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ESG-Ausrichtung im Rahmen offener Immobilienfonds gewinnt an Relevanz

Sowohl Green Building-Zertifizierungen als auch Offenlegungsverordnungen und Änderungen der EU-Taxonomie-Anforderungen prägen die Nachhaltigkeitsprofile offener Immobilienfonds. In Zukunft soll der CO2-Ausstoß in den Fokus der Immobilieninvestoren rücken.

Environmental Social Governance im Fokus

Unter “Environmental Social Governance”, kurz ESG, versteht man die Evaluierung der Sozialverantwortung von Unternehmen; ins Deutsche übersetzt spricht man von „Umwelt, Soziales und Unternehmensführung“. Der Begriff ESG ist eine Erweiterung des “Corporate Social Responsibility”-Konzepts, kurz CSR, das freiwillige Beiträge der Wirtschaft zur Nachhaltigkeit umschreibt, die über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinausgehen.

Die ESG-Ausrichtung offener Immobilienfonds zählt aktuell zu den dominierenden Investmentthemen. Dies untermauert eine Umfrage der Berliner Ratingagentur Scope Analysis GmbH, die unter 42 Asset Managern durchgeführt wurde. Das Ergebnis dieser Umfrage besagt, dass über 80 Prozent der Befragten die Auflegung nachhaltiger Immobilienfonds innerhalb der kommenden zwei Jahre planen. Hervorgehoben wird in diesem Zusammenhang im Besonderen der Umweltaspekt, indem auf den steigenden Umfang von Green Building-Zertifizierungen sowie die vermehrte Fokussierung auf die Verringerung des CO2-Austoßes von Objekten hingewiesen wird.

Kernelemente der Green Building-Zertifizierung

Bei einer Green Building-Zertifizierung handelt es sich um ein Öko-Siegel, das die Einhaltung verschiedener Umweltaspekte bescheinigt. Die Palette der verschiedenen Öko-Zertifizierungen ist dabei breitgefächert; lediglich die Schwerpunkte der Bewertungskriterien variieren. Zu den bekanntesten Auszeichnungen zählen die Energy Star- sowie die Leadership in Energy and Environmental Design-Zertifizierung, kurz LEED-Zertifizierung.

Wie der Immobiliendienstleister Engel & Völkers angibt, könne der Wert einer Immobilie durch die Durchführung einer solchen Zertifizierung gesteigert werden. Dem voraus gehen unterschiedliche Bau- bzw. Modernisierungsmaßnahmen, die die Nachhaltigkeit eines Objekts erhöhen. Anzuführen ist dabei beispielsweise der Einbau smarter Heiz- und Lüftungsanlagen und umweltfreundlicher Dämmungen sowie die Installation von LED-Beleuchtungssystemen.

Offene Immobilienfonds mit ESG-Ausrichtung

In der Regel gelten offene Immobilienfonds als solide Elemente innerhalb eines Wertpapier-Portfolios. Das liegt vor allem daran, dass diese Anlageform auf lange Sicht durch einen mäßigen – dafür jedoch stetigen – Kursanstieg und dementsprechend geringe Risiken geprägt ist. Auch der Gesetzgeber macht zusätzliche Absicherungskomponenten für offene Immobilienfonds geltend. Dazu gehört beispielsweise eine Klausel, die besagt, dass ein Bestand ein Minimum von zehn Objekten enthalten muss, die zum Kaufzeitpunkt jeweils maximal 15 Prozent des Fondsvermögens ausmachen dürfen.

Die EU-Offenlegungsverordnung

Durch eine EU-Nachhaltigkeitsverordnung rückt der Umweltaspekt offener Immobilienfonds weiter in den Fokus der Anleger und Vermögensverwalter. „Während die stetig steigenden Zertifizierungsquoten in den vergangenen Jahren ein erster Beleg für die Nachhaltigkeitsausrichtung der Fonds waren, bestimmen die Taxonomie-Anforderungen und die Offenlegungsverordnung zunehmend die strategische Ausrichtung und damit die Maßnahmen, die notwendig sind, um Immobilienportfolios zukunftsfähig auszurichten“, fügen Scope-Analysten diesbezüglich hinzu. In Kraft trat diese Verordnung im März 2021; sie hält Asset Manager dazu an, die Nachhaltigkeit ihrer Produkte nachzuweisen und in Kategorien einzuordnen.

Einstufung offener Immobilienfonds nach Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung

Wie Scope weiterhin berichtet, gelte die Einstufung als sogenannte Artikel-8-Fonds für die meisten offenen Immobilienfonds als erstrebenswert, da diese die Integration von ESG-Aspekten im Investmentprozess nachweise.

So seien laut Scope bereits sieben offene Immobilienfonds als Artikel-8-Fonds eingestuft worden, darunter Deka-ImmobilienGlobal, Deka-ImmobilienMetropolen, hausInvest, Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private, REALISINVEST EUROPA, Swiss Life REF (DE) European Living und Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working. Sowohl hausInvest als auch Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working legen ihren Fonds auf Gewerbeimmobilien innerhalb Deutschlands.

CO2-Ausstoß als ESG-Indikator

Als wichtigster ESG-Indikator gelte dabei der CO2-Austroß von Objekten. Das Analysehaus gibt jedoch zusätzlich an, dass nur für 72 Prozent der Immobilien entsprechende Daten zur Verfügung gestellt worden sind; das bewertete Investitionsvolumen läge bei 92 Millionen Euro. „Dieser Wert hat sich zwar im Vergleich zum Vorjahr (54 Prozent) bereits deutlich verbessert, zeigt aber dennoch, wie sehr das Thema der mangelnden Datenverfügbarkeit die ESG-Ausrichtung und -Strategie beeinträchtigen kann“, so Scope.

Auf weitere Unzulänglichkeiten die Datenlage betreffend weist auch EY Real Estate hin. Das Marktforschungsinstitut argumentiert mit einer Auswertung einer Umfrage, die besagt, dass nur 44 Prozent der befragten Immobilieninvestoren eine Berechnungsgrundlage für nachhaltige wirtschaftliche Aktivitäten gemäß EU-Taxonomie mittels bereits vorhandener Daten schaffen könnten. Lediglich 23 Prozent der Befragten sehen sich entsprechend vorbereitet; 67 Prozent prangern ebenfalls das Fehlen von Daten und Systemen auf Portfolioebene an.

Bildquellen: metamorworks / Shutterstock.com