Befinden sich die USA in einer Immobilienblase?
Dieser Frage ist Morgan Stanley in Person von Vishwanath Tirupattur, Global Director bei der US-amerikanischen Investmentbank, und dessen Team auf den Grund gegangen.
„Heiße Phase” auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt
Den Ausführungen des Global Director zufolge treffen momentan zwei Parameter aufeinander, die das Marktgeschehen auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt diktieren: eine hohe Nachfrage gepaart mit niedrigen Beständen und einem geringen Angebot an verfügbaren Immobilien. Demnach ist trotz robuster Nachfrage die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser auf historische Tiefstände gesunken, das Angebot an Neubauten ist weiterhin sehr verhalten. Infolgedessen befindet sich das Gesamtangebot an Eigenheimen in der Nähe von Rekordtiefs. Das treibt die Preise sowie den Wert vieler Immobilien in die Höhe und befeuert die Schreie nach einer derzeitigen Immobilienblase, so Vishwanath Tirupattur.
Stärkster Preisanstieg seit 2006
Gemessen am Standard & Poor’s Case-Shiller-Index – einem Index der Ratingagentur Standard & Poor’s, der die Preisentwicklung am US-amerikanischen Immobilienmarkt widerspiegelt – stiegen die Immobilienpreise laut Vishwanath Tirupattur und dem Morgan Stanley Team im Laufe des vergangen Jahres 2020 um 12,2 Prozent. In Zahlen ausgedrückt bedeutet das, dass im Durchschnitt der Verkaufspreis einer Wohnimmobilie um 35.000 US-Dollar im Vergleich zum Vorjahr anwuchs – der schnellste Anstieg seit 2006. Zudem stiegen die Preise in allen 20 vom Index erfassten Ballungsgebieten innerhalb der USA, so Vishwanath Tirupattur in Morgan Stanleys “Thoughts on the Market”-Podcast.
Für das Morgan Stanley-Team um Vishwanath Tirupattur kommen daher die vielen Befürchtungen einer Immobilienblase nicht überraschend. Ebenso wenig überraschend sei es, dass dieser Preis-Boom die nun mittlerweile fast 15 Jahre zurückliegenden Ereignisse, die letztlich im Jahr 2008 in einer globalen Finanzkrise gipfelten, wieder zurück in die Köpfe vieler Menschen kehrt.
Was heute anders als 2008 ist
Im Gegensatz zur Situation von vor 15 Jahren basieren die heutigen Immobilienpreise laut dem Global Director von Morgan Stanley jedoch auf der “simplen Logik von Angebot und Nachfrage”. Außerdem ist Morgan Stanley der Ansicht, dass im Vergleich zur Vergangenheit der Sektor heute auf einem nachhaltig stabilen Fundament steht. “Natürlich gehen wir nicht davon aus, dass die Immobilienpreise ihr derzeitiges rasanten Tempo beibehalten werden. Wir sind jedoch der festen Überzeugung, dass das, was wir erleben, keine Blase im US-Immobilienmarkt ist”, so Vishwanath Tirupattur.
Diese Überzeugung von einem nachhaltig stabilen Fundament basiert zudem auf Veränderungen des derzeitigen Marktgeschehens. Dabei gelte es laut Tirupattur, zwischen dem Kreditnehmerrisiko und dem Produktrisiko zu entscheiden. Das Kreditnehmerrisiko basiert auf der Kreditwürdigkeit eines Verbrauchers, wobei verschiedene Kennzahlen wie der Kredit-Score oder das Schulden-Einkommen-Verhältnis zugezogen werden. Beim Produktrisiko sollen Hypotheken mit einem höheren Ausfallrisiko ausgestattet werden. Im Vorfeld der zurückliegenden Krise stieg das Produktrisiko laut Analysten von Morgan Stanley weitaus stärker als das Kreditnehmerrisiko und machten zwischen 2004 und 2006 rund 40 Prozent des Hypothekenmarktes aus. Heute liegt deren Anteil laut Tirapattur bei 2 Prozent. Außerdem wurden die Kreditanforderungen angehoben und die Standards verschärft.
Ende der Fahnenstange nicht erreicht
Vishwanath Tirupattur und das Morgan Stanley-Team sind sich sicher, die robuste Nachfrage in Kombination mit dem außerordentlich geringen Angebot, zusammen mit strengen Standards für Hypothekarkredite werden die Immobilienpreise weiterhin ansteigen lassen. Höhere Zinssätze und eine höhere Marktdynamik nach der Pandemie werden das Aufwertungstempo zwar aller Voraussicht nach abschwächen, der Trend nach oben werde sich aber weiterhin fortsetzen.
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