Goldman Sachs: Warum der US-Immobilienmarkt trotz niedriger Hypothekenzinsen schwächelt

Einst war der US-amerikanische Immobilienmarkt für die größte Finanzkrise seit der großen Depression in den 20er und 30er Jahren verantwortlich. Seitdem erholte er sich zunehmend.

Angesichts der niedrigen Hypothekenzinsen könnte man meinen, dass er in absehbarer Zeit wieder einen Aufschwung erleben wird. Doch dem scheint erstmal nicht so, wie einige Analysten von Goldman Sachs enthüllen. Der US-Häusermarkt weist einige Schwachstellen auf.

Starker Rückgang der Hypothekenzinsen

Es gibt kaum einen Industriesektor, der so zinssensitiv ist wie der Immobiliensektor. Und seit rund einem Jahr erleben Zinsen einen deutlichen Rückgang. Die typische Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren betrug im November 2018 laut Angaben von Bloomberg knapp 5,2 Prozent. Aktuell beträgt diese 3,7 Prozent – ein Rückgang um 1,5 Prozentpunkte. Ein gutes Zeichen für den Immobilienmarkt, denn mit niedrigen Zinsen ergeben sich niedrigere Immobilienpreise. Zudem eröffnet sich Immobilienbesitzern die Möglichkeit, ihre bereits laufende Hypotheke zu niedrigeren Zinsraten zu refinanzieren.

US-Immobilienmarkt unbeeindruckt

Doch der US-amerikanische Häusermarkt bleibt von den Entwicklungen unbeeindruckt. Die Preisentwicklung der Immobilien erlebt sogar eine Inflation, die sich seit März vergangenen Jahres deutlich rückläufig, aber nicht besorgniserregend entwickelt. Auch die Bauaktivität im privaten Wohnungsbau nimmt seit Beginn des Jahres 2018 ab, wie die relative Performance des S&P Homebuilders-Aktienindex zeigt. Trotz dessen, dass er langsam wieder einen Aufschwung zu erleben scheint, starker Rückenwind durch tiefe Zinsen bleibt aus.

Wie das Handelsministerium Mitte August mitteilte, fiel die Zahl der begonnenen Neubauten im Juli um vier Prozent auf eine Jahresrate von 1,191 Millionen – und das den dritten Monat in Folge. Neben dem Tropensturm “Barry”, der für eingeschränkte Bauaktivitäten im Bundesstaat Louisiana verantwortlich ist, führen Analysten der Investmentbank Goldman Sachs die Lage auf drei Faktoren zurück.

Steuerreform mit negativen Folgen

Zum einen sei die von US-Präsident Donald Trump zu Beginn 2018 eingeführte Steuerreform verantwortlich dafür, dass die steuerlichen Anreize für das Eigenheim abgeschwächt wurden. Die seit 2018 tiefere Abzugsfähigkeit von Hypothekarzinsen hat Einfluss auf die Attraktivität von Immobilienbesitz. “Die TCJA (“The Tax Cuts and Jobs Act”, Anmd. d. Red.) verringerte die Kapitalabgrenzung für Zinsabzug für neue Hypotheken von einer Million US-Dollar auf 750.000 US-Dollar, erweiterte die Begrenzung von Staats- und örtlichem Eigentum […] um 10.000 US-Dollar und verdoppelte den Standardabzug”, wodurch es laut der Analysten zu einer Entwertung von Eigenkapital kommt.

Mangel an qualifizierten Arbeitskräften

Ein weiterer Faktor für den schwächelnden Immobilienmarkt ist der Mangel an qualifizierten Arbeitskräften in der Bauindustrie. Diesen führen die Experten zum einen auf die restriktivere Einwanderungspolitik durch die US-Regierung und zum anderen auf das mangelnde Interesse der jungen Menschen an der Industrie zurück. Die Arbeitslosenrate ist so niedrig, dass sie sogar unter der Rate der Boomjahre 2005 und 2006 liegt. Für die Industrie sei das nicht vorteilhaft, denn laut der Analysten gilt ein guter Arbeitsmarkt als wirtschaftlicher Wachstumstreiber. Doch um dem Trend entgegenzuwirken, versucht man mit höheren Entlohnungen neue Arbeitskräfte anzuziehen.

Zunehmende Gebühren rund um Immobilienkauf

Nicht zuletzt sind die Gebühren rund um den Immobilienkauf in den letzten Jahren zunehmend gestiegen. Neben den Treuhänderkosten und Provisionen sind das vor allem Kosten für Anwalt und Notar. Zudem beanspruche gemäß Angaben der Analysten die Erteilung von Baugenehmigungen äußerst viel Zeit. Einige Kommunen bzw. Stadtverwaltungen erwarten von Projektentwicklern darüber hinaus, dass sie als Voraussetzung stärker in öffentliche Einrichtungen finanzieren sollen, was zu weiteren Kosten führt.

Doch große Sorgen machen muss man sich nicht. Es würde einige Zeit in Anspruch nehmen, bis die niedrigeren Hypothekarzinsen ihre Wirkung entfalten. Daher dürften die Beobachtungen von Goldman Sachs nur von begrenzter Dauer sein. Vor allem durch die Demografie dürfte die Nachfrage nach neuem Wohnraum in den kommenden Monaten und Jahren zunehmen.

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