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Gesetzliche Sanierungspflicht: Welche Maßnahmen müssen die Neueigentümer alter Immobilien durchführen?

Wer in Deutschland das Eigentum an einer älteren Immobilie erlangt, ist dazu verpflichtet, einige Modernisierungsmaßnahmen selbst durchführen zu lassen. Dazu gehören vor allem die Heizung sowie die Wärmedämmung.

Alte Heizkessel müssen raus

Zu den Pflichten von Käufern oder Erben alter Immobilien zählt zunächst einmal die Überprüfung des Heizungssystems. Wie energie-experten.org erklärt, müssen Gas- oder Ölheizkessel, welche bereits älter als 30 Jahre sind, außer Betrieb genommen werden. Darüber hinaus ist die Dämmung von allen Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen erforderlich. Ein weiterer Punkt ist die Verwendung nachhaltiger Energiequellen: Für neue Heizsysteme gilt, dass sie unbedingt zu einem erheblichen Anteil erneuerbare Energien nutzen müssen. Sowohl die Folgen des Klimawandels als auch die immer weiter steigenden Preise lassen altmodische Gasheizkessel ohnehin immer mehr an Attraktivität verlieren.

Laut der Saarbrücker Zeitung können die Kosten für den Austausch des Brennwertgeräts, falls eine Austauschpflicht besteht, Ausmaße zwischen 10.000 und 12.000 Euro annehmen. Wie Corinna Kodmin, Energieexpertin des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland, anmerkt, bringt der Einbau eines neuen Brennwertgeräts jedoch ohnehin nur Vorteile mit sich, denn abgesehen von der stark erhöhten Klimaverträglichkeit haben sich die Kosten des Austauschs im Regelfall ohnehin schon nach drei Jahren amortisiert.

Ausreichende Wärmedämmung

Der zweite Bereich, in dem für den Erwerber einer älteren Immobilie in Deutschland Pflichten zur Nachbesserung entstehen, ist die Wärmedämmung. So schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor, dass im Falle dessen, dass nicht einmal der Mindestwärmeschutz vorhanden ist, eine nachträgliche Dämmung unbedingt notwendig ist. Der nach der Modernisierung erreichte Wärmeschutzgrad muss das Mindesterfordernis dann auch übertreffen. Ein Steildach muss zum Beispiel über eine Dämmschicht von mindestens 18 Zentimetern verfügen, was sich aus gesetzlich festgelegten Werten für den zulässigen Wärmedurchlass eines Dachs ergibt, wobei hier die Konstruktion des Dachs eine wichtige Rolle spielt.

Was die Außenwände angeht, so müssen selbst ungedämmte Wände nicht saniert werden, wenn der Erwerber der Immobilie diese nicht sanieren möchte. Sollte sich der Erwerber allerdings für die Modernisierung der Außenwände entscheiden, so muss er laut energie-experten.org dabei eine gewisse energetische Qualität gewährleisten. Der Saarbrücker Zeitung zufolge müssen freiliegende Verteilungsleitungen für Warm- und Trink-Wasser, die durch unbeheizte Räume gehen, gedämmt werden. Dies betrifft vor allem den Keller und ist nicht besonders kostenintensiv, für Ein- bis Zweifamilienhäuser hat der Eigentümer sogar die Option, sich Sets im Baumarkt oder im Internet zu kaufen.

Diese Konsequenzen drohen bei einer Pflichtverletzung

Sollte man die Pflichten zur Sanierung vernachlässigen, kann es sehr schnell ziemlich teuer werden. Zum einen liegt dies schlicht und einfach daran, dass beim Ausbleiben einer Modernisierung der Energieverbrauch für Heizung und Wasser auf einem deutlich zu hohen Niveau liegt, was aufgrund der hohen Preise für Heizenergie massiv ins Geld gehen kann. Aus diesem Grund empfiehlt es sich sogar in manchen Fällen, bei der Modernisierung über den vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Grad hinauszugehen. Zum anderen drohen natürlich auch Bußgelder, die gezahlt werden müssen, wenn man die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes verletzt.

Bestehen Pflichten zur Sanierung gemäß GEG, so muss der Eigentümer diese von einem Sachverständigen für Wärmeschutz vornehmen lassen und die Bestätigung zehn Jahre lang aufbewahren, sodass er diese der zuständigen Behörde bei Bedarf vorlegen kann. Obwohl sich aus dem Gesetz keine weiteren unmittelbaren Pflichten ergeben, sollte dennoch beachtet werden, dass auch bei einer freiwilligen Modernisierung gewisse Regeln gelten. Dies betritt beispielweise die Erneuerung von der Fassade oder Fenstern, denn hier muss man bei einer betroffenen Fläche von über zehn Prozent weitere gesetzliche Vorschriften einhalten.

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