Eigenbedarfskündigungen: Das geht, und das geht nicht
Für den einen ein Horror-Szenario, für den anderen der letzte Strohhalm: Die Eigenbedarfskündigung. Die wichtigsten Fakten zum Eigenbedarf.
Laut dem Deutschen Mieterbund ist „Eigenbedarf“ der häufigste Kündigungsgrund eines Mietverhältnisses durch den Vermieter. Jedoch müssen hierbei beide Parteien, Mieter und Vermieter, einiges beachten.
Was heißt eigentlich „Eigenbedarf“?
Wenn ein Vermieter ein Mietverhältnis kündigt, muss er hierzu laut BGB § 573 einen Grund angeben. Doch nicht nur auf die richtige Kündigungsformulierung muss der Vermieter achten, sondern noch auf vieles andere.
Wann darf eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen werden?
Oft löst das Thema „Eigenbedarf“ bei Mietern Albträume aus – doch so einfach ist es für den Vermieter nicht. Um ein Mietverhältnis aus diesem Grund aufzulösen, müssen einige Sachverhalte übereinstimmen:
Der Vermieter gibt an, dass er die Wohnung zur Eigennutzung benötigt. Allerdings darf er die Wohnräume nicht ausschließlich gewerblich nutzen, also zum Beispiel als Büro. Auch die Größe der Wohnung muss verhältnismäßig passen. Ein alleinstehender Vermieter wird es schwer haben, eine 4-Zimmer-Wohnung mit 150 Quadratmetern zur Eigennutzung zu kündigen.
Des Weiteren darf vom Vermieter keine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden, wenn das Interesse an der Mietsache bereits vor dem Abschluss des laufenden Mietvertrages absehbar war. Hier hätte der Vermieter den Mieter über den Sachverhalt informieren und gegebenenfalls einen zeitlich befristeten Vertrag abschließen müssen.
Wenn die angegebene Nutzung der Wohnräume nicht schlüssig ist, kann eine Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls unrechtmäßig sein. Zum Beispiel wird wohl kaum eine 70-jährige Seniorin eine Wohnung im fünften Stock ohne Fahrstuhl beziehen.
Auch eine Kündigung um die Wohnräume beispielsweise als Feriendomizil zu nutzen, dürfte für den Vermieter schwierig werden. Hier muss nachgewiesen werden, dass sich die Wohnung in einer Ferienregion befindet und sie darf nicht überwiegend an Dritte vermietet werden.
Kündigung zum Vorteil nahestehender Personen
Es gibt jedoch auch triftige Gründe, die die Eigenbedarfskündigung rechtfertigen können. Beispielsweise wenn ein Kind des Vermieters eine Familie gründet und darum größeren Wohnraum benötigt. Auch die Nutzung der Wohnräume als Altersruhesitz wurde bereits genehmigt.
Sollten dem Vermieter nahestehende Personen die Wohnung nutzen wollen, gilt folgende Faustregel: Berechtigt sind alle Mitglieder des jetzigen Hausstandes des Vermieters, solange sie keinen eigenen Haushalt führen. Aber auch nahe Familienangehörige mit eigenem Hausstand sind zulässig.
Ausnahmen bestätigen die Regel
In zwei Fällen wird bei der Eigenbedarfskündigung jedoch eine Ausnahme gemacht. Zum einen können Vermieter, die in einem Zweifamilienhaus eine Wohnung vermieten und die andere selbst bewohnen, das Mietverhältnis jederzeit und ohne Angaben von Gründen beenden. Der Mieter erhält in diesem Fall jedoch eine um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist.
Bei einem Mietshaus, in welchem die einzelnen Wohnungen als Eigentumswohnungen verkauft werden, dürfte es für den Käufer und späteren Vermieter ebenfalls schwierig werden. Hier darf dem Mieter, solange er die Wohnung schon vor dem Verkauf bewohnt hat, nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. In der Regel gilt hier eine Sperrfrist von drei Jahren, welche jedoch je nach Region abweichen kann.
Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarfs vernünftig und nachvollziehbar darzulegen hat. Außerdem müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen trotz allem eingehalten werden. Fälle von Eigenbedarfskündigungen landen im Zweifelsfall oft vor dem Richter, welcher dann überprüft, ob eine Eigenbedarfskündigung recht- und verhältnismäßig ist.
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