Berlin, Hamburg, München: Sind sinkende Immobilienpreise von Dauer?

In den drei teuersten Städten Deutschlands, München, Hamburg und Frankfurt am Main, sind die Immobilienpreise für Bestandswohnungen zuletzt gesunken. Ist dies die Trendwende am Immobilienmarkt?

In den vergangenen Jahren waren die Immobilienpreise für Neubauten wie für Bestandsimmobilien vor allem in den großen Städten stets gestiegen. Wie nun die Frankfurter Allgemeine Zeitung berichtet, konnte in zweiten Halbjahr 2022 ein Rückgang bei den Verkaufspreisen festgestellt werden.

Unsicherheit am Markt: Immobilienverkäufe gingen 2022 zurück

2022 verzeichneten laut FAZ die Gutachterausschüsse einen signifikanten Rückgang der Immobilienverkäufe. Die Transaktionen in den deutschen Großstädten seien nach vorläufigen Zahlen um 25 Prozent im Vergleich zum Vorjahr eingebrochen. Der Umsatz sei im Jahresvergleich mit rund 60 Milliarden Euro sogar 30 Prozent geringer ausgefallen als noch 2021. Die sei vor allem der zweiten Jahreshälfte geschuldet, denn Anfang 2022 befand sich die Branche noch im Aufwind. In der ersten Jahreshälfte sei auf dem Immobilienmarkt „die Post“ abgegangen, so der Vorsitzende des Düsseldorfer Gutachterausschusses, Thomas Weindel gegenüber der FAZ. In der zweiten Jahreshälfte habe sich die Situation dann gedreht. „Es ist eine Riesenunsicherheit auf dem Markt. Die war und ist spürbar“, so Weindel weiter. Die Unsicherheit lasse sich allerdings nicht auf einen einzigen Faktor zurückführen, eine Ende sei nicht absehbar. Als Gründe gelten unter den Branchenexperten laut Frankfurter Allgemeinen sowohl die Zinserhöhungen der EZB und die hohe Inflation als auch Unsicherheiten durch den Krieg in der Ukraine sowie die Nachwirkungen der Corona-Pandemie.

Deutsche Großstädte: Preiskorrektur vor allem im 4. Quartal 2022

Der Kaufpreis pro Quadratmeter ist in den meisten deutschen Großstädten 2022 gesunken. Vor allem bei den Eigentumswohnungen, ob Neubauten oder Bestandsimmobilien, gaben die Preise Ende letzten Jahres laut Daten von Immoscout 24 nach. Besonders in den teuersten Metropolen sanken die Preise: In München und Hamburg fielen die Preise um rund sechs Prozent. München lag damit erstmals wieder unter der Marke von 9.000 Euro, bei 8.953 Euro, und Hamburg bei 6.424 Euro pro Quadratmeter. In Frankfurt und Stuttgart zeichnete sich ein sanfterer Rückgang von fünf Prozent auf 6.163 Euro pro Quadratmeter resp. von zwei Prozent auf 5.419 Euro pro Quadratmeter ab. In Berlin hingegen gaben die Quadratmeterpreise lediglich um ein Prozent auf 5.040 Euro nach, in Köln blieben sie gar konstant bei 5.276 Euro pro Quadratmeter.

In den mittelgroßen Städten kam es ebenfalls zu einem, teils deutlichen Preisrückgang. Vor allem größere Preisnachlässe könnten hier, so der immowelt Preiskompass, auf Marktkorrekturen zurückzuführen sein. Denn die Immobilienpreise galten gerade in diesen Städten zuletzt als überbewertet.

Hohe Zinsen und weniger Neubauten: Wie nachhaltig ist der Abwärtstrend bei den Preisen?

Der Immobilienmarkt in Deutschland trete nun in eine neue Phase ein, nachdem 2022 eine Trendwende eingeleitet worden sei, schreibt Senior Economic Analyst Thomas Schäfer im immowelt Preiskompass. „Der rasante Anstieg der Bauzinsen hat den Kreis derjenigen, die sich eine Immobilie leisten könnten, eingeschränkt. Zumal die Menschen in Zeiten hoher Inflation und wirtschaftlicher und weltpolitischer Unsicherheiten ohnehin ihre Ausgaben genauer prüfen. Den Kauf einer Immobilie dürften daher 2022 viele Menschen aufgegeben oder zumindest vertagt haben. Dieser Rückgang der Nachfrage mündete in spürbaren Preisanpassungen.“ Sinkende Immobilienpreise erwiesen sich für Kaufinteressierte nur als bedingt positiv, so Thomas Schäfer weiter, denn durch die deutlich gestiegenen Zinsen sei auch die Finanzierung deutlich schwieriger geworden. Weil ein Ende der straffen Geldpolitik der EZB noch nicht in Sicht sei, könnten sich die Preiskorrekturen fortsetzen, denn der Preisrückgang fange momentan die gestiegene jährliche Tilgungsrate (noch) nicht auf.

Gegen einen dauerhaften Abwärtstrend bei der Preisentwicklung sprechen auch die Zahlen aus dem Wohnungsbau: Bei steigender Bevölkerung zeigen die Prognosen für den Wohnungsbau in den kommenden Jahren laut Gesamtverband der deutschen Wohnungswirtschaft rückläufige Zahlen. Dies wirke sich deutlich auf die Preisentwicklung im Immobilienmarkt aus, gibt die Geschäftsführerin von Immoscout24, Gesa Crockford, Geschäftsführerin in einer Pressemitteilung zu bedenken. „Ein nachhaltiger Preisrückgang ist nicht zu erwarten, da die Neubauziele der Bundesregierung in weite Ferne gerückt sind. Wir rechnen mittelfristig mit einer Verknappung des Angebots, die den Markt wieder drehen kann.“ In den Großstädten zeige sich bereits wieder ein steigendes Kaufinteresse.

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