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CBRE-Analyse: Die fünf größten Bürovermietungsmärkte auf dem Weg der Besserung

In einer Analyse hat der globale Immobiliendienstleister CBRE die Entwicklung der deutschen Top-5-Bürovermietungsmärkte im vergangenen Jahr 2021 untersucht. Die Ergebnisse zeigen eine Erholung der Umsätze und eine wachsende Zuversicht auf Seiten der Unternehmen.

Büroflächenumsatz zieht wieder an

Wie CBRE in einer Pressemitteilung zu seiner Analyse mitteilt, ist der Flächenumsatz in Deutschlands Top-5-Bürovermietungsmärkten im Jahr 2021 auf 2.629.500 Quadratmeter gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr sei dies ein Wachstum von 21,2 Prozent. Da der Wert in 2020 aber aufgrund der Corona-Krise deutlich gedrückt wurde, liegt der jüngste Flächenumsatz trotz des deutlichen Anstiegs um etwa neun Prozent unter den durchschnittlichen Erlösen der letzten zehn Jahre. Dass sich die Bürovermietungsmärkte allerdings aktuell auf einem Weg der Besserung befinden und sogar an die Werte der Vergangenheit anknüpfen können, zeigt eine Betrachtung der zweiten Jahreshälfte von 2021. Im zweiten Halbjahr 2021 wurden laut CBRE rund zwei Prozent mehr Umsatz erzielt als im Durchschnitt der Vorjahre. Das vierte Quartal fiel im Schnitt sogar um zwölf Prozent besser aus als die Schlussquartale der letzten Dekade.

“Auch wenn das Ende der Pandemie nach wie vor nicht absehbar ist und die deutsche Wirtschaft weiterhin von zahlreichen Einschränkungen gedämpft wird, deutet die Marktentwicklung an den deutschen Top-5-Büromärkten, insbesondere in der zweiten Jahreshälfte generell auf eine steigende Zuversicht der Unternehmen hin. Dabei hilft auch, dass die schnelle Regierungsbildung sowie deren Ausrichtung Stabilität ausstrahlt”, erklärt Carsten Ape, Head of Office Leasing bei CBRE in Deutschland in der Pressemitteilung. Besonders hätten vor allem 42 Großabschlüsse mit jeweils mehr als 10.000 Quadratmetern die Entwicklung vorangetrieben. Etwa ein Viertel des Jahresumsatzes sollen sie ausgemacht haben. Mit insgesamt 36 Prozent hatten laut CBRE ebenfalls Abschlüsse in Projektentwicklungen einen hohen Anteil am Gesamtumsatz.

Aufwärtstendenzen mit regionalen Unterschieden

Bei einem separaten Blick auf die einzelnen Top-5-Bürovermietungsmärkte fallen teilweise kleine regionale Unterschiede in den Entwicklungen auf. Beim Flächenumsatz konnten 2021 alle Standorte ein Plus im Vergleich zum Vorjahr verbuchen. Die höchste Wachstumsrate hatte hierbei Hamburg. In der Hansestadt stieg der Umsatz um 35 Prozent auf 430.300 Quadratmeter an. Knapp dahinter platziert sich Frankfurt mit einem Zuwachs von 32 Prozent auf 436.800 Quadratmeter. Mit 22 und 15 Prozent verzeichneten Berlin und München zwar geringere Anstiege, die jeweiligen Flächenumsätze lagen allerdings mit 817.000 beziehungsweise 643.900 Quadratmetern in Summe deutlich über den anderen Märkten. Das geringste Wachstum verzeichnete Düsseldorf mit drei Prozent und einem Umsatz von insgesamt 301.500 Quadratmetern.

Bei der gewichteten Durchschnittsmiete war München der Spitzenreiter. Die bayerische Landeshauptstadt verbuchte mit einem Plus von zwölf Prozent auf 23,95 Euro pro Quadratmeter im Monat den höchsten Jahresanstieg. In Düsseldorf gab es einen Anstieg um sieben Prozent auf 16,30 Euro und in Hamburg um fünf Prozent auf 18,52 Euro. Mit 27,99 Euro blieben die gewichteten Durchschnittsmieten in Berlin im Vergleich zu 2020 im Großen und Ganzen stabil, während in Frankfurt am Main sogar ein Rückgang um sieben Prozent beobachtet werden konnte. Der Fokus der Nachfrage konzentrierte sich 2021 laut Ape aber weiterhin auf Premiumbüroflächen in den Top-CBD-Lagen. Bis auf Hamburg (32,50 Euro pro Quadratmeter) und Düsseldorf (28,50 Euro pro Quadratmeter), stieg die Spitzenmiete deshalb in den fünf größten Bürovermietungsmärkten an. In Berlin erhöhte sie sich um sechs Prozent auf 41,00 Euro pro Quadratmeter im Monat. Dicht dahinter folgt München mit einem Wachstum um fünf Prozent auf 41,50 Euro. Um drei Prozent auf 45,50 Euro stieg die Spitzenmiete in Frankfurt am Main an.

Leerstand erhöht sich

Trotz der guten Tendenzen stieg der anteilige Leerstand im Jahr 2021 im Vergleich zum Jahresende 2020 in nahezu allen Top-5-Märkten an. Lediglich Hamburg stellt mit einem Rückgang um 0,2 Prozentpunkte auf 2,4 Prozent eine Ausnahme dar. Mit einem Anstieg um 1,2 Prozentpunkte auf 8,2 Prozent ereignete sich in Düsseldorf der größte Zuwachs. In Frankfurt am Main gab es mit einer Erhöhung um 1,1 Prozentpunkte auf 7,5 Prozent eine ähnliche Entwicklung. Etwas schwächer nahm der Leerstand in München und Berlin zu. Im Süden fand eine Steigerung um 0,6 Prozentpunkte auf 3,9 Prozent statt, während im Norden ein Zuwachs um 0,5 Prozentpunkte auf 2,7 Prozent verzeichnet wurde. Insgesamt stieg damit die durchschnittliche Leerstandsrate der Top-5-Märkte im Vorjahresvergleich leicht um 0,6 Prozentpunkte auf 4,4 Prozent an. “Zwar ist dies ein spürbarer Anstieg der Leerstandsrate, sie befindet sich aber noch immer auf einem niedrigen Niveau. Zudem sehen wir gerade in den zentralen und bei vielen Unternehmen sehr begehrten Lagen noch einmal deutlich niedrigere Leerstände”, erläutert Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland in der Pressemitteilung.

Was im Jahr 2022 erwartet werden kann

Im Jahr 2022 erwarten die Experten von CBRE eine weitere Erholung des Bürovermietungsmarkts, inklusive der Nachholeffekte. “Die momentan zu beobachtende leichte Verzögerung bei den Normalisierungstendenzen geht nicht auf ein allgemeines Hinterfragen der Sinnhaftigkeit von Büroflächen zurück, sondern es handelt sich vielmehr um eine Unsicherheit hinsichtlich der Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen Lage”, sagt Ape in der Pressemitteilung aus. “Die Büroflächenpipeline ist nach wie vor gut gefüllt und die Projektentwickler blicken optimistisch auf die künftige Entwicklung der Flächennachfrage”, führt er weiter aus. Bis Ende 2024 sind gemäß CBRE circa 6,9 Millionen Quadratmeter an Fertigstellungen beziehungsweise Sanierungsabschlüssen projektiert. 36 Prozent seien davon bereits vorvermietet oder an Eigennutzer vergeben. 2022 sollen voraussichtlich zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche auf den Markt kommen, bei einer Vorvermietungsquote von derzeit 48 Prozent. “Aufgrund des knappen Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage werden Entwicklungsflächen in gut angebundenen Lagen weiterhin stark im Fokus der Büromieter stehen”, schlussfolgert Linsin in der Pressemitteilung.

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