Die ortsübliche Vergleichsmiete: Was ist erlaubt und was nicht?

In Deutschland sehen sich Mieter mit steigenden Mietpreisen konfrontiert – angetrieben durch eine vorherrschende Wohnungsnot und durch die gute wirtschaftliche Lage.

Um Mietern dabei einen gewissen Schutz einzuräumen, wurden ortsübliche Vergleichsmieten festgelegt. Diese schränken die Freiheit der Eigentümer im Hinblick auf künftige Mietsteigerungen ein und sorgen dafür, dass Mietpreise nicht durch die Decke gehen.

Bestimmungen bei Mietsteigerungen

Wenn eine Immobilie einem Eigentümer gehört, dann darf er bestimmen, wie oft und in welchem Ausmaß er den Mietpreis anheben darf – von wegen! Auch einem Immobilienbesitzer sind Grenzen gesetzt. Die ortsübliche Vergleichsmiete fungiert als Mietgrenze und bestimmt, bis zu welchem Grad Mietpreise erhöht werden dürfen. Doch selbst wenn die Mieterhöhung im Rahmen der Vergleichsmiete liegt, gewisse Bestimmungen sind dennoch einzuhalten.

Denn ein Vermieter muss eine gute Begründung für eine Erhöhung parat haben und die Kündigung per Schreiben ankündigen. Wenn die aktuelle Miete weit unter der Vergleichsmiete liegt, dann darf der Vermieter sie nicht auf einen Schlag erhöhen. “Innerhalb von drei Jahren darf die Miete im Bestand nicht um mehr als 20 Prozent steigen”, wie Helena Klinger vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland laut dpa äußerte, “in einigen Bundesländern liegt diese Kappungsgrenze bei 15 Prozent in drei Jahren”.

Erfüllt der Immobilienbesitzer die festgelegten Regelungen und hat er das Recht, die Miete zu erhöhen, müssen Mieter innerhalb von zwei Monaten und dem Monat des Erhalts des Schreibens zustimmen. Eine Ablehnung ist nur gestattet, wenn der Mieter Zweifel an der Erhöhung hat. Beispielsweise können “die Mieten falsch eingeordnet” werden, wie Hans Jörg Depel vom Mieterverein Köln äußerte, “statt einer mittleren Lage” wird “von einer guten Lage ausgegangen”. Ebenfalls falsch eingeschätzt werden könnte die Ausstattung der Immobilie.

Hat ein Mieter tatsächlich Zweifel, könne dieser laut Depel seine Zustimmung zur Mieterhöhung auch verweigern. Dann muss er allerdings die richtige Höhe herausfinden und ein Gespräch mit dem Hauseigentümer suchen.

Ermittlung der Vergleichsmiete

Die Art und Weise, wie eine Vergleichsmiete ermittelt wird, ist kompliziert. Hierfür werden Tausende von Daten ermittelt und miteinander verglichen. Entscheidend sind dabei Wohnungen, die eine ähnliche Größe und Ausstattung sowie in weiteren Kriterien wie Alter und energetischem Zustand keine gravierenden Unterschiede aufweisen. Laut Klinger fließen in die Vergleichsmiete sowohl Neuvertragsmieten als auch die geänderten Bestandsmieten der letzten vier Jahre ein. “Nach dem Willen der Bundesregierung sollen künftig die Mieten aus sechs statt bislang vier Jahren einfließen”, so Klinger weiter.

Bildquellen: Andy Dean Photography/Shutterstock.com