IW-Studie widerspricht Expertenannahmen – Immobilienpreise werden sich stabilisieren

Eine Studie des Wirtschaftsinstituts IW Köln hat die möglichen Folgen der Corona-Krise für den Immobilienmarkt ermittelt. Demnach zeigt sich die Immobilienbranche krisenresistenter, als zuvor von Experten angenommen. Der Immobilien-Boom beruht auf ökonomischen Prinzipien, welche auch noch während und nach einer Wirtschaftskrise Anwendung finden.

Stabile Immobilienpreise?

Die Preise auf dem Immobilienmarkt kannten über viele Jahre nur eine Richtung, und zwar nach oben. Experten sprachen von einer Blasenbildung, die unaufhörlich zu wachsen schien und spätestens in Folge einer wirtschaftlichen Krise platzen wird.

Die Corona-Krise wurde von vielen Experten als die Nadel beschrieben, welche die Immobilienblase zum Platzen bringen wird. Eine Studie des Empirica Instituts schrieb über die mittelfristigen Folgen der Corona-Pandemie: „Insgesamt rechnen wir in den kommenden Monaten mit einer Delle bei den Kaufpreisen, die bei minus zehn Prozent bis minus 25 Prozent liegen dürfte.“

Demnach schien der Immobilien-Boom zumindest mittelfristig vorüber, doch eine Studie des Wirtschaftsinstituts IW Köln schlägt nun andere Töne an. Im Auftrag der Deutschen Reihenhaus AG führten Branchenexperte Michael Voigtländer und sein Team eine Untersuchung durch. Im Endergebnis betitelten sie diese wie folgt: „Immobilienbesitzer müssen sich keine Sorgen machen.“

Keine Immobilien-Blase in Deutschland

Die Studie ermittelt anhand finanzmathematischer Formeln und Analysen, inwiefern die aktuelle Krise die Preise beeinflussen wird und falls ja, über welche Periode hinweg mit Preisbewegungen gerechnet werden muss.

Zudem stellen die Wissenschaftler einen Zusammenhang zwischen Immobilienblasen und Wirtschaftskrisen her. Das heißt, lediglich artifiziell aufgeblasene Wirtschaftssektoren müssen mit langfristigen Folgen einer Krise rechnen.

So entsteht eine Immobilien-Blase nur, wenn die Immobilienkäufe einzig durch den Optimismus geprägt werden, dass wenn die Preise heute steigen, sie auch morgen beziehungsweise in Zukunft steigen werden. Hierdurch würde aufgrund von beispielsweise vielen Neubauten ein Überangebot entstehen, dessen Wert einzig durch die leere Hülle der Blase geprägt wird. Platzt diese Blase, stürzen die Preise ab und der Markt fällt in sich zusammen. Würde der deutsche Immobilienmarkt also aufgrund dieser Aspekte aufgebaut sein, dann wäre die Corona-Krise eine Gefahr.

Die Autoren der Studie nennen dieses Verhalten einen „überbordenden oder überzogenen Optimismus“, welcher schwierig zu erkennen sei. Dennoch gebe es Indikatoren, welche einem solchen Verhalten zugeordnet werden können.

Indikatoren von überbordendem Optimismus seien demnach ein exponentieller Anstieg von neuen Bauprojekten, welcher einen gesättigten Markt lediglich überfüttern würde. Die Immobilienpreise würden bis zu einem gewissen Punkt scheinbar unaufhörlich ansteigen, bis sie letztendlich einbrechen, sobald das Überangebot erkannt wird. Es gelten also die simplen Gesetze von Angebot und Nachfrage.

Zudem entsteht eine spekulative Blase aufgrund von günstigen und unzähligen Bankkrediten, welche die oben genannte Bau-Orgie fördert. So waren für die Finanzkrise 2007/2008 unter anderem eine Masse von ungedeckten Immobilienkrediten ausschlaggebend, dass die Blase letztendlich platzte.

Der dritte und letzte Indikator wird von den Studienautoren als große Differenz von den Kosten zwischen Selbstnutzern und Mietern beschrieben. Sollten die Selbstnutzerkosten, über denen der Mieter liegen, stürzen die Immobilienpreise ebenfalls ab, bis sich die Kosten wieder eingependelt haben.

Doch die Experten erkennen keinen dieser Faktoren, demnach sei der Immobilien-Boom in Deutschland einem natürlichen Angebot-und-Nachfrage-Effekt geschuldet. „In Deutschland war keines dieser drei Anzeichen erkennbar. Henger und Voigtländer zeigten noch für das Jahr 2018, dass in Deutschland weniger gebaut wird als benötigt“, liest es sich in der Studie.

Keine langfristigen Folgen für Immobilienpreise

Dennoch herrscht zurzeit Unsicherheit, Kaufentscheidungen werden vertagt und potentielle Käufer horten ihr Geld bis auf Weiteres. Hierdurch werden die Preise möglicherweise fallen, mathematisch könne ein Preissturz von 17 Prozent möglich sein, wie die Analyse darstellt.

So stehen die Immobilienpreise in einer positiven Korrelation zur Wirtschaft, je mehr sich die allgemein wirtschaftliche Situation verschlechtert, desto tiefer können die Preise am Immobilienmarkt fallen.

Doch dieser Effekt wird durch stetig sinkende Zinsen abgefangen, demnach werde der Preisverfall stark eingedämmt oder gar gestoppt, erklärt Voigtländer. Auch die Mieten werden laut der Studie bis auf wenige Ausnahmen nicht zurückgehen.

So kommen die Wissenschaftler der IW-Studie zu dem Endergebnis, dass die Corona-Krise den Immobilien-Boom nicht in einen Zerfall gelenkt habe, sondern dass sie lediglich zur Schwächung des Marktes beigetragen habe. Demnach werde sich nach überstandener Krise der Markt wieder erholen, denn der deutsche Immobilienmarkt wird nicht durch eine überoptimistische Blase angetrieben, sondern durch natürliche Wirtschaftsmechanismen.

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„Die Chancen stehen gut, dass der Wohnimmobilienmarkt relativ gut durch die aktuelle Krise kommt“, schreiben die Autoren in der Schlussfolgerung.

Bildquellen: ChameleonsEye/Shutterstock.com