CBRE-Studie: Corona hinterließ 2020 Spuren an den Vermietungsmärkten in deutschen Bürozentren
2020 hat COVID-19 die Umsatzzahlen vieler Branchen beeinträchtigt: Auch die Bürovermietung wurde nicht von der Krise verschont – der Flächenumsatz sank in den fünf deutschen Zentren im Vorjahresvergleich um 36 Prozent.
Carsten Ape, Head of Office bei der CBRE Deutschland, wird in einer aktuellen Pressemitteilung des internationalen Immobiliendienstleisters zur Lage des Bürovermietungsmarktes wie folgt zitiert: “Die permanente Unsicherheit über die weitere Entwicklung der Pandemie ist auf den Bürovermietungsmärkten zu spüren. Trotzdem sind die Märkte intakt, die Mieten stabil und auch der Leerstand hat nur sehr moderat zugenommen.”
Die Mieten in Top-Städten bleiben stabil
Die Pressemitteilung von Mitte Januar dieses Jahres informiert über die Top-Städte Berlin, Frankfurt, München, Hamburg und Düsseldorf: Hier habe die Durchschnittsmiete für einen Quadratmeter Bürofläche knapp 22 Euro betragen, was einem Plus von 2,8 Prozent im Vorjahresvergleich entspreche. In Berlin konnten laut CBRE mit einem Plus von 8,1 Prozent und einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 28 Euro die höchsten Mieten verzeichnet werden, während es in Frankfurt ein Plus von 7,4 Prozent gab und für München ein Plus von 6,7 Prozent berichtet wurde. In Hamburg seien die Mieten hingegen nur um ein Prozent gestiegen, während in Düsseldorf rückläufige Zahlen beobachtet wurden – diese seien allerdings hauptsächlich auf wenige große Vertragsabschlüsse zu niedrigen Preisen zurückzuführen.
Leerstandsrate bleibt weiterhin niedrig, Immobilien im Bau sind reserviert
Auch die Leerstandsrate blieb in den Top-Städten stabil: In Hamburg stieg sie laut CBRE trotz COVID-19 im Vergleich zum Vorjahr 2019 um nur 0,3 Prozentpunkte auf 2,7 Prozent – der höchste Anstieg sei mit 1,1 Prozentpunkten in Berlin verzeichnet worden, wo die Leerstandsrate Ende 2020 2,3 Prozent betragen habe. Der Gesamtwert der Leerstandsrate für alle fünf Top-Standorte sei um 0,5 Prozentpunkte auf 3,9 Prozent gestiegen.
Carsten Ape erklärt: “Gerade bei Flächen in Top-Lagen und Top-Objekten [ist] das Angebt weiterhin sehr begrenzt. Denn während die Anmietungsentscheidungen mancher Nutzer vertagt werden, sehen andere die Krise gar als Möglichgeit zu Anmietung erstklassiger Flächen, die ansonsten stärker umkämpft wären.” Mit diesen Worten wird er in der CBRE-Pressemeldung zitiert.
Deswegen bleibt offenbar auch die Fertigstellungspipeline bis 2023 gut gefüllt – aktuell ist sie CBRE-Daten zufolge schon zu etwas mehr als 40 Prozent absorbiert. In diesem Jahr sollen 2021 Quadratmeter Bürofläche neu auf den Markt kommen – davon die Hälfte in Berlin -, von denen ganze 57 Prozent bereits vergeben sind.
Flächenumsatz stürzt ein: München als sichtbarstes Zeichen der Krise
2020 sind nicht alle Zahlen moderat geblieben: Der Flächenumsatz in den fünf großen Städten sank für das Gesamtjahr 2020 um ganze 36 Prozent auf nur 2,16 Millionen Quadratmeter – Berlin sei mit 660.000 Quadratmetern Umsatz wie im Vorjahr noch am aktivsten gewesen, berichtet die CBRE.
Helge Scheunemann, Head of Research beim Immobilienspezialist Jones Lang LaSalle (JLL) in Deutschland, wird in einer Pressemeldung wie folgt zitiert: „Das vielleicht sichtbarste Zeichen der Krise mag das Quartalsergebnis in München sein. Nicht einmal 100.000 m² wurden vermietet, zumindest bis 1998 zurück gab es keinen niedrigeren Umsatz in der bayrischen Landeshauptstadt.”
Insgesamt ist der Flächenumsatz im vierten Quartal 2020 (Q4) CBRE-Daten zufolge im Vergleich zum vorangehenden Quartal 2020 wieder um 16 Prozent gestiegen und lag bei 589.400 Quadratmetern.
Vorsichtige Prognosen: Ab Mitte 2021 wieder mehr Vermietungen?
Bei Prognosen für das Gesamtjahr 2021 halten sich die Experten bislang zurück – Ape erklärt in der CBRE-Pressemitteilung: “Eine Prognose für den Büroflächenumsatz von 2021 wäre zum aktuellen Zeitpunkt pandemiebedingt nicht belastbar.” Sein Kollege Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland, erklärt jedoch, dass die Bedeutung des Homeoffice während der Pandemie zwar deutlich gestiegen sei, dies aber nicht bedeute, dass weniger Bürofläche gebraucht würde: Stattdessen steige der Bedarf an anderen Büroflächen, die mehr auf Teamarbeit und Repräsentation der Firma ausgelegt sind – mit denen also etwa neue talentierte Arbeitskräfte akquiriert werden könnten. Zudem würden sich die Menschen nach langen Homeoffice-Arbeitsstunden mittlerweile wieder auf das Büro freuen, weswegen es sicher nicht gänzlich abgeschafft würde. Deswegen ist seine aktuelle Schätzung laut CBRE-Pressemitteilung, dass die Flächenanfragen stabil bleiben.
Ähnliches scheinen die Anleger zu vermuten: Laut Daten von BNP Paribas Real Estate haben diese im Gesamtjahr 2020 rund 24,6 Milliarden Euro in den Büromarkt investiert – welcher demnach vor den Assets Einzelhandel und Logistik den Investmentmarkt anführt.
Eine etwas klarere Prognose wagt laut JLL-Pressemitteilung Konstantin Kortmann, Head of Leasing & Agency bei JLL Deutschland: Seiner Ansicht nach werden die Vermietungszahlen, wenn die Unternehmen nach Erholung der Lage eine höhere Bereitschaft zeigen, neues Personal einzustellen, ab Mitte 2021 wieder anziehen.
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