Immobilien-Investments: Auf die Kosten kommt es an
Miete bringt Rendite. Unter zwei Prozent wird es jedoch kritisch, denn die Mietrendite wird von nicht umlagefähigen Kosten des Investments deutlich gemindert.
Autor: Peter Buhrmann, Euro am Sonntag
Wer heute eine Wohnung zur Kapitalanlage erwirbt, darf bei Bruttomietrenditen unter zwei Prozent an den Top-Standorten zwar auf Wertsteigerungen und ein gutes Gesamtergebnis hoffen, muss aber auf regelmäßige Erträge verzichten. Denn zu den unvermeidbaren Kosten zählen die Aufwendungen für Instandsetzung und Verwaltung. Bei suboptimaler Verwaltung summieren sich diese auf bis zu 20 Prozent der Mieteinnahmen.
Das heißt, bei den niedrigen Bruttorenditen an den Top-Standorten müssen Eigentümer unter Umständen jahrelang Geld zuschießen und warten, bis der Mieter auszieht, um dann irgendwann die Wohnung mit etwa 25 Prozent Aufschlag bezugsfertig zu verkaufen.
Von solchen Perspektiven auf ein eventuell attraktives Gesamtergebnis sollten sich Anleger aber nicht blenden lassen. Denn ein Auszug kann dauern, und je angespannter die Wohnungsmärkte in Berlin, München oder Frankfurt sind, desto schwieriger wird es, im Bedarfsfall eine alternative Wohnung zu finden und umso länger wird ein Mieter in seiner Wohnung bleiben. Am Ende stehen dann jahrelange wirtschaftliche Verluste.
Zudem karikiert eine auf den Verkauf fokussierte Investitionsstrategie den Vorzug des Assets vermietete Wohnung. Dieser besteht letztlich darin, neben Wertsteigerungen auch einen nennenswerten regelmäßigen Cashflow zu generieren und so nach dem anfänglichen Vermögensaufbau die Altersvorsorge aufzustocken. Im Idealfall funktioniert der Kauf einer vermieteten Wohnung dann wie ein Ansparvertrag.
Während der Finanzierungsperiode sind Zinsen und Tilgung sowie die Bewirtschaftungskosten durch die Mieterträge bis auf 100 bis 200 Euro monatlich gedeckt. Wenn die Wohnung abbezahlt ist, wechselt der Fokus. Aus dem wachstumsorientierten Investment wird eine einkommensgenerierende Vermögensanlage, die bei Bedarf und nach einer Haltezeit von mehr als zehn Jahren auch steuerfrei veräußert werden könnte, grundsätzlich aber meist dem Aufbau eines generationsübergreifenden Vermögensstocks dient.
Essenziell für den Anleger mit durchschnittlicher Einkommenssituation sind ferner überschaubare Einzelinvestitionen und die damit verbundene Vermögensdiversifikation. Im Zweifelsfall sprechen sowohl die bessere Vermietbarkeit einer kleineren Wohnung als auch das geringere Klumpenrisiko eher für den Kauf mehrerer kleinerer Einheiten als für die Konzentration auf eine große Wohnung. Das gilt namentlich für die bei Anlegern sehr begehrten Universitätsstädte, in denen es viele Ein-Personen-Haushalte und eine hohe Nachfrage nach Mikroapartments gibt.
Mit Blick auf die demografische Entwicklung und zukünftig kleinere Haushalte sollte der Fokus auf Wohnungsgrößen zwischen 50 und 80 Quadratmetern liegen. An geeigneten Standorten lassen sich mit solchen Wohnungen nach wie vor Bruttomietrenditen von um die vier Prozent erzielen, trotz gestiegener Preise und anhaltend hoher Immobiliennachfrage, die sich in Deutschland allerdings überwiegend auf die Metropolen sowie auf Ferienimmobilien an den Küsten konzentrieren. Ein hinreichend günstiges Angebot gibt es dagegen in deutschen Mittelstädten, wobei sich Anleger auf Standorte und Regionen mit einer nachhaltig positiven demografischen Entwicklung und breit diversifizierter Wirtschaftsstruktur beschränken sollten.
Ein Dienstleister kann Arbeit sparen und Renditen erhöhen
Ein weiterer entscheidender Punkt sind die Aufwendungen für die Bewirtschaftung. Mietwohnungen müssen nachhaltig bewirtschaftet, das heißt, vermietet und instandgehalten werden. Die Kosten dafür können von größeren Anbietern durch Summeneffekte und Professionalität minimiert und die höheren Nettoerträge an die Eigentümer weitergereicht werden. Wer sich Mieterauswahl, Zahlungsprüfung, Schriftverkehr und eventuell die Teilnahme an den Eigentümerversammlungen ersparen möchte, der sollte auf einen Dienstleister oder gleich auf einen Full-Service- Anbieter zurückzugreifen. Letztere kalkulieren die Kosten schon, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist.
Zum Autor:
Peter Buhrmann, COO der Alpha Real Estate Group
Peter Buhrmann verfügt über 25 Jahre Erfahrung in der Immobilienwirtschaft. Seit Sommer 2013 ist er Chief Operating Officer der Alpha-Real-Estate Group und leitet den Bereich Real Estate Management Services. Zuvor war er in verschiedenen Immobilieninvestment- Unternehmen als geschäftsführender Gesellschafter tätig.
Bildquellen: EPSTOCK / Shutterstock.com