Dieses Risiko blenden viele Hauskäufer aus
Auch wenn die Immobilienpreise momentan hoch sind: Die rekordniedrigen Zinsen verleiten viele Menschen zum Hauskauf mittels Kreditfinanzierung. Bei Zinssätzen von nur ein oder zwei Prozent für einen Immobilienkredit erscheinen Häuser und Wohnungen auf einmal doch erschwinglich – auch bei wenig Eigenkapital. Doch gerade hier lauern Risiken, die gerne einmal übersehen werden.
Wie hoch der Zinssatz ist, den eine Bank für einen Immobilienkredit verlangt, hängt von der Dauer der Zinsbindung ab. Je länger der Zeitraum ist, für den der Zinssatz festgeschrieben wird, desto höher liegt er auch und umgekehrt. Laut der Stiftung Warentest werden für einen Kredit mit einer Zinsbindung von zehn Jahren aktuell rund 0,7 Prozent weniger Zinsen im Jahr fällig als für einen Kredit mit einer Zinsbindung von 20 Jahren.
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Dieser deutliche Unterschied dürfte so manchen Kreditnehmer dazu verführen, eine relativ kurze Zinsbindung zu wählen. Ist der Immobilienkredit nach dieser Zeit jedoch noch nicht abbezahlt – was nach nur fünf oder zehn Jahren wohl meist der Fall sein dürfte – droht ein böses Erwachen. Denn für die dann benötigte Anschlussfinanzierung kann der Zinssatz unter anderem deutlich höher ausfallen als für den ursprünglichen Kredit. Der Grund: Aktuell befinden sich die Leitzinsen im Euroraum auf einem historischen Tief. Andere Zentralbanken weltweit haben ihre Zinsen jedoch bereits wieder etwas angehoben und auch die EZB kann nicht ewig mit ihrer Nullzinspolitik fortfahren. Tiefer als jetzt werden die Zinsen – auch für Kredite – also wohl nicht mehr fallen, sondern stattdessen wieder langsam steigen. Hauskäufer sollten im momentanen Marktumfeld daher eine Zinsbindung wählen, die in etwa dem Zeitraum entspricht, in dem sie ihre Immobilie auch realistisch abbezahlen können – auch wenn dafür etwas höhere Zinsen fällig werden. Denn eine Anschlussfinanzierung dürfte noch teurer werden.
An dieser Stelle sollten Anleger daher auch die Tilgung im Blick haben. Viele Finanzinstitute bieten eine Mindesttilgung von nur einem Prozent an, die sich dann natürlich auch in einer niedrigen Monatsrate niederschlägt. Bei einer so niedrigen Tilgung dauert es jedoch eine halbe Ewigkeit, bis die Immobilie abbezahlt ist. Stiftung Warentest hat berechnet, dass man bei einem gleichbleibenden Zinssatz von nur 1,4 Prozent und einer Tilgung von einem Prozent ganze sechzig Jahre bräuchte, um wieder schuldenfrei zu sein. Und da es eine so lange Zinsbindung in der Regel nicht gibt, dürfte die Rückzahlung des Kredits – aufgrund der oben bereits beschriebenen zu erwartenden Entwicklung – tatsächlich noch einmal deutlich länger dauern.
Neben einer längeren Zinsbindung sollten Kreditnehmer in der aktuellen Situation daher auch eine höhere Tilgung – selbstverständlich im Rahmen ihrer Möglichkeiten – wählen. Damit sinkt die Gefahr, dass nach dem Laufzeitende des ersten Kredits eine böse Überraschung auf die Hausbesitzer wartet, oder selbst nach einem Verkauf des Eigenheims noch Schulden übrig sind.
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