Erbschaftssteuer – Den Verkehrswert einer Immobilie richtig ermitteln

Wenn Immobilien vererbt werden, unterliegt diesen in der Regel ein hoher Geldwert. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass der Erbe eine hohe Erbschaftssteuer zu leisten hat, sofern er sein Erbe antritt. Dabei bestimmt der Verkehrswert des Objekts wie hoch der zu zahlende Betrag ausfällt.

Die Höhe der Erbschaftssteuer ist abhängig vom Verkehrswert

Mit dem Erben eines Grundstücks beziehungsweise einer Wohnung gehen stets Erbschaftsteuern einher, verantwortlich für die Höhe der zu zahlenden Steuer ist dabei der festgelegte Verkehrswert der Immobilie.

Dieser wird in erster Instanz vom Finanzamt ermittelt und bestimmt, dabei handelt es sich um den Verkaufswert, welcher sich bei der Veräußerung des Objekts erzielen ließe.

Drei verschiedene Methoden dienen hierbei als legitimes Bewertungsverfahren. Welche Variante eingesetzt wird, ist abhängig von der Art der Immobilie. Zudem ist auch das Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser für die Steuerhöhe ausschlaggebend.

Drei verschiedene Bewertungsmethoden

Das Finanzamt bestimmt im ersten Schritt, welcher Kategorie eine Immobilie zugeordnet werden kann. Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler erklärte gegenüber n-tv: „Für bebaute Grundstücke gibt es drei verschiedene Verfahren. […] Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen kommt vorrangig das Vergleichswertverfahren zur Anwendung.“

Bei dieser Methode wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen, Charakteristika wie Baujahr, Lage, Grundstückgröße, Wohnfläche und Ausstattung/Interieur sind hierfür bedeutend.

„Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich eine ortsübliche Miete ermitteln lässt, werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet“, differenziert Klocke. Demnach wären in solch einem Fall die durch die Immobilie generierten Einnahmen Bewertungsgrundlage. Sollte es sich um eine private Mietwohnung handeln, dann werde der Verkehrswert um zehn Prozent vermindert, ergänzt die Expertin.

Wenn eine präzise Bewertung durch das Ertragswertverfahren nicht möglich ist, was in Sonderfällen beziehungsweise bei freien Immobilien der Fall wäre, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Dabei ist der Begriff selbsterklärend, hier wird der Sachwert sowie der Bodenrichtwert des Objekts ermittelt.

Wichtig ist allerdings: „Diese drei Bewertungsarten beziehen sich aber allesamt nur auf das Gebäude. Das darunterliegende Grundstück wird extra bewertet, und zwar nach der Größe seiner Fläche und dem Bodenrichtwert“, verdeutlichte Klocke.

Gegengutachten durch Sachverständigen

Wer als Erbe eine Immobilie erlassen bekommt, sollte demnach kontrollieren, dass die korrekte Methode Anwendung findet. Denn je höher die Immobilie durch das Finanzamt bewertet wird, desto signifikanter fallen die Erbschaftssteuern aus.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass Immobilien durch das Finanzamt in der Regel teurer eingeschätzt werden, als beispielsweise von einem unabhängigen Gutachter. So müssen Erben den durch das Finanzamt festgelegten Verkehrswert nicht akzeptieren, ein Gegengutachten durch einen Sachverständigen kann die Steuerschuld mindern.

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Zudem bestimmt der Verwandtschaftsgrad die Höhe der Erbschaftssteuer, dabei gilt, je direkter das Verhältnis des Erbens zum Erblasser, desto geringer fällt die Erbschaftssteuer aus. Für jedes Kind gilt pro Elternteil ein Steuerfreibetrag in Höhe von 400.000 Euro, dieser Freibetrag erneuert sich im Rhythmus von zehn Jahren.

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