Inflationsdruck – Wann dürfen Vermieter mehr verlangen?

Die hohe Inflation frisst derzeit die Mieteinnahmen auf. Unter welchen Voraussetzungen dürfen Vermieter nun die Preise erhöhen?

Die Teuerung in Deutschland hat historische Ausmaße erreicht. Auch viele Vermieter wollen vor diesem Hintergrund die Mitpreise anpassen, doch der Mietmarkt ist streng reguliert. Welche Spielräume haben Vermieter?

Ortsübliche Vergleichsmiete

Will ein Vermieter die Miete erhöhen so muss er den Mieter darüber in Textform informieren und hierbei seinen Schritt begründen. Oftmals wird zur Begründung auf einen neuen Mietspiegel verwiesen, aus dem hervorgeht, dass die Preise für vergleichbare Wohnungen in der Umgebung im Durchschnitt gestiegen sind.

Vermieter dürfen nämlich die Miete bis auf den ortsüblichen Satz anheben. Ein Blick in den Mietspiegel zeigt, in welcher Höhe Mieten durchschnittlich innerhalb der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend vereinbart wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Hierbei muss immer die Nettomiete zugrunde gelegt werden.

Einschränkungen

Allerdings gibt es für solche Mieterhöhungen klare rechtliche Einschränkungen. Zum einen dürfen Vermieter frühestens ein Jahr nach dem Einzug eine Mieterhöhung verschicken. Für diese gilt dann eine Überlegensfrist – während derer der Mieter die Möglichkeit hat, zu prüfen ob die Mieterhöhung zulässig ist und ob er ihr zustimmt – bis zum Ablauf des übernächsten Monats, so dass die Miete letztlich also erst nach 15 Monaten steigt (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ähnlich ist die Lage bei Mietverhältnissen, die schon länger bestehen, auch dann dürfen Vermieter frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Diese 15-Monatsfrist gilt jedoch nicht, falls die Miete kurz zuvor aufgrund einer Modernisierung erhöht wurde, denn sollte dies der Fall sein, so kann sie trotzdem zusätzlich an die ortsübliche Miete angepasst werden.

Zum anderen gilt bei Mieterhöhung nach Mietspiegel die sogenannte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB). So dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent – bzw. in einigen Bundesländer vorübergehend nur um 15 Prozent – erhöht werden. Dadurch kann der Fall eintreten, etwa wenn Mieten über mehrere Jahre nicht erhöht wurden, dass Mieten trotz einer Erhöhung unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben weil sie an die Kappungsgrenze stoßen.

Modernisierung

Neben einem neuen Mietspiegel kann eine Mieterhöhung aber auch damit begründet werden, dass die Wohnung bzw. das Haus renoviert wurde (§ 559 BGB). Wird eine Immobilie aufgewertet, so können bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Doch auch in diesem Fall gibt es Einschränkungen: So dürfen die Mieten modernisierter Wohnungen innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen und bei Wohnungen mit einer Miete bis 7 Euro pro Quadratmeter sind es sogar maximal 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB).

Bildquellen: fizkes/Shutterstock.com