Das sind laut einem Wirtschaftsprofessor die 6 Anzeichen einer Immobilienblase

Wer auf der Suche nach einem neuen Zuhause ist, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Das beginnt schon  bei dem Bauland und gilt sowohl für Mieten, als auch für Kaufpreise. Besonders in Deutschlands Metropolen sind die Preissteigerungen besonders rasant: Laut Daten der Immobilien-Beratungsfirma JLL stiegen etwa in Berlin die Mieten seit 2004 um 80 Prozent.

Die Warnungen vor einer Blasenbildung auf dem deutschen Immobilienmarkt werden lauter — doch noch scheinen die meisten Experten gelassen. Per se ist eine Immobilienblase aber nicht gleichzusetzen mit einem Crash. „Es bildet sich eine Blase, aber wir stehen noch recht weit am Anfang — somit besteht noch die Möglichkeit diese Blase langsam zu entlüften“, sagt der Hamburger Wirtschaftsprofessor Karl-Werner Hansmann im Gespräch mit Business Insider.Zum dem Ergebnis kommt er, weil er die beiden Immobiliencrashs in den USA und Spanien (jeweils 2007) untersucht. Demnach erstrecke sich eine Blase über vier bis sieben Jahre. „In Deutschland dauert die Blase etwa zwei Jahre zum jetzigen Zeitpunkt“, sagt Hansmann.Auch wenn die Banken offiziell keine Gefahr am Immobilienmarkt sehen — hinter verschlossenen Türen sehe die Lage jedoch anders aus, erklärt der Experte. „Vertreter von großen deutsche Banken sagen mir, dass sie sehr wohl Gefahren wahrnehmen und versuchen, dagegenzusteuern.“ Hansmann hat bei seiner Analyse der Immobilien-Crashs in Spanien und den USA sechs Kriterien herausgearbeitet, an denen eine Immobilienblase erkennbar ist. Auf den folgenden Seiten stellen wir sie euch vor.

Kriterium 1: Auseinanderdriften von Kaufpreisen und Mieten

Das wichtigste Kriterium für Hansmann: Bewegen sich die Immobilienpreise für Wohnbauten in einem bestimmten Zeitraum ähnlich wie die Mieten?Das ist dann wichtig, wenn der Bau oder Kauf eines Hauses als Investition genutzt wird. Dabei ist die Miete die Rendite für den Käufer. „In normalen Zeiten sollten beide Zeitreihen ähnlich verlaufen und nur zufällige Abweichungen aufweisen. Steigen jedoch die Preise signifikant stärker als die Mieten, sinkt die Rendite entsprechend, und nur noch das Spekulationsmotiv ist für den Anstieg der Preise verantwortlich“, erklärt der Experte. Wie bei Aktien würde dieser Umstand zu einer Selbstverstärkung des Preisauftriebs führen. Denn: Wer ein Haus kaufen möchte, hat Angst, dass die Preise noch stärker steigen und kauft lieber früher als später — dadurch bleibt die Nachfrage hoch und die Preise steigen weiter. Getreu der Börsenregel: Die Hausse nährt die Hausse.

Kriterium 2: Hyper-exponentielle Preissteigerungen

Ein exponentielles, also stetiges Wachstum sei gesund — beispielsweise fünf Prozent pro Jahr. Ein Anzeichen für eine Immobilienblase ist hingegen ein exponentielles Wachstum: Also wenn die Preise jährlich mehr steigen. Im einen Jahr fünf Prozent, im nächsten sechs Prozent, dann sieben Prozent usw. „In Deutschland beobachten wir solch ein hyper-exponentielles Wachstum bereits in Berlin, Hamburg, München und Köln“, sagt der Wirtschaftsprofessor. In anderen Städten hingegen sei der Preisanstieg noch nicht deratig gefährlich.

Kriterium 3: Wellenartige Preissteigerungen

Besonders die Preise in den Top-Lagen steigen zuerst an — das ist bei jeder Blase gleich. Interessant zu beobachten sei die Entwicklung danach: In Wellen ziehe sich das Wachstum mit zeitlicher Verzögerung fort bis ins Umland der Metropolen, um danach auch die ländlichen Regionen zu erreichen.„Im Speckgürtel Hamburgs beispielsweise, der zu Schleswig-Holstein gehört, können wir längst schon entsprechende Preissteigerungen feststellen. Wenn das Umland erreicht wird, dann ist ein weiterer Schritt der Blasenbildung erreicht“, so Hansmann.Besonders gut zu erkennen war diese Entwicklung auch in Spanien: „Zunächst gab es massive Preissteigerungen in Madrid und Barcelona — danach kamen die Mittelmeer-Strände. Die Preise in anderen Städten waren zu dem Zeitpunkt noch niedrig — erst nach drei bis vier Jahren waren die schwächeren Lagen ebenfalls betroffen.“

grundbesitz global

Der weltweite Immobilienmarkt bleibt weiterhin attraktiv. grundbesitz global investiert weltweit in Gewerbeimmobilien aus den Bereichen Büro, Logistik und Einzelhandel. Warum das für Privatanleger interessant ist.

Kriterium 4: Sehr niedrige Hypothekenzinsen

Wenn die Hypothekenzinsen unterhalb von drei Prozent liegen, deutet das ebenfalls auf eine Blasenbildung hin. „Dadurch werden viele Leute ermutigt zu kaufen oder zu bauen. Sie sagen sich, aktuell können wir es uns noch leisten, machen wir es lieber jetzt, bevor die Zinsen steigen“, erklärt Hansmann.  Am langen Ende seien die Zinsen bereits wieder gestiegen: von einem Prozent auf 1,8 Prozent. „Mit einem höheren Hypothekenzins können die Banken eine Blasenbilung abbremsen.“

Kriterium 5: Geringe Tilgungsraten

Viele Banken locken Kunden noch immer mit dem Angebot, lediglich zwei Prozent der Gesamtkreditsumme pro Jahr tilgen zu müssen — das sei zu wenig. „Zwar sind die Kreditzinsen über lange Zeit festgesetzt, aber wenn diese Zeit vorbei ist und dann die höheren Zinsen auf die Rest-Summe gelten, kann es passieren, dass sich viele Käufer ihre Rate nicht mehr leisten können“, warnt Hansmann. Er rät daher, dass die Banken vier bis fünf Prozent Tilgung der Summe pro Jahr verlangen sollten. „In der Praxis sagen die Kunden dann aber, dass sie zu einer anderen Bank gehen — somit sorgt die Konkurrenz unter den Banken ebenfalls für eine Gefahr.“

Kriterium 6: Hoher Anteil an Fremdfinanzierung

Kunden, die ein Haus bauen wollen, können heute noch mit einem hohen Anteil an Fremdkapital den Traum ihrer eigenen vier Wände realisieren. „Ich bin der Meinung, dass maximal zwei Drittel der gesamten Kreditsumme via Fremdkapital finanziert werden dürfte — also der Kunde ein Drittel mit Eigenkapital decken müsste“, sagt Hansmann. Es gebe sogar schon einen Gesetzentwurf, wonach die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) den Banken einen bestimmten Prozentsatz an Fremdkapital vorschreiben könne, zu dem sie maximal einen Kredit vergeben darf. „Das wäre ein Schritt in die richtige Richtung.“

So kann die Immobilienblase entlüftet werden

Blase ja, aber noch im Anfangsstadium — so lautet das Fazit von Hansmann. Er denkt, dass ein Crash noch verhindert werden kann. „Weil Banken bei den Hypothekenzinsen, den Tilgungsraten und dem Fremdkapital-Anteil ein gewisses Mitspracherecht haben, kann die Immobilienblase auch wieder sanft entlüftet werden.“ Sollte es dennoch zu einem Immobiliencrash in Deutschland kommen, rechnet der Experte mit Preiseinbrüchen von rund 50 Prozent. „Aber wir haben noch genug Zeit, dass es nicht so schlimm kommt.“

 

Bildquellen: hfzimages/Shutterstock.com