Grundstücksteilung: Ist sie bei einem Verkauf wirklich zu empfehlen?
Aus eins mach zwei. So einfach könnte man sich eine Grundstücksteilung vorstellen. Jedoch gibt es einige Vorschriften, die der Eigentümer bei der Durchführung einhalten muss. Außerdem sollte genau überlegt werden, ob die Entscheidung wirklich vorteilhaft ist.
Die Voraussetzungen für eine Grundstücksteilung
Eine Grundstücksteilung splittet ein bestehendes Grundstück in mindestens zwei Flächen auf. Laut dem Vermessungsbüro “buck Vermessung” ist die Teilung von Grundstücken, die sich innerhalb der bebauten Ortslage befinden oder die einem Bebauungsplan unterliegen, genehmigungsfrei. Allerdings sind die geltenden Bauplanungs- und Bauordnungsrechte einzuhalten.
Die Zerlegung anderer Grundstücke, wie zum Beispiel forst- und landwirtschaftliche Flächen, sind hingegen genehmigungspflichtig. Im Vorhinein sollte man sich über die einzuhaltenden Vorschriften informieren und sich gegebenenfalls von Vermessungsingenieuren beraten lassen. Für die Teilung ist ohnehin eine professionelle Zerlegungsvermessung erforderlich. Diese findet auf der Grundlage des amtlichen Liegenschaftskatasters statt. Nach der Vermessung des neuen Grundstücks, werden die neuen Grenzpunkte errechnet. Zum Vermessungstermin erhalten sämtliche Eigentümer der Nachbargrundstücke ein Schreiben, um die Richtigkeit des Vorgangs zu gewährleisten. Die existierenden Grenzverhältnisse müssen mit den historischen Unterlagen abgeglichen und auf Abweichungen überprüft werden. Spricht nichts gegen eine Teilung, erfolgt die Aufnahme der Neuvermessung in das Liegenschaftskataster.
Wann ist eine Grundstücksteilung sinnvoll?
Relevant wird eine Grundstücksteilung nur, wenn auf der abgetrennten Fläche auch ein Haus gebaut werden kann. Laut Angaben des Maklers Frank Müller auf der Webseite der Wuppertaler Rundschau, ist dafür eine Fläche von mindestens 350 bis 400 Quadratmeter notwendig. Zu allen Grenzen des Grundstücks muss nämlich im Falle einer Bebauung ein Mindestabstand von drei Metern eingehalten werden und kleinere Flächen könnten für ein Wohngebäude nicht mehr ausreichen. Außerdem muss im Vorhinein klar sein, ob ein Baurecht vorhanden ist oder geschaffen werden kann.
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Mit der Erfüllung dieser fundamentalen Kriterien ist die Vorteilhaftigkeit einer Teilung jedoch noch nicht gegeben. Laut Frank Müller ist zusätzlich zu prüfen, ob Dinge wie Wege, Ver- und Entsorgungsleitungen “tief in das Hinterland verbracht werden” müssen. Solche hohen Erschließungskosten mindern den Grundstückswert. Außerdem können die zwei neu entstandenen Grundstücke negativ aufeinander wirken. Beispielsweise nimmt das nebenan errichtete Haus dem bestehenden Haushalt den Blick auf die schönen Landschaft. Oder die vorherige große Privatsphäre kann durch eine enge Bebauung eingeschränkt werden. Der Erlös aus der Teilung ist demnach immer mit der Wertveränderung der Bestandsimmobilie zu saldieren.
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