Augen auf bei der Baufinanzierung: Stiftung Warentest stellt Beratern schlechtes Zeugnis aus

Für viele Menschen ist der Häuser- oder Wohnungskauf das Größte, was sie sich jemals leisten. Da hofft man natürlich, dass man bei Banken und Kreditvermittlern kompetent beraten wird. Wie ein Praxistest der Stiftung Warentest zeigt, ist dies jedoch nicht immer der Fall.

Für viele Menschen gestaltet sich die Suche nach einer Wohnung oder einem Haus äußerst langwierig. Ist das Traumobjekt erst einmal gefunden, kommt schon die nächste Hürde auf die potenziellen Käufer zu – die Baufinanzierung. Denn sicherlich können es sich nur die wenigsten leisten, eine Immobilie ohne Fremdfinanzierung zu erwerben. Also wird ein Kredit von einer Bank oder einem Kreditvermittler in Anspruch genommen – hier sind schließlich die Menschen mit dem nötigen Geld oder der Expertise zu finden. Oder etwas doch nicht? Zumindest in dem zweiten Punkt sollten sich die Kunden nicht blind auf die Beratungen verlassen. Das zeigt ein verdeckter Praxistext der Stiftung Warentest von insgesamt 19 regionalen und überregionalen Baukredit-Anbietern.

Das Fazit des Tests fällt ernüchternd aus: Lediglich vier der 19 getesteten Institutionen erreichten die Note „gut“. Der Großteil musste sich mit dem Urteil „befriedigend“ begnügen, ein Anbieter erreichte hingegen gerade mal die Note „ausreichend“.

Banken und Kreditvermittler auf dem Prüfstand: So lief der Test ab

Doch wie genau ging die Stiftung Warentest bei ihrem Testfall vor? Zwischen Februar und Oktober 2022 schickte die Verbraucherorganisationen Testpersonen zu Beratungen mit den 19 Baukredit-Anbietern. Das ausgedachte Szenario blieb dabei stets dasselbe: Ein Ehepaar (Alter zwischen 28 und 48 Jahren) plant eine Wohnung für die Eigennutzung zu erwerben. Alle für die Beratung benötigten Dokumente zu Eigenkapital wie Tages- und Festgeld, Aktien, festverzinsliche Wertpapier und auch einer finanziellen Unterstützung durch die Eltern lagen stets vor. Die Testpersonen gaben außerdem stets an, die Nebenkosten und etwa 15 Prozent des Kaufpreises mit eigenen Mitteln stemmen zu können. Daneben gaben sie an, ihr Nettoeinkommen reiche abzüglich der Lebenshaltungskosten und des Hausgeldes für eine Tilgungsrate des Kredit von mindestens zwei Prozent im Jahr. Der Kaufpreis der vermeintlichen Immobilie schwankte in dem Szenario je nach Region zwischen 350.000 und 750.000 Euro. Pro Kreditgeber wurden bis auf in zwei Fällen insgesamt sieben unterschiedliche Beratungen geführt, sodass insgesamt 131 Beratungsgespräche mit den Testpersonen stattfanden. Diese wurden anschließend mithilfe von Protokollbögen und von den Kreditanbietern ausgegebenen Angebotsunterlagen ausgewertet.

Diese Faktoren flossen in die Bewertung ein

Was wurde bewertet? Der Schwerpunkt des Praxistests (75 Prozent) lag auf der Qualität des Angebots, welches durch die Bank oder den Kreditvermittler gemacht wurde. Also, ob der Finanzierungsvorschlag auch zur finanziellen Situation der Tester passte und der vorgeschlagene Kredit ausreichend, zu hoch oder zu niedrig angesetzt wurde. Auch die Kosten des Kredits flossen in die Bewertung mit ein, genauso wie die Flexibilität bei der Rückzahlung, also beispielsweise ob auch Sondertilgungen möglich seien.

Neben der Qualität des Angebots, schaute sich die Stiftung auch an, wie gut Kunden informiert wurden, ob alle nötigen Informationen gegeben wurden und die Tester am Ende der Beratung eine gut übersichtliche Auflistung der Gesamtfinanzierung bekam. Als letztes flossen auch die Umstände der Beratungsgespräche mit ein, also beispielsweise ob Termine verschoben oder unterbrochen wurden.

Ernüchterndes Fazit

Nach den über 130 Beratungen bei 19 verschiedenen Banken und Kreditvermittlern spricht das Fazit der Stiftung Warentest Bände: „Auf die Beratung bei einem Baufinanzierer ist oft kein Verlass“, zitiert der Stern aus der Auswertung. Als Gewinner aus der Auswertung ging die Sparda-Bank Baden-Württemberg mit einer Note von 2,1 hervor, kurz darauf folgt die Hypovereinsbank mit 2,3. Gute Konditionen und stimmige Finanzierungskonzepte sorgten für die gute Bewertung. Die Kreditvermittler Interhyp sowie Dr. Klein folgten mit 2,4 und 2,5 ebenfalls mit guten Noten. Das Schlusslicht der Auswertung bildete die Hamburger Sparkasse, bei welcher die Verbraucherorganisation eine „Chaos-Finanzierung“ feststellte.

Zahlreiche Mängel festgestellt

Welche Mängel führten dazu, dass der Großteil der getesteten Kreditanbieter so durchwachsen abschnitten? Hier zählt die Stiftung mehrere Gründe auf, die zu einer Abwertung führten. So habe es Fälle gegeben, in denen die Kreditsumme zu niedrig ausgefallen sei. Ein zusätzlicher Kredit sei deshalb nötig gewesen, bei dem wiederum unsicher sei, ob dieser auch gewährt würde. Auf der anderen Seite hätten manche Berater die Kreditsumme zu hoch beziffert, was den Zinssatz durch die hohe Beleihung unnötig in die Höhe treibe. Ein weiterer Beratungsmangel habe die Monatsrate betroffen. Bei manchen Anbietern sei diese zu niedrig angesetzt worden, wodurch die Zinskosten höher sind und die Schulden nur langsam kleiner werden. In anderen Fällen wäre die festgesetzte Monatsrate so hoch gewesen, dass sie die Möglichkeiten der Testpersonen überstiegen hätte. Weiter wurde schlechter bewertet, wenn die voraussichtliche Gesamtlaufzeit des Kredits nicht angegeben wurde, die Kreditinformationen generell unzureichend waren, sodass ein Vergleich von unterschiedlichen Angeboten nicht möglich war, der Kredit schlicht zu teuer ausfiel, oder beim Anschlusskredit das Zinsrisiko nicht miteinkalkuliert wurde.

Kunden kommen um gute Vor- und Nachbereitung nicht herum

Um nicht Opfer einer Fehlberatung zu werden, rät die Stiftung Warentest Kreditsuchenden, sich auf die Beratungen vorzubereiten und diese auch nachzubereiten. So sollte man schon vor der Beratung wissen, wie viel Eigenkapital man für den Kauf einer Immobilie aufwenden kann, wie hoch der Kredit sein sollte und welche monatlichen Raten man sich leisten könne. Auch sollte man sich Gedanken machen, ob man Sondertilgungen in Anspruch nehmen könne und wolle und das marktübliche Zinsniveau kennen, wie t-online schreibt. Während der Beratung braucht man sich nicht vor Fragen scheuen, wenn man etwas nicht verstanden hat. Nach der Beratung lohnt es sich außerdem noch, weitere Angebote einzuholen und zu vergleichen. Bevor der Kaufvertrag für die Immobilie unterzeichnet wird, sollte die Baufinanzierung aber stehen und eine verbindliche Zusage des Kreditgebers vorliegen.

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