Drees & Sommer Immobilienkolumne: Neue Wege für die städtische Logistik

Der Lieferverkehr nimmt stetig zu – und mit ihm Staus und schlechte Luft. Besonders städtische Gebiete bekommen die Auswirkungen zu spüren und reagieren oftmals mit Fahrverboten für Dieselfahrzeuge. Das könnte vor allem kleine und mittelgroße Transportunternehmen teuer zu stehen kommen.

Nicht selten wird die Transport- und Logistikbranche für die überlasteten Verkehrswege verantwortlich gemacht. Dabei wird aber oft vergessen, dass die Branche als wichtiges Glied in der Wertschöpfungskette von Einzelhändlern und Industrieunternehmen lediglich auf die veränderten Warenströme reagiert. Seit Jahren verzeichnet der Online-Handel ein astronomisches Wachstum. Laut einer Studie des Bundesverbands für Paket und Expresslogistik haben die Kurier-, Express- und Paketdienstleister in Deutschland im letzten Jahr über drei Milliarden Sendungen befördert. Das entspricht einem Zuwachs von 7,2 Prozent. Diese Paketflut ist es, die der Logistik so einen schlechten Ruf einbringt – Staus, Lärm und Dreck sind die Folge. Das kann so natürlich kein Dauerzustand sein, aber Fahrverbote, wie sie Städte wie Stuttgart ausgesprochen haben, bekämpfen lediglich die Auswirkungen. Sie lösen aber nicht das Problem.

Veraltete Lösungen für neue Probleme

Am Bau von Logistikzentren hat sich seit Jahrzehnten kaum etwas verändert. Nach wie vor werden hauptsächlich große Flächen vor der Stadt gesucht, mit guter Anbindung an den Fernverkehr und in nächster Nähe zu Produktionsstandorten und Kunden. Grundstücksflächen sind jedoch gerade in den für Logistikansiedlungen bevorzugten Regionen ein knappes Gut. Abhilfe können nur neue Konzepte schaffen. Das gilt insbesondere für die letzte Meile, also das letzte Wegstück beim Transport durch die Stadt zur Haustüre des Kunden, die nach wie vor sehr zeitaufwändig und damit teuer ist.

Freie Flächen nutzen

Warum aber nicht auf die vorhandenen freien Flächen in der Stadt setzen? Diese könnten zu Urban Hubs, also zu kleinen, dezentralen Logistikeinheiten entwickelt werden. Das können moderne Neubauten sein, aber auch weniger attraktive oder antizyklisch genutzte Flächen, wie beispielsweise die oberen Geschosse von Shoppingcentern, Freiflächen in Bürogebäuden, ungenutzte Parkplätze oder Bereiche in Sportstadien. Damit Urban Hubs funktionieren, müssen allerdings die Bedarfe einer ganzen Reihe verschiedener Akteure berücksichtigt werden: Angefangen von Online-Händlern und deren Kunden über Paketdienstleister bis zu Projektentwicklern und der öffentlichen Hand.

Logistikimmobilien stocken auf

Durch die begrenzte Fläche in den Innenstädten wachsen Urban Hubs meist über mehrere Stockwerke noch oben, was besondere Anforderungen an die Kommissionierung der Waren stellt. Neben spezifischen Lagerflächen für Einzel- oder Lebensmittelhändler, Hotelketten oder Handwerksbetriebe geht es vor allem darum, Serviceleistungen anzubieten, die einen konkreten Mehrwert schaffen. Ein Urban Hub kann sieben Tage die Woche, rund um die Uhr einen kontinuierlichen Warenein- und -ausgang ermöglichen, um kurze Lieferzeiten zu gewährleisten. Es kann Lieferungen bündeln und Transportrouten entlasten.

Themenspecial Logistik

Der Online-Handel boomt, neue innovative Warenzentren entstehen. Diese Entwicklung können auch Anleger für sich nutzen, denn Logistik-Immobilien bieten hohe Renditen.

Nutzerumfrage erfasst die Bedarfe

Um zu verstehen, was die Kunden wirklich brauchen, führt Drees & Sommer gegenwärtig eine groß angelegte Nutzerumfrage durch. Im Dialog mit Paketdienstleistern, Nutzern sowie Händlern und deren Kunden sollen auf diese Weise sämtliche Probleme und Herausforderungen im Detail identifiziert werden. Ziel ist, die Urban Hubs so zu gestalten, dass Lieferungen effizienter, schneller und kostengünstiger erfolgen. Um dieses Ziel zu erreichen, freuen wir uns über weitere Erfahrungswerte der Branche.

Janine Dietze ist als Projektpartnerin und Head of Logistics bei Drees & Sommer tätig. Dort begleitet sie Neu- und Umbauprojekte mit Schwerpunkt auf Logistikimmobilien, Betriebslogistik und City Logistik

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