Immobilienanleihen – Hohe Renditen in Niedrigzinszeiten, doch für welchen Preis?
Immobilienanleihen locken in Zeiten von Niedrigzinsen mit hohen Renditen. Zudem suggerieren die Begriffe Anleihe und Immobilie bei vielen Anlegern Sicherheit. Experten klären auf, inwiefern Immobilienanleihen eine rationale Investition darstellen.
Investitionsmöglichkeiten in Immobilien
Während Niedrigzinszeiten haben sich Immobilien bei Kapitalmarktinvestoren immer mehr etabliert. Zudem entwickelten sich viele Möglichkeiten, Investitionen in den Immobilienmarkt zu tätigen. Es gibt zahlreiche offene sowie geschlossene Immobilienfonds, Anlagen in Real Estate Investment Trusts (REITs) und Pfandbriefe. Doch besonders attraktiv wirken Immobilienanleihen, vor allem bei dauerhaft niedrigen Zinsen. Dabei handelt es sich um Anleihen von Immobiliengesellschaften, die häufig einen attraktiven festen Zinssatz versprechen.
Was sind Immobilienanleihen?
Da weder die Bezeichnung Hypothekenanleihe noch Immobilienanleihe rechtlich geschützte Begriffe darstellen, kann jede beliebige Unternehmensanleihe mit einem gewissen Bezug zu Immobilien als solche deklariert werden. Dies stellt bereits eines der Risiken dar, welches Immobilienanleihen aufweisen. Daher gilt es gleich im Voraus, das zugrundeliegende Anlageprodukt im Kern zu überprüfen.
Meist stützt sich eine Immobilienanleihe jedoch auf ein bestimmtes Immobilienportfolio, das durch den Emittenten finanziert werden soll. Somit können Immobiliengesellschaften, die besagte Immobilienanleihen emittieren, das gewonnene Kapital anschließend in eigene Projekte investieren, durch welche das Unternehmen wächst. Hierbei werden in der Regel Bestandsimmobilien und Bauprojekte unterstützt.
Ein Beispiel für eine konkrete Schuldverschreibung wäre die Immobilienanlage der Exporo Projekt 77 GmbH. Das Unternehmen legt das durch die Immobilienanleihe gewonnene Kapital in eine konkrete Gewerbeimmobilie an. Es wird ein jährlicher Zinssatz von fünf Prozent versprochen, bei einer festgelegten Laufzeit von drei Jahren.
Diese Zahlen wirken reizvoll, sind dementsprechend aber auch mit hohem Risiko belastet.
Die Risiken der Immobilienanleihe
Der Begriff Immobilienanleihe suggeriert dem Investor häufig eine hohe Sicherheit, gestützt durch den anhaltenden Immobilienboom verflüchtigt sich der Gedanke eines möglichen Kapitalverlustes schnell.
„Der Begriff Immobilie gilt oft als ein Synonym für Beständigkeit und Sicherheit. Eine Investition in Immobilienanleihen darf allerdings nicht mit einer Investition in Immobilien verwechselt werden“, erklärt Klaus Kumpfmüller, Vorstand der österreichischen Finanzmarktaufsicht FMA, im Gespräch mit Capital. Einer Immobilienanleihe liegt demnach das Unternehmensrisiko des Emittenten zugrunde. Anleger gelten nicht als Eigentümer der zugrundeliegenden Immobilie und sie haben auch keine direkte Beteiligung an der Immobilie, außer es ist vertraglich explizit vereinbart. Daher warnt Kumpfmüller: „Der Großteil der für Kleinanleger zugänglichen Anleihen ist unbesichert.“ Demnach steht der Anleger bei einer Insolvenz des Emittenten hinten an.
Eine gewisse Transparenz bieten Ratings durch die großen Agenturen wie beispielsweise Moody’s, sie geben den Immobilienunternehmen gewisse Bonitätsnoten. Michael Oblin, Abteilungsleiter bei der Fondsgesellschaft Degroof Petercam, rät im Interview mit Capital, man solle auf ein Moody’s Rating von mindestens Baa3 bestehen, damit hätte das Unternehmen zumindest ein „Investment-Grade-Rating“.
Das Immobilienunternehmen Deutsche Wohnen wurde von Moody’s beispielsweise mit A3 bewertet, ein anständiges Rating. Die von Deutsche Wohnen emittierte Immobilienanleihe mit einer Laufzeit bis 2030, verspricht jedoch nur einen Coupon von 1,9 Prozent per anno. Profitabler als eine deutsche Staatsanleihe, aber weit entfernt von jährlich fünf Prozent Zinsen. „Je höher der Zins beziehungsweise die Rendite einer Anleihe, desto größer ist in der Regel auch ihr Risiko“, kommentiert Oblin.
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Da Ratingagenturen jedoch hauptsächlich große Konzerne bewerten, müssen Anleger von Immobilienanleihen in der Regel selbstständig eine intensive Prüfung des Emittenten durchführen.
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