Hybride Immobilien – ein lohnenswertes Investment?
Dass sich deutsche Investoren vor dem Bau hybrider Immobilien scheuen, verwehrt ihnen Millionen Euro an Einnahmen. Denn: Insbesondere auf Immobilienmärkten mit hohem Preisniveau können sich Immobilien dieser Assetklasse einer Master-Thesis zufolge finanziell stark rentieren.
Die Rentabilität hybrider Immobilien hat Vanessa Piller von der International School of Management (ISM) in ihrer Master-Thesis mit dem Titel “Möglichkeit der Projektentwicklung einer “hybriden Immobilie” auf der Grundlage des Target Costing in hochpreisigen Märkten – am Beispiel München” untersucht – und für ihre Forschungsergebnisse sogar den Münchner Hochschulpreis gewonnen. Pillers Methode zur Berechnung der Rentabilität kann auch Investoren und Bauherren helfen, die finanziell sinnvollsten Entscheidungen zu treffen.
Hybride Immobilien: In Deutschland gibt es bislang nur die “Light-Version”
In einem Interview mit dem HAUFE-Magazin erklärt Piller, dass hybride Immobilien im Ausland (Asien und den USA) bereits deutlich verbreiteter sind als in Deutschland: Hier gebe es bislang neben Ausnahmen wie dem Elbtower in Hamburg nur die “Light-Version” – Häuser mit Einzelhandelsgeschäften im Erdgeschoss und Wohnungen in den Stockwerken darüber.
Solche Lösungen seien aber nicht ausreichend: Mithilfe größerer Hybridprojekte könnten sowohl Innenstädte als auch Vororte belebter und intensiver genutzt werden, was das alltägliche Leben angenehmer gestalten und nebenbei auch der Umwelt Gutes tun würde.
In ihrer Thesis zeigt die geprüfte Real Estate-Managerin, dass sich solche Projekte nicht nur städtebaulich, sondern finanziell auch für Investoren deutlich rentieren können.
Rentabilitätsberechnung mit Techniken der traditionellen Immobilienentwicklung und “Target Costing” Ansatz
Piller erklärt im HAUFE-Interview die Ausgangslage: “Hybride Immobilien, insbesondere als Mixed-Use-Hochhaus, sind vor allem im Bau deutlich teurer, als wenn sie sich auf eine Nutzungsart […] konzentrieren.” Es gebe viele zusätzliche bauliche Anforderungen, außerdem fehle den Experten die Erfahrung – was zu höheren Kosten führe und weswegen vor dem Bau hybrider Immobilien noch häufig zurückgeschreckt werde, so Piller.
Pillers Modell fokussiert sich auf Immobilien auf hochpreisigen Märkten und berechnet die Rentabilität hybrider Immobilien unter anderem mithilfe des “Target Costing”-Ansatzes, also der Zielkostenberechnung: Die akzeptablen Baukosten und die erzielbare Miete werden unter Berücksichtigung des Marktes und der Zielgruppe berechnet. Anschließend können verschiedene Szenarien für die Nutzung der Immobilie modelliert werden, im selben Schritt findet auch eine Kalkulierung der Kosten und Einnahmen statt.
Die genauen Arbeitsschritte präzisiert Piller in ihrer Forschungsarbeit – anwenden kann sie jeder, der am Bau einer hybriden Immobilie interessiert ist.
Hybride Immobilien rentieren sich langfristig
Klar ist, dass sich hybride Immobilien aufgrund der hohen Baukosten kurzfristig nicht lohnen, sondern Bauherren zuerst tief in die Tasche greifen müssen. Im Gegenzug hat Piller herausgefunden, dass sich hybride Hochhäuser auf hochpreisigen Märkten langfristig umso mehr rentieren.
Dies zeigt sie am Beispiel der 14-stöckigen Immobilie “Schwabinger Tor” in München: Hier treffen Wohnungen, Hotellerie, Gastronomie, Büro und Handel seit 2019 aufeinander. Mithilfe ihrer Methode hat Piller drei Szenarien für das Gebäude berechnet – die beste, also ertragsreichste und damit rentabelste Version kann ihrer Berechnung zufolge rund 2,3 Millionen Euro mehr erwirtschaften als die unprofitabelste Version.
Interessant dabei ist, dass ebenjene rentabelste Version unter den drei Szenarien auch die größte eingeplante Durchmischung der Nutzarten beinhaltet, die am wenigsten rentable Version die geringste Durchmischung. Es handelt sich also um eine enorme Summe, die hybride Immobilien einbringen können. Und: je mehr Hybrid, desto höhere Erträge.
Bildquellen: Deutsche Asset Management