Immobilien im Alter: Warum ein Teilverkauf des Hauses riskant ist
Wenn im Alter bei Immobilienbesitzern das Geld knapp wird, stehen neben einer Hypothek noch andere Möglichkeiten wie etwa Nießbrauch oder Teilverkauf zur Wahl. Bei einem Teilverkauf wird nur ein bestimmter Teil der Immobilie veräußert und die Besitzer können darin wohnen bleiben – doch dieses Konzept ist riskant, Experten raten davon ab.
Wer eine Immobilie besitzt und in Geldnöten ist, dem kommt wohl bald die Idee in den Sinn, sein Eigentum zu verkaufen. Dabei benötigt man nicht zwangsweise so viel Geld, wie die Immobilie wert ist – warum also nicht nur einen Teil des Eigenheims verkaufen?
Experte: Teilverkauf-Anbieter machen ein gutes Geschäft
Es gibt seit dem Jahr 2018 tatsächlich ein Konzept, das dies ermöglicht: Bestimmte Firmen bieten an, Besitzern bis zu maximal 50 Prozent einer Immobilie abzukaufen – die Besitzer bleiben Haupteigentümer und dürfen dank einer Nießbrauchurkunde bis an ihr Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben, ohne Miete zahlen zu müssen. Doch hinter dem Konzept stecken einige Tücken. Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg wird von Ihre-Vorsorge, einer Initiative der deutschen Rentenversicherung, wie folgt zitiert: “Das vermeintlich gute Geschäft hat seinen Preis”.
Dabei sieht es auf den ersten Blick so angenehm aus – selbst der Vertragsabschluss geht schnell von der Bühne, das Geld wird schnell überwiesen und im Todesfall der Haupteigentümer hilft der Teilkäufer sogar beim Wiederverkauf.
Teilverkäufer tragen die Instandhaltungskosten selbst und zahlen Nutzungsentgelt an den Anbieter
Was ist also das große Problem? Es gibt gleich mehrere:
Da die ursprünglichen Besitzer Haupteigentümer der Immobilie bleiben, müssen sie auch für alle Instandhaltungskosten und Renovierungen aufkommen: Der Anbieter des Teilverkaufs, also die Firma, die weniger als 50 Prozent der Immobilie gekauft hat, muss sich nicht beteiligen. Summieren sich also im Laufe der Jahre die Reparaturkosten, bleibt der Haupteigentümer alleine darauf sitzen – selbst, wenn er ganze 49,9 Prozent seiner Immobilie an den Anbieter verkauft hat.
Außerdem müssen Teilverkäufer nach Vertrag jährlich ein sogenanntes “Nutzungsentgelt” an den Anbieter zahlen. Dieses kann von Anbieter zu Anbieter variieren, beträgt aber laut Verbraucherzentrale Baden-Württemberg meist ca. drei Prozent des Auszahlungsbetrags – also in zehn Jahren ein knappes Drittel. Hat ein Immobilienbesitzer also etwa Anteile seines Eigenheims im Wert von 300.000 Euro an den Anbieter veräußert, muss er diesem jährlich rund 9.000 Euro “Nutzungsentgelt” zahlen und gibt ihm damit im Laufe von zehn Jahren fast ein Drittel (90.000 Euro) des Auszahlungsbetrags wieder zurück. Er hat dann also an dem Verkauf effektiv nur 210.000 Euro verdient, von denen er auch noch für die Instandhaltungskosten aufkommen muss.
Im Todesfall: Das Nießbrauchrecht wird nicht vererbt – die Erben müssen den veräußerten Teil zurückkaufen
Hinzu kommt, dass im Todesfall des Teilverkäufers das Nießbrauchrecht ungültig wird, die Erben also nicht automatisch in der Immobilie wohnen oder wohnen bleiben dürfen. Stattdessen müssen sie dem Anbieter den verkauften Teil der Immobilie wieder zurückzahlen – ist der Wert der Immobilie seit Abschluss des Teilverkaufsvertrags gestiegen, müssen sie eine entsprechend höhere Summe zahlen. Haben die Erben nicht die finanziellen Mittel, den an den Anbieter veräußerten Teil der Immobilie zurückzukaufen, kommt zudem eine emotionale Komponente ins Spiel: Da der Anbieter Miteigentümer ist, darf er bei der Wahl eines neuen Käufers mitentscheiden oder gar nach einer entsprechenden Klausel im Teilverkaufsvertrag den neuen Käufer allein aussuchen. Weil er gewinnorientiert handelt, sucht er beim Wiederverkauf den lukrativsten Käufer aus – die Erben können also nicht sicherstellen, dass etwa eine nette Familie einzieht, sondern müssen sich dem Anbieter beugen.
Es kann sich also unter Umständen finanziell und emotional deutlich mehr lohnen und auch weniger risikobehaftet sein, eine Alternative für den Teilverkauf zu finden. So gibt es etwa Nießbrauchanbieter, die Verkäufern die gesamte Immobilie abkaufen und entsprechend für die Instandhaltungskosten aufkommen, aber trotzdem ein lebenslanges Nießbrauchrecht bieten. Auch hier müssen die Verkäufer allerdings ein kleines Nutzungsentgelt zahlen.
Bildquellen: Syda Productions/Shutterstock.com