In diesen Fällen ist eine Mieterhöhung in Folge von Modernisierungsmaßnahmen zulässig

Wird eine Immobilie modernisiert, hat der Vermieter das Recht, die Miete infolgedessen zu erhöhen. Das ist allerdings nicht in jedem Fall zulässig. Bedingung für eine Mieterhöhung ist die Erfüllung bestimmter Kriterien.

Mietrechtsänderungsgesetz 2013

Seit dem Mietrechtsänderungsgesetz, das am 1. Mai 2013 in Kraft trat, ist es Vermietern erlaubt, einen Teil der Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen. Generell gibt es Einschränkungen bei der Mieterhöhung: Zum einen muss die Kappungsgrenze eingehalten werden. Das bedeutet, die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent angehoben werden. Zudem ist eine Erhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus nicht zulässig. Diese Einschränkungen treten bei einer Modernisierung der Immobilie allerdings nicht in Kraft.

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Mieterhöhung durch Modernisierung

Eine Mieterhöhung bedingt durch Modernisierungsmaßnahmen darf jährlich maximal 11 Prozent der Modernisierungskosten betragen. Die gesamte Summe der Modernisierung ist dabei irrelevant.

Relevant ist allerdings, welche Art von Modernisierung durchgeführt werden soll. Denn nicht alle Maßnahmen berechtigen zur Erhöhung der Mietkosten. Diese dürfen erhöht werden, wenn energetische Modernisierungen durchgeführt werden, die eine Einsparung der Energie zur Folge haben. Auch die Kosten für Einsparungen des Wasserverbrauchs, Investitionen für einen höheren Gebrauchswert der Immobilie, Verbesserung der Wohnqualität oder Maßnahmen, zu welchen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, wie beispielsweise die Anbringung von Rauchmeldern, dürfen anteilig auf die Miete umgelegt werden.

Muss der Mieter einer Modernisierung zustimmen?

Generell ist zudem wichtig, ob es sich bei den Maßnahmen tatsächlich um eine Modernisierung handelt oder nur um eine Reparatur, um den Zustand der Immobilie zu erhalten. In diesem Fall muss der Vermieter die Kosten alleine tragen.

Der Vermieter ist außerdem verpflichtet, den Mieter drei Monate vor Beginn der Maßnahmen über die Dauer, die Art, den Umfang, die ungefähre Mieterhöhung sowie im Anschluss an die Modernisierung fällige Betriebskosten zu informieren. Werden diese Verpflichtungen eingehalten, müssen die Modernisierungsmaßnahmen in der Regel vom Mieter geduldet werden. Ausnahmen gelten lediglich, wenn der Mieter kurz vor dem Auszug steht, im Winter Fenster ausgetauscht oder eine neue Heizungsanlage eingebaut werden sollen oder einer der Bewohner krank, alt oder schwanger ist. Befindet sich ein Bewohner in einer Prüfungsphase, kann er ebenfalls gegen die Modernisierungsmaßnahmen vorgehen, sollten diese ihn einschränken.

Im Anschluss an den Erhalt der Modernisierungsankündigung können bis zum Ablauf des Folgemonats zudem Härteeinwände eingereicht werden. Dies trifft beispielsweise dann zu, wenn die Miete nach der Modernisierung 40 Prozent des Nettoeinkommens übersteigt.

Der Mieter kann die Miete während des Umbaus darüber hinaus kürzen, sofern die Bewohnbarkeit deutlich eingeschränkt ist. Bei energetischen Maßnahmen gilt dies allerdings nicht.

Eine Mieterhöhung ist generell nicht erlaubt, wenn eine Index- oder Staffelmiete im Mietvertrag vereinbart wurde oder eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vertraglich ausgeschlossen wurden.

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