Immobilienblase in Deutschland? Diese zwei Städte sind bedroht

Immobilien gelten bei vielen Anlegern als besonders sicher, von „Betongold“ ist oft die Rede.

Klar ist auf jeden Fall: Wer Grund und Immobilien besitzt, hat selbst bei der schlimmsten Inflation noch einen realen Gegenwert, den er nutzen kann – wer sein Geld lediglich auf der Bank anspart oder in Wertpapiere investiert, die infolge einer Rezession weniger wert sind, steht irgendwann mit leeren Händen da. Kein Wunder also, dass Immobilien bei Anlegern so beliebt sind. Doch auch hier kann es zu Preisblasen kommen, vor allem wenn das Grundeigentum in beliebten Städten deutlich überbewertet ist.

Alljährlich veröffentlicht die Schweizer Großbank UBS ihren Global Real Estate Bubble Index, eine Studie darüber, in welchen Städten auf der ganzen Welt das Platzen der Immobilienblase droht. In die Untersuchung fließen unterschiedliche Kennzahlen mit ein: Das Preis-Einkommen-Verhältnis, das Kaufpreis-Mietpreis-Verhältnis, die Veränderung des Anteils der Hypotheken am BIP, die Veränderung des Anteils des Baugewerbes am BIP und ein Indikator für das Preisgefälle zwischen Stadt und Land. Der im September 2018 erschienene Bericht ist alarmierend: In zwei deutschen Städten besteht das Risiko einer Immobilienblase.

Nur Hongkong gefährdeter als München

Gefährdet sind laut UBS die bayrische Landeshauptstadt München und die Bankenhauptstadt Frankfurt am Main. München steht gar auf Platz zwei des weltweiten Rankings von UBS, mit einem Blasen-Risiko in Höhe von 1,99 – unterbewertete Städte bekommen einen Wert zwischen -1,5 und -0,5, fair bewertete Städte einen zwischen -0,5 und 0,5, überbewertete Städte liegen zwischen einem Wert von 0,5 und 1,5 und ab einer Kennzahl über 1,5 sind Städte einem Blasen-Risiko ausgesetzt.

Die einzige Stadt, die einem noch größeren Blasen-Risiko ausgesetzt ist als München, ist Hongkong, mit einem Risikofaktor von 2,03. Ganz klar hinter der bayrischen Metropole liegen Toronto, Vancouver, Amsterdam und London – auch Stockholm, Paris und San Francisco sind nicht so akut gefährdet wie München, letztere drei liegen in einem Bereich, der sie lediglich als „überbewertet“ klassifiziert.

Preisverdopplung in den letzten zehn Jahren

Wie aus der Studie hervorgeht, sind sowohl die Preise als auch die Mieten in München im vergangenen Jahr um neun Prozent gestiegen. In den letzten zehn Jahren haben sich die Preise gar verdoppelt: 2008 musste ein qualifizierter Facharbeiter noch vier Jahresgehälter für eine 60-Quadratmeter-Wohnung aufbringen, derzeit seien es im Schnitt acht Jahresgehälter.

Auch das Kaufpreis-Mietpreis-Verhältnis ist in München überdurchschnittlich hoch: Bei 35 Jahren liegt der Wert, der beschreibt, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis einer Immobilie mit den Mietkosten verrechnet. Eine als gut oder normal empfundene Dauer liegt jedoch bei um die 20 Jahre. Ist das Verhältnis überhöht, reflektiert es die Mietmarktregulierung und die Zinsen. Allerdings weist es auch darauf hin, dass Investoren mit steigenden Preisen in den kommenden Jahren rechnen – geringe Mietrenditen könnten Anleger dann mit Kapitalgewinnen ausgleichen. Steigen die Preise wider Erwarten jedoch nicht, verlieren Investoren, die ein hohes Kaufpreis-Mietpreis-Verhältnis in Kauf genommen haben, viel Kapital. Die UBS rechnet damit, dass steigende Hypothekenzinsen in München eine Korrektur auslösen dürften.

Preise in Frankfurt kletterten im vergangenen Jahr im zweistelligen Bereich

Frankfurt am Main ist laut UBS-Bewertung zwar keinem akuten Blasen-Risiko ausgesetzt, mit einer Bewertung von 1,43 aber trotzdem deutlich überbewertet und in Gefahr, in Bälde ebenfalls eine Blase zum Platzen zu bringen. Die Preise legten im vergangenen Jahr immens zu: Um beinahe 15 Prozent kletterten die Hauspreise, das vierte Jahr in Folge kam es zu Preissteigerungen, was besorgniserregend ist. Trotz allem seien die Preise in Frankfurt laut der UBS noch erschwinglich, was das Risiko einer Preiskorrektur dort begrenze. Durchschnittlich muss ein qualifizierter Angestellter für den Kauf einer 60-Quadratmeter-Wohnung hier sechs Jahresgehälter aufbringen.

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Die UBS weist darauf hin, dass es derzeit nicht zu „simultanen Exzessen bei der Kreditvergabe und der Bautätigkeit“ komme, wie in den Jahren vor dem Immobilien-Markteinbruch 2008. Auch die ausstehenden Hypothekenzinsen würden nur halb so schnell wie vor der Finanzkrise wachsen, der wirtschaftliche Schaden durch eine Preiskorrektur sei damit limitiert. Trotzdem sollten Anleger, die Immobilien in stark überbewerteten Märkten – wie nun einmal München und Frankfurt – besitzen, vorsichtig agieren, reale Preisanstiege seien auf mittel- bis langfristige Sicht unwahrscheinlich.

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