Drees & Sommer Immobilienkolumne – Baupreise: Steigende Kosten als treuer Begleiter?

 

Was die Baupreise in Deutschland angeht, steigen sie derzeit so stark wie seit elf Jahren nicht mehr, wie das Statistische Bundesamt erst vergangene Woche festgestellt hat. Mehrere Ursachen führen zu dem enormen Preisanstieg. Doch immerhin gibt es für Bauherren und Investoren zumindest einige Maßnahmen, um dieser Entwicklung entgegenzuwirken.

Der Bauboom hält an. Sehr viele Unternehmen melden Rekordumsätze. Noch immer sind viele Mittel für Erweiterungen und Neubauten verfügbar. Durch die aktuelle Zinspolitik können Kredite zudem gerade sehr günstig finanziert werden. Die Folge: Bauleistungen werden nochmals stärker nachgefragt, was wiederum die Preise erhöht.

Hinzu kommen spezielle bauwirtschaftliche Faktoren, die den Preisanstieg verschärfen: So treffen die anhaltend hohe Nachfrage und die einhergehend vollen Auftragsbücher auf einen in der Bau- und Immobilienbranche mittlerweile immer gravierenderen Fachkräftemangel. Offene Stellen können nicht mehr besetzt werden und Betriebe sind nicht mehr in der Lage, weitere Aufträge anzunehmen. Darüber hinaus wachsen die Qualitäts- und Komfortanforderungen an Gebäude. So verzeichnen insbesondere anspruchsvolle Gewerke wie die technische Gebäudeausrüstung eine überdurchschnittliche Preissteigerung.

Je komplexer, desto teurer

Derzeit gibt es kaum ein Immobilienprojekt, das nicht vom kräftigen Klettern der Preise und den überfüllten Auftragsbüchern betroffen wäre. Besonders stark gilt das allerdings für die Ballungsräume. Während Bauherren hier früher häufig ein Dutzend oder mehr Angebote erhalten haben, ist es mittlerweile keine Seltenheit, wenn es – wenn überhaupt – nur ein bis zwei Angebote gibt. Je komplexer außerdem die Bauleistungen sind, desto höher ist das Preisniveau. Auch Bauprojekte mit engen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, was ihre Refinanzierung angeht, leiden besonders. Dazu gehören zum Beispiel Sozial- und Pflegeimmobilien. Die für sie bislang üblichen Fördersätze decken den Preisanstieg zumeist nicht ausreichend.

Langer Vorlauf statt kurz vor knapp

Gerade bei sehr kurzfristigen Auftragsvergaben müssen Auftraggeber einkalkulieren, ausführende Unternehmen und Dienstleister nur zu enorm hohen Kosten zu finden. Daher sollten Bauherrn, wenn es möglich ist, auf ausreichend Vorlauf zwischen Vergabe und Bauausführung für Gewerke achten. Auch eine detaillierte Planung für die Ausschreibung kann die Kostensicherheit erhöhen. Bevor die Ausschreibung mit allen Details offiziell startet, kann sie auch bereits früher bei den Firmen angekündigt und im Wesentlichen skizziert werden, damit diese sie in ihre Planung einbeziehen können. So verbinden wir beim strategischen Procurement, das wir bei Drees & Sommer für größere Bauprojekte einsetzen, für unsere Kunden frühzeitig unser Marktwissen über Baupreise, Bauabläufe, Firmenkapazitäten oder Angebotsverhalten mit Einkäuferwissen von Profis aus großen Industrieunternehmen.

Unnötige Bau- und Betriebskosten vermeiden

Dem Preisanstieg sollten zudem eine hohe Prozessqualität und Effizienz entgegengesetzt werden. Während der Bauausführung führen die Modularisierung von Bauteilen oder das Anwenden von Lean Construction Management, kurz LCM; zu erheblichen Zeit- und Kosteneinsparungen. LCM überträgt die Lean-Prinzipien, also das Umsetzen schlanker Prozesse, aus der Automobilproduktion auf Bauprojekte. Was die vorangestellte Phase der Planung betrifft, bewährt sich immer mehr die digitale Methode Building Information Modeling (BIM). Grundlage hierfür muss eine konkrete Digitalisierungsstrategie sein, die sehr früh mithilfe des digitalen Zwillings des Bauvorhabens Planungsfehler erkennt, Abläufe simuliert und Widersprüche aufdeckt. Das vermeidet sehr viele unnötige Bau- und Betriebskosten. Idealerweise endet die Digitalisierung jedoch nicht mit BIM bei der Planung, sondern umfasst den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes.

Wer klammert, verliert

Solchen innovativen Methoden steht der aktuelle Immobilienboom allerdings entgegen. Denn natürlich bringt er mit sich, dass viele den Innovationsdruck, den vor allem der digitale Wandel verursacht, unterschätzen. Warum sollten sich Planer mit BIM vertraut machen, wenn ihre Kapazitäten doch ohnehin schon ausgebucht sind? Warum sollten Bauherren ihre Häuser mit künstlicher Intelligenz, Sensorik oder Aktorik ausstatten, wenn sich die Immobilie auch ohne prächtig vermietet oder verkauft? Langfristig ist aber sicher: Wer so denkt und sich nur an alten Geschäftsmodellen und Prozessen festklammert, sie nicht kritisch hinterfragt, der verliert. Wer hätte sich vor 15 Jahren vorstellen können, dass ein Kunde sein Auto im Internet von A bis Z selbst individuell konfiguriert, bestellt und es dann in einem überschaubaren Zeitraum lieferbar ist? Das wird im übertragenen Sinne auch die Zukunft für Gebäude sein. Dafür müssen jetzt die Weichen gestellt werden.

Autor: Klaus Hirt, Partner der Drees & Sommer SE

Seit 2016 ist Klaus Hirt Geschäftsführer am Frankfurter Standort von Drees & Sommer und seit 2018 Partner der Drees & Sommer SE. Er betreut sowohl nationale als auch internationale Kunden zu Themen rund um den Immobilienzyklus. Seine Arbeitsschwerpunkte liegen im Bereich der ganzheitlichen Immobilienberatung. Darunter fallen die Entwicklung von Portfolio- und Immobilienstrategien, Machbarkeits- und Sanierungsstudien, Immobilien Due Diligence sowie weiterführende Transaktionsberatung und das technisch-wirtschaftliche Projektcontrolling.

Drees & Sommer: Innovativer Partner für Beraten, Planen, Bauen und Betreiben.

Drees & Sommer begleitet private und öffentliche Bauherren sowie Investoren seit über 45 Jahren bei allen Fragen rund um Immobilien und Infrastruktur. Das partnergeführte Unternehmen mit Hauptsitz in Stuttgart ist mit rund 3.200 Mitarbeitern an insgesamt 40 Standorten weltweit vertreten. Seine Leistungen erbringt Drees & Sommer unter der Prämisse, Ökonomie, Qualität und Ökologie zu integrieren. Diese ganzheitliche und nachhaltige Herangehensweise heißt bei Drees & Sommer „the blue way“.

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