Energetische Sanierungsmaßnahmen – Diese Faktoren sind zu beachten
Bei energetisch motivierten Umbaumaßnahmen an Fassaden von Immobilien gilt es für Bauherren die konkreten Vorgaben der Energiesparverordnung zu befolgen, um Bußgelder und mögliche Mietminderungen zu vermeiden.
Energiesparverordnung regelt energetische Sanierungsmaßnahmen
Immobilieneigentümer, die im Zuge von Sanierungsmaßnahmen das Gebäude modernisieren und Dämmungsarbeiten vornehmen, haben hierbei die gesetzlichen Vorschriften der Energiesparverordnung (EnEV) zu beachten. In der EnEV wird die vorgeschriebene Energieeffizienz von Neu- und Altbauten geregelt.
Zusätzlich wurde im Oktober 2019 ein neuer Entwurf für das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verabschiedet, welcher den Einbau einer neuen Ölheizung nur dann für zulässig erklärt, wenn bereits erneuerbare Energien zur Wärmeversorgung der Immobilie beitragen. Wobei die Gesetzesänderung auf Dämmungsarbeiten kaum Einfluss nimmt, da hier weiterhin die 2014 und 2016 etablierten Energiestandards für Bestandsimmobilien und Neubauten gelten.
Sanierungsarbeiten werden somit weiterhin von der EnEV geregelt, denn diese wurde lediglich in das neue GEG integriert.
Sanierungskosten können auf die Miete umgelegt werden
Ein Austausch von 30 Jahre alten oder älteren Heizkesseln ist durch die EnEV gesetzlich vorgeschrieben, wobei auch hier nicht alle Modelle betroffen sind, dementsprechend sollten Hausherren sich im Vorfeld der Erneuerung ausgiebig beraten lassen.
Außerdem gelten für Hausbesitzer, die mehr als nur kleine Ausbesserungen an der Außenwand vornehmen, also mehr als 10 Prozent der gesamten Fassade renovieren, die Verpflichtungen zur energetischen Sanierung der Außenwand. Sollten Eigentümern dieser Vorschrift der EnEV nicht nachkommen, drohen Bußgelder bis 50.000 Euro.
Auch der Umfang von energetischen Sanierungsarbeiten wird von der EnEV durch diverse Vorschriften bestimmt, so ist spezifisch geregelt, wie effizient die Dämmung an Fenstern und Fassade zu wirken hat.
Sollte es sich um vermietete Objekte handeln, ist es dem Bauherren gestattet, bis zu acht Prozent pro Jahr der entstandenen Kosten auf die Miete umzulegen. Die Mieterhöhungen dürfen sich jedoch nur auf maximal drei Euro pro Quadratmeter im Monat belaufen und auf maximal zwei Euro pro Quadratmeter, wenn der Mietpreis bei unter sieben Euro pro Quadratmeter liegt. Möglicherweise entstandene Instandhaltungskosten können jedoch nicht auf die Miete umgelegt werden.
Der Vermieter verpflichtet sich zudem, einen Energieausweis für die Immobilie ausstellen zu lassen. Hierdurch soll dem Informationsanspruch der Mieter nachgekommen werden, damit abgeschätzt werden kann, wie sich die Heizkosten nach den Sanierungsmaßnahmen entwickeln.
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Die Rechte der Mieter
Vermieter sind verpflichtet, entsprechende Umbaumaßnahmen mit einer angemessenen Frist von drei Monaten im Voraus dem Mieter schriftlich mitzuteilen. Art und Umfang der Sanierung müssen im Kern dargestellt werden, außerdem muss dem Mieter eine Schätzung der neuen Nebenkosten sowie die konkrete Mieterhöhung dargestellt werden.
Im Zuge dessen haben Mieter das Recht, innerhalb eines Monats nach Eingang des Schreibens einen Widerspruch bezüglich der Sanierungen einzulegen. Grundlage des Widerspruchs können soziale Härtefälle sein, sollte ein Mieter beispielsweise langfristig schwer erkrankt sein und die Renovierungen die Gesundheit zusätzlich belasten.
Des Weiteren muss die Mieterhöhung nicht im vollen Umfang geduldet werden, sollte die Miete für den Mieter hierdurch nicht mehr bezahlbar sein. Das fällt ebenfalls unter die Kategorie des sozialen Härtefalles, dann müssen die Umbaumaßnahmen zwar geduldet werden, doch der Mietzuschlag darf nicht mehr so hoch ausfallen.
Auch eine fristlose Kündigung des Mietvertrags zum Monatsende wird dem Mieter rechtlich eingeräumt, sollte die Miete um mehr als fünf Prozent steigen.
Sollten die Umbauten länger als drei Monate anhalten, kann zudem ein Anspruch auf Mietminderung entstehen.
Baumaßnahmen könnten Grundstücksgrenzen überschreiten
Durch die Dämmung der Fassade wird die Außenwand in der Regel dicker, wodurch der Abstand zum Nachbargrundstück um einige Zentimeter verkleinert wird, oder die Grenzen sogar verschwimmen. Handelt es sich um Umbaumaßnahmen an einer bestehenden Immobilie, so muss dies vom Nachbarn in der Regel geduldet werden.
Wer bei der Planung eines Neubaus diesen Abstand jedoch nicht berücksichtigt und die Fassade in das Nachbargrundstück ragen lässt, gibt dem Nachbarn einen Anspruch auf Schadensersatz. Denn bereits in der Planung des Gebäudes hätte eine Grundstückspenetration der Außenwand vermieden werden können.
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