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Immobilienfonds halten immer mehr große Objekte

Offene Immobilienfonds inkludieren immer größere und oft auch ältere Objekte. Dies birgt jedoch auch Gefahren. Eine Untersuchung der Ratingagentur Scope ist diesem Phänomen nachgegangen.

Immobilienfonds wachsen scheinbar unaufhörlich

Die Ratingagentur Scope untersuchte 2019 im Zuge einer Studie 15 offene Immobilienpublikumsfonds, die größtenteils aus Gewerbeimmobilien bestehen. Altersstruktur und Objektgrößen standen dabei im Fokus der Untersuchung.

Laut der Studie wächst die durchschnittliche Größe der Objekte seit fünf Jahren konstant. Ende 2018 lag der Durchschnittswert der untersuchten Fondsportfolien bei circa 101 Millionen Euro, ein Zuwachs von 28 Prozent seit 2014. Ausschlaggebend hierfür ist der steigenden Anteile an Immobilien, die zwischen 200 und 500 Millionen Euro wert sind. 2014 bestimmten jene Objekte noch ein Viertel der Portfolios, 2018 waren es bereits rund 31 Prozent. Immobilien im Wert von mehr als 500 Millionen Euro machen nun zudem statt vier Prozent (2014) ganze neun Prozent der einzelnen Immobilienfonds aus, eine Steigerung von mehr als 50 Prozent innerhalb der gleichen Periode.

Fondsmanager kaufen teuer ein

Die größten Anteile an großen und damit teuren Einzelobjekten mit einem Verkehrswert jenseits der 200 Millionen Euro halten die Fonds UniImmo: Europa mit 60 Prozent, hausInvest mit 50 Prozent, UniImmo: Deutschland mit 47 Prozent und Deka-ImmobilienEuropa mit 43 Prozent.

Frank Netscher, Analyst der Ratingagentur Scope, kommentiert dieses Phänomen im Interview mit Wallstreet Online wie folgt: „Ein wesentlicher Grund für das Anwachsen der durchschnittlichen Gebäudegröße sind Portfoliobereinigungen, die von Fondsmanagern in den vergangenen Jahren vorangetrieben wurden“.

Das heißt, die durch den Fondsmanager neu angekauften Immobilien wurden über die Jahre immer teurer, während gleichzeitig günstigere Objekte verkauft wurden. Demnach sank der Anteil von Immobilien mit einem Verkehrswerten unter 50 Millionen Euro stetig. 2014 belief sich der Anteil dieser Gebäude im Besitz der Immofonds durchschnittlich noch auf 16 Prozent, heute liegt er bei circa neun Prozent.

Dadurch entsteht jedoch ein gewisses Risiko, denn diese großen Immobilien können sich ausschließlich institutionelle Investoren leisten. Dementsprechend illiquide sind die Assets, sollte der Markt Tiefschläge erleiden. Zudem fallen Abwertungen signifikanter als bei günstigeren Immobilien aus.

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Alternde Immobilien

Ein weiterer Trend ist das zunehmende Alter der inkludierten Objekte. Seit 2014 ist dieses im Durchschnitt um zwei Jahre gestiegen, von zwölf auf 14 Jahre. Besonders Immobilien, die zwischen 15 und 20 Jahre alt sind, werden vermehrt in Immobilienfonds integriert, ihr Anteil stieg von elf auf 22 Prozent, während junge Objekte immer seltener zu finden sind.

2018 bestanden Fonds durchschnittlich zu 45 Prozent aus Immobilien die jünger als zehn Jahre waren, heute machen diese Objekte lediglich einen Anteil von 28 Prozent aus. „Da aktuell zahlreiche Fonds in Projektentwicklungen stecken und in die Revitalisierung von Objekten investieren, erwarten wir in den kommenden Jahren einen verlangsamten Anstieg der durchschnittlichen Altersstruktur“, kommentiert Sonja Knorr, Leiterin Alternative Investments bei Scope, im Interview mit Wallstreet Online.

EY-Strategieberater Dietmar Fischer erklärt die älter werden Objekte damit, dass das knappe Angebot des Marktes für erschwerte Portfoliobereinigung sorge. Hierdurch würden Ankäufe sowie Verkäufe in die Länge gezogen werden.

Ältere Gebäude sind jedoch nicht zwangsweise schlechter als junge Objekte, denn neben dem reinen Alter sollte auch der Zustand des Gebäudes in Betracht gezogen werden. Ein kernsaniertes Gebäude müsse auf das Jahr der Renovierung datiert werden, so Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung von Union Investment, im Gespräch mit Haufe. Aber auch dieser Aspekt ist größtenteils in der Scope Untersuchung berücksichtigt. „Ein komplett saniertes, energisch optimiertes älteres Gebäude am richtigen Standort lässt sich bestens vermieten“, erklärt Knorr.

Bildquellen: Number1411/Shutterstock.com