Institutionelle Immobilieninvestments: Warum das Wachstum des Sekundärmarkts durch den gestiegenen Liquiditätsbedarf angekurbelt wird
Befragt man Susanne Eickermann-Riepe, Team Leader Real Estate bei PwC, fand ein Paradigmenwechsel das altbekannte Mantra des Immobilienmarkts betreffend statt. Was früher “Lage, Lage, Lage” war, ist heute “Liquidität, Liquidität, Liquidität”.
Zusammenfassung der Ergebnisse der Reax-Webkonferenz
Den Einschätzungen von Marktakteuren zufolge, ist noch dieses Jahr mit einem beträchtlichen Wachstum des Sekundärmarkts für Fondsanteile institutioneller Immobilienanlagen zu rechnen. So soll das Marktvolumen von aktuell zwei Milliarden Euro auf mindestens drei bis fünf Milliarden Euro ansteigen. Auch das Transaktionsvolumen, das durch die Folgen der Corona-Krise eingebrochen ist, soll sich ab Q3 erholen – sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt. Zu den Profiteuren der Konjunktur gehöre dabei im Besonderen das Core-Immobilien-Segment. Die positiven Auswirkungen auf den Sekundärmarkt ergeben sich aus einem Anstieg des Liquiditätsbedarfs vieler institutioneller Anleger. Um die Bewertungsproblematik die Fondsanteile betreffend anzugehen, werden jedoch unabhängige Intermediäre benötigt. Diese Ergebnisse gehen aus einer Webkonferenz hervor, die das Hamburger Beratungsunternehmen für Immobilieninvestments Real Exchange (Reax) initiiert hat. Daran teilgenommen haben insgesamt neun Experten aus dem Sektor für institutionelle Immobilieninvestments.
Das sagen die Experten im Einzelnen
In einer Annahme herrschte Experten-übergreifende Übereinstimmung, heißt es in der Pressemitteilung des Beratungsunternehmens: Der deutsche Sekundärmarkt ist aktuell zwar noch stark unterentwickelt, wird in nächster Zeit jedoch ein erhebliches Wachstum aufweisen. Dazu äußert sich Thomas Gsaenger, Senior Portfolio Manager bei Helaba Invest, folgendermaßen: „Während in den USA und Großbritannien der Sekundärmarkt blüht, hängt er in Deutschland erheblich zurück. Die aktuelle Krise gibt zwar zahlreiche Investment-Opportunitäten her, doch viele Transaktionen kommen nicht zustande, da Käufer und Verkäufer keine Einigkeit in der Bewertung erzielen können.“ Konstantin Hähndel, Head of Real Estate Swiss Life Asset Management Deutschland, untermauert diese Einschätzung, indem er hinzufügt: „Bei Fondsanteilen bietet der Net Asset Value (NAV) keine Grundlage für eine faire Bewertung. Die Preisermittlung für einen Fondsanteil entspricht in ihrer Struktur eher einer Bilanzbewertung, zu der neben dem Immobilienwert auch die bisherige Fondshistorie und die Bilanzierung gehören. Es bedarf hierbei tiefer Expertise in den Bereichen Bilanzwesen und Wertentwicklung. Bewertungsstandards sind hier dringend geboten, jedoch erst in den nächsten zwei bis drei Jahren zu erwarten.“
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Zu den Investitionsausgaben sagt Stefan Stute, Leiter Investment Consulting bei Wüest Partner: „Aufgrund zahlreicher subjektiver Faktoren, zum Beispiel der Erwartungen hinsichtlich des zukünftigen Cashflows oder geplanter CAPEX-Maßnahmen, ist eine zukunftsgerichtete Einschätzung des aktuellen NAV ohne intensive Analyse kaum möglich. Dass die Einschätzungen zum NAV bei Marktteilnehmern auseinanderfallen, lässt sich sehr gut bei börsennotierten Immobilienanlagen ablesen, wo Aktien auch mit Discounts oder Prämien zum aktuellen NAV gehandelt werden. Falls für die notwendigen NAV-Analysen auf Investorenseite keine eigenen Ressourcen, Prozesse oder Instrumente vorhanden sind, könnten externe Transaktionsberater unterstützen.“ Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender von Real I.S., fügt hinzu: „Nicht zuletzt erwarten wir Umschichtungen in den Immobilien-Portfolios, um die gesetzlich vorgegebenen Anlagegrenzen wieder einhalten zu können. Der Sekundärmarkt bietet sich hier in besonderer Weise an. Die schlechteste Option ist eindeutig die Rückgabe des Anteils an den Fondsmanager: Lange Transaktionszeiträume von bis zu zehn Monaten kombinieren sich mit dem Verlust der Anlegerkontrolle über sein eigenes Fondsinvestment.“
Liquidität statt Lage
Nach Ansicht der Experten kann man nicht von einem Stillstand sprechen, wenn es um die Aktivitäten am Transaktionsmarkt geht. Es gibt jedoch Beschränkungen in den Nutzungsarten. Dazu sagt Olaf Kretke, Leiter Alternative Investments bei Deka Immobilien: „Wir haben unseren Transaktionsfokus auf die Bereiche Logistik, Wohnen und Lebensmittel-Einzelhandel gelegt. Aufgrund der aktuellen Lage bevorzugen wir dabei Blind-Pool-Fonds, um bei möglicherweise fallenden Marktpreisen von günstigeren Einstandskursen profitieren zu können.“ Ergänzend dazu äußert sich Susanne Eickermann-Riepe, Team Leader Real Estate bei PwC, folgendermaßen: „Das Mantra ‚Lage, Lage, Lage‘ heißt nun ‚Liquidität, Liquidität, Liquidität‘. Dieser Umstand, gepaart mit der zunehmenden Bedeutung der ESG-Kriterien, wird zu einem Aufblühen neuer Fonds-Produkte und Dienstleistungen führen – nicht zuletzt auch am Sekundärmarkt.“
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