Deutscher Immobilieninvestmentmarkt trotzt der Krise: Corona-Jahr 2020 laut CBRE-Daten gut überstanden

Nach dem Rekordjahr 2019 ist nun auch das COVID-Jahr 2020 vorbei – CBRE hat Mitte Januar Zahlen über den Immobilieninvestmentmarkt 2020 veröffentlicht: Es war zwar kein „Wahnsinnsjahr”, aber es hätte auch schlimmer kommen können.

Immobilien haben in Deutschland den Ruf, krisensicher zu sein – und scheinbar sind sie das auch, denn der internationale Immobiliendienstleister CBRE hat seinen Investment-Bericht für das vierte Quartal (Q4) 2020 wie folgt betitelt: “Deutscher Immobilieninvestmentmarkt trotzt 2020 Corona“.

2020 zweitgrößtes Volumen seit Beginn der Aufzeichnungen

So erklärt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE Deutschland in der CBRE-Pressemitteilung zum Investmentmarkt in Q4 2020: “Der Immobilieninvestmentmarkt zeigte sich 2020 auch ohne Impfung immun gegen die Pandemie und ihre Auswirkungen. Zwar gab es bei den verschiedenen Assetklassen unterschiedliche Entwicklungen, in seiner Gesamtheit war der Markt jedoch äußerst dynamisch. Die Nachfrage deutscher und internationaler Investoren nach hiesigen Immobilien ist ungebrochen stark.” Insbesondere eigenkapitalstarke institutionelle Investoren würden vermehrt langfristig in begrenzt verfügbare Core-Produkte investieren, was die Preise in die Höhe treibe.

Nicht zuletzt aus diesem Grund wurde trotz der Pandemie im Jahr 2020 laut CBRE ein Gesamttransaktionsvolumen von 79,2 Milliarden Euro verzeichnet – dies entspräche zwar einem Minus von 5,5 Prozent im Vergleich zum Rekordjahr 2019 (84,5 Milliarden Euro), sei aber immer noch der zweithöchste Betrag seit Beginn der Aufzeichnungen. Dazu habe auch die Jahresendrally in Q4 2020 beigetragen: In diesem Zeitraum wurden insgesamt 23 Milliarden Euro investiert – in Q3 waren es ganze 69 Prozent weniger.

Büroimmobilien waren 2020 die stärkste Assetklasse

Mit einem Investitionsvolumen von 27,6 Milliarden Euro (35 Prozent des Gesamtvolumens) war die stärkste Assetklasse 2020 dem CBRE-Bericht zufolge die der Büroimmobilien. 20 Milliarden Euro wurden in Wohnimmobilien ab 50 Einheiten investiert – dieser Betrag ist im Vergleich zum Wert von 16,3 Milliarden Euro im von Klein als “Wahnsinnsjahr” bezeichneten Vorjahr 2020 um ganze 23 Prozent gestiegen und liegt damit CBRE-Daten zufolge nun 38 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. Es folgen Einzelhandels- und Logistikimmobilien mit Transaktionsvolumen von 12,3 und 7,6 Milliarden Euro. Insgesamt ist also das in Gewerbeimmobilien investierte Volumen 2020 im Vorjahresvergleich um 12 Prozent auf 59,2 Milliarden Euro gesunken.

In allen Assetklassen betrug die Portfolioquote 47 Prozent, was im Vorjahresvergleich einem Plus von 12 Prozentpunkten entspricht.

Transaktionsvolumen in den Top-7 lag 26 Prozent unter dem Vorjahresniveau

Im Jahr 2019 gab es laut CBRE neun Transaktionen über der 500-Millionen-Euro-Grenze, 2020 seien es hingegen nur zwei gewesen – sowie 162 Transaktionen über der 100-Millionen-Euro-Grenze im Wert von insgesamt 47 Milliarden Euro. 43 Prozent der großen Investitionen seien dabei in Immobilien an den Top-7-Standorten geflossen.

Das Gesamtvolumen der Transaktionen an den Top-7-Standorten betrug 2020 dem CBRE-Bericht zufolge nur 36,5 Milliarden Euro, das sind ganze 26 Prozent weniger als im Vorjahr – denn an allen Top-7-Standorten außer Hamburg (6,4 Milliarden Euro) sei das Transaktionsvolumen gesunken. Der aktivste Standort bleibe dennoch Berlin mit einem Gesamtvolumen von 7,7 Milliarden Euro. Die CBRE schreibt aber auch, dass das 2020 erfasste Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien zum Teil sehr deutlich über dem jeweiligen Zehnjahresdurchschnitt liege, was die Attraktivität dieser “sicheren Investmentdestinationen” für nationale und internationale Investoren verdeutliche. Der Marktanteil Letzterer sei 2020 um 2,3 Milliarden Euro auf 47 Prozent gestiegen.

Insgesamt seien die aktivsten Investoren mit einem Transaktionsvolumen von 12,2 Milliarden Euro Immobilien- und Spezialfonds gewesen – Asset- und Fondsmanager hingegen hätten mit 1,8 Milliarden Euro am wenigsten investiert.

Spitzenrenditen sanken, auch Einzelhandels- und Logistikimmobilien erfuhren aufgrund höherer Nachfrage Renditekompression

An den Top-7-Standorten blieben die Spitzenrenditen laut CBRE-Daten auch in Q4 auf einem Allzeittief von mittlerweile 2,85 Prozent. Da bei Wohn-, Logistik- und Lebensmitteleinzelhandelsimmobilien offenbar eine hohe Nachfrage bestand, seien auch in diesen Assetklassen die Renditen gesunken: gegen 2 (Wohnen), 4,8 (Lebensmitteleinzelhandel) und 3,4 Prozent (Logistik). Im Vergleich zu den Vorjahreswerten habe entsprechend der gesunkenen Nachfrage bei Hotelimmobilien und Shopping-Centern ein Renditenanstieg um 0,5 beziehungsweise 1,0 Prozent beobachtet werden können.

Bezüglich der vermuteten Entwicklungen im laufenden Jahr 2021 wird Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland, in der CBRE-Pressemitteilung wie folgt zitiert: „Der ifo-Geschäftsklimaindex und die ZEW-Konjunkturerwartungen zeigten im Dezember eine deutliche Stimmungsaufhellung infolge des aktuell anlaufenden, Impfprogramms in Deutschland […] die sehr umfangreichen staatlichen Konjunkturmaßnahmen und die stabilisierende Wirkung der Kurzarbeiterregelung sowie eine nochmals ausgeweitete Geldpolitik der EZB sollten dafür sorgen, dass Deutschland die Krise nach dem jüngst noch einmal verschärften Lockdown schnell und gestärkt überwinden kann.“

Entsprechend erklärt Klein, dass für 2021 am deutschen Immobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von “deutlich über 70 Milliarden Euro” erwartet werde, selbstverständlich in Abhängigkeit von weiteren pandemischen Entwicklungen.

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