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COVID-19 wirkt sich nun auch auf Immobilienfonds aus – die Zeiten sicherer Rendite sind vorbei

Während COVID-19 gelten Immobilien – insbesondere angesichts der Lage an der Börse im ersten Halbjahr – als sichere Geldanlage. Analysen der Ratingagentur Scope haben jedoch ergeben, dass nun auch offene Immobilienfonds als vermeintlich sichere Renditebringer gefährdet sind.

Offene Immobilienfonds gelten als sichere Renditebringer, weil sie kaum kurzfristigen Risiken ausgesetzt sind und ihr Wert in den letzten Jahren stetig gestiegen ist: “Kaum ein Anlagesegment hat in den vergangenen Monaten derartige Stabilität bewiesen wie die offenen Immobilienfonds”“, schreibt die Ratingagentur Scope in einer Pressemitteilung. Dennoch habe die aktuelle COVID-19-Krise spürbare Auswirkungen auf Ertragskraft und Risiken der Immobilienportfolios – insbesondere jene, deren Schwerpunkt auf Gewerbeimmobilien lege.

Bestandsaufwertungen fallen als Renditetreiber weg

Und: „Während sich die Kapitalmärkte im zweiten Quartal von den massiven Verlusten im Zuge der Covid-19-Krise deutlich erholen, bekommen die offenen Immobilienfonds die Auswirkungen der Krise […] erst sukzessive zu spüren.”

Dies liege unter anderem an Mietern von Gewerbeimmobilien, die angesichts der Krise keine Mietzahlungen mehr tätigen können oder um Mietsenkungen verhandeln. Besonders schlimm sieht die Lage laut Scope im Einzelhandel und in der Hotellerie aus, allerdings sind auch Büroimmobilien betroffen.

Außerdem fallen Bestandsaufwertungen, die in den vergangenen Jahren einen großen Teil zur Wertsteigerung der Immobilienfonds beigetragen haben, während COVID-19 weg, erklärt Scope in einer Analyse.

Entwicklungen sind nicht mehr gut absehbar

Scope hat in einer Studie 16 Immobilienfonds analysiert, deren Schwerpunkt auf Gewerbeimmobilien liegt und die vor 2019 geöffnet wurden. Das Ergebnis: Im ersten Halbjahr (H1) 2020 konnte eine positive Performance von durchschnittlich 0,9 Prozent Wertzuwachs verzeichnet werden – der Nettomittelzufluss betrug 4,4 Milliarden Euro. Im Vorjahreszeitraum lagen die Werte der Studie zufolge bei plus 1,6 Prozent und 5,7 Milliarden Euro.

Im Zuge dieses Wertverlustes wurden zwölf der von Scope analysierten offenen Immobilienfonds herabgestuft, wobei die durchschnittliche Einstufung noch bei „A” liegt, was als für Anleger akzeptabel eingestuft wird.

Da jedoch die Fonds ihren Schwerpunkt auf verschiedene Asset-Klassen legen, werden sie sich auch unterschiedlich weiterentwickeln – in welche Richtung ist aber unklar, da die Entwicklung der Pandemie selbst nur schwer einzuschätzen ist. Es könne aber sein, dass einige der untersuchten offenen Immobilienfonds infolge der Pandemie und ihrer Auswirkungen eine negative Wertentwicklung verzeichnen werden: Der offene Immobilienfonds als sicherer Renditenbringer ist vorerst verschwunden.

Offenen Immobilienfonds geht es besser als 2008/09

Trotz aller Unsicherheiten gibt es eine gute Nachricht: Die Lage ist nicht so schlimm wie während der Finanzkrise 2008/09. Damals mussten 18 offene Immobilienfonds aus Liquiditätsgründen geschlossen werden – diese Fonds haben insgesamt um die 26 Milliarden Euro verwaltet. Scope erklärt ausdrücklich, dass eine solche Entwicklung aktuell nicht in Sicht sei, was durch zwei Faktoren begründet werden könne:

Zunächst einmal seien die untersuchten Fonds liquide und 20 Prozent des insgesamt etwa 100 Milliarden Euro schweren Fondsvermögens verfügbar. Des Weiteren habe es (Stand Mai 2020) keine ungewöhnlich großen Mittelabflüsse gegeben – dieses Anlegerverhalten sei wohl den 2013 eingeführten Mindesthalte- und Kündigungsfristen zu verdanken.

Momentan ist die Lage also unsicher und nur schlecht vorhersehbar – aber es könnte deutlich schlimmer sein. Scope prognostiziert für 2020 Renditen von insgesamt 1,5 bis 2,0 Prozent, von der Ratingagentur befragte Fondsmanager gehen von durchschnittlich 2,0 bis 2,5 Prozent aus. Im Vorjahresvergleich sinken die Renditen damit um etwa einen Prozentpunkt.

Bildquellen: lucky eyes/Shutterstock.com