt weiterhin aus. Dabei ist die Ausweitung des Wohnungsangebotes ein erklärtes politisches Ziel. Aber selbst wenn die Bautätigkeit massiv ausgeweitet würde – die anhaltenden Niedrigzinsen verhindern flächendeckende Überhitzungen.“
Gewerbeimmobilien im Boom
Der Markt für Gewerbeimmobilien präsentiert sich weitestgehend ausgeglichen. So stehen die Einzelhandelsmieten weiter unter Druck, während für Gewerbegrundstücke und Büroflächen eine hohe Nachfrage besteht. Jedoch erfahren die Gewerbeimmobilien allgemein einen Boom und weisen bereits seit einigen Jahren hohe Flächenumsätze auf. Besonders Büroflächen in A- und B-Märkten sind besonders gefragt, doch auch die Nachfrage der C- und D-Märkte steigt. Parallel hat sich der Leerstand seit 2013 halbiert, da die Neubautätigkeit vergleichsweise weit zurückliegt. Aufgrund dessen schwellen die Mieten für Büroflächen bereits seit 2010 an, so auch im letzten Jahr um 6,0 Prozent. Hinzu kommt, dass auch die Grundstückspreise eine Erhöhung von 6,8 Prozent verzeichnen. Projektleiter Jan Finke verdeutlicht: „Der deutsche Wirtschaftsmotor stottert leicht, doch die Binnenwirtschaft ist nach wie vor robust. In den Großstädten treibt Knappheit bei Grundstücken und Objekten die Mieten in die Höhe, in Kleinstädten liegt es vor allem an den deutlich gestiegenen Herstellungskosten und besseren Ausstattungsstandards.“
Neue Projekte werden ausgebremst
Der Anstieg der Grundstückspreise für Wohn- und Gewerbeimmobilien hat besonders Auswirkungen auf die Stadtplanung und Projektentwicklung. Kein anderes Segment weist eine derart hohe Preissteigerung im Index auf wie die der Grundstückspreise. Diese Entwicklung sorgt dafür, dass neue Quartiere und Projekte regelrecht ausgebremst werden. Andreas Schulten erklärt: „Der bloße Grundstücksdeal rechnet sich in deutschen Städten leider immer noch mehr und risikoloser als die Bebauung mit Wohnungen oder Büros.“ Allgemein verzeichnen die Preise für Eigenheimgrundstücke einen extremen Anstieg. So haben sie sich mit 137 Prozent seit 1990 mehr als verdoppelt, während die Gewerbegrundstücke im gleichen Zeitraum um 68 Prozent stiegen.
Abwärtstrend im Einzelhandel
Der Blick auf den Einzelhandel zeigt, dass dieser eine Mietentwicklung mit negativen Vorzeichen aufweist und sich der Abwärtstrend des Vorjahres weiter durchsetzt. Während die durchschnittlichen Einzelhandelsmieten in 1a-Lagen im Vorjahr einen Rückgang von 0,3 Prozent aufwiesen, sind es laut aktuellem Index mittlerweile ganze -1,4 Prozent. Ralf-Peter Koschny führt aus, dass besonders die Ungewissheiten bei der Expansionspolitik vieler Filialisten und der steigende Anteil des E-Commerce einen enormen Einfluss auf die Preisentwicklung haben. “Gerade in kleineren Städten wirtschaftsschwächerer Regionen wird es zur politischen Aufgabe, die Frequenz der zentralen Lagen zu halten. Lichtblick für Investoren bleiben die vor allem vom periodischen bedarfgeprägten Stadtteillagen.“
grundbesitz global
Der weltweite Immobilienmarkt bleibt weiterhin attraktiv. grundbesitz global investiert weltweit in Gewerbeimmobilien aus den Bereichen Büro, Logistik und Einzelhandel. Warum das für Privatanleger interessant ist.
Zum Ausblick schreibt bulwiengesa: „Wenngleich lokale Preisübertreibungen derzeit nicht ausgeschlossen sind, scheinen große Marktkorrekturen aufgrund des stabilen Arbeitsmarktes, einer weiterhin zu geringeren Ausweitung des Immobilienangebots insbesondere in den Städten sowie einer geringen Wahrscheinlichkeit rapide steigender Zinsen weiterhin unwahrscheinlich.“
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