Marktüberblick und Prognose: So bewerten Immobilienfonds die aktuelle Lage

In den letzten Jahren hatte die Corona-Pandemie den Immobilienmarkt fest im Griff, nun entspannt sich die Lage wieder. Wie bewerten Asset Manager den Markt und wie wird es für Investoren und Immobilienfonds in den kommenden Monaten weitergehen?

Unter den Anbietern offener Immobilienfonds in Deutschland schätzen 40 Prozent die aktuelle Lage als gut ein, bei den geschlossenen Fonds sind es 53 Prozent der Anbieter – allerdings bewertet keiner der Anbieter die Lage als sehr gut. Das geht aus einer Erhebung der Scope Group hervor. Befragt wurden in der ersten Jahreshälfte insgesamt 13 Asset Manager, die Auskunft zu 58 Produkten gaben und zusammen über ein geplantes Gesamtfondsvermögen von 42 Milliarden Euro verfügen, sowie 22 Anbieter offener und geschlossener Immobilien-Spezial-AIF mit einem verwalteten Gesamtvermögen von 422 Milliarden Euro allein im Immobilienbereich.

2023 werden Renditen von bis zu sechs Prozent erwartet

Die Lage hat sich also der Einschätzung der Befragten zufolge im Vergleich zum Vorjahr deutlich verschlechtert: 2022 waren laut Scope noch ganze 85 Prozent der offenen und 75 Prozent der geschlossenen Fonds mit der Lage zufrieden. Für 2024 bessern sich die Erwartungen wieder, hier hoffen 53 Prozent der offenen und 67 Prozent der geschlossenen Fonds auf ein gutes oder sehr gutes Marktumfeld.

Dennoch werden die Renditen wohl nicht weiter so stark steigen wie in den Vorjahren. Zwar federn die steigenden Mieten die Auswirkungen der geopolitischen Spannungen für Immobilieninvestoren zumindest teilweise ab, so Michael Schneider von der Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft Intreal nach Angaben der Informationsplattform exxechnews. Einen vollständigen Ausgleich der Auswirkungen wird es jedoch laut Scope nicht geben. Bei der Scope-Erhebung gaben einige der befragten Asset Manager ihre Renditeerwartungen an – Investoren können ihren Einschätzungen zufolge mit Renditen von bis zu sechs Prozent rechnen, was eine Verbesserung im Vergleich zum Corona-Jahr 2021 darstellt.

Besonders gute Aussichten für Wohn- und Hotelimmobilien

Für 33 der 58 Produkte der Asset Manager liegen Scope außerdem Informationen zur geplanten Liquiditätsquote vor. Diese soll in den kommenden Monaten bei den meisten Fonds unter fünf Prozent liegen, für nur wenige Fonds sei eine Liquiditätsquote von über zehn Prozent vorgesehen.

Natürlich unterscheiden sich die Prognosen für die verschiedenen Anlageklassen. Während das Interesse an Büroimmobilien aufgrund des durch Homeoffice-Regelungen geringeren Bedarfs an Büroflächen deutlich gesunken ist und sich laut Scope vermutlich nicht wieder erholen wird, halten die befragten Fonds das Abwertungsrisiko für Wohnimmobilien für mittel (27 Prozent) bis gering (50 Prozent). Außerdem könne davon ausgegangen werden, dass sich Wohnimmobilien besonders schnell von der Lage erholen werden. Eine noch bessere Einschätzung geben die Asset Manager für Hotelimmobilien – hier gehen 59 Prozent der Befragten davon aus, dass sich die Anlageklasse bis 2025 von den Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Tourismus-Branche erholen wird.  In der Veröffentlichung von Scope heißt es aber auch: “In welchem Umfang rückläufige Immobilienbewertungen die Performance belasten werden, lässt sich derzeit noch nicht beziffern.” Aufgrund der anhaltenden Transaktionsstarre sei die Preisfindung noch nicht abgeschlossen, weswegen bislang keine genauen Prognosen zu den kommenden Entwicklungen möglich seien. Der Geschäftsführer des Wohnungsunternehmens INDUSTRIA, Thomas Wirtz, bewertet die aktuelle Lage für Investitionen in Wohnimmobilien in einer Pressemitteilung zu einer Umfrage unter institutionellen Immobilienfonds wie folgt: “Die Ergebnisse zeigen, dass Wohnimmobilien nicht an Attraktivität verlieren. Außerdem ist es – angesichts der steigenden Zinsen und der Tatsache, dass viele Institutionelle ihre Immobilienquoten in den letzten Jahren deutlich gesteigert haben – eine gute Nachricht, dass die Immobilienquoten großteils konstant bleiben sollen.”

Neue Projektentwicklungen kommen, der Fokus liegt auf ESG

Konkret planen die von Scope befragten Asset-Manager für 30 der 58 Fonds Investments in Projektentwicklungen. Dies, so Scope, lasse sich insbesondere auf die zunehmende ESG-Fokussierung auf dem Markt zurückführen: “Viele sehen die Neubaustandards und die geringeren Verbrauchsdaten derzeit als Lösung für ihre ESG-Strategien. Orientiert man sich jedoch näher am Gedanken der Kreislaufwirtschaft und bedenkt Faktoren wie die weitere Versiegelung des Bodens oder neue Betonproduktion, gehören neue Projektentwicklungen nicht zu den besten Lösungen im Gesamtkontext.” Vielmehr müssten Bestandsimmobilien umgebaut werden – in der aktuellen Situation sei es aber auch möglich, dass sich Ankaufsmöglichkeiten ergeben, wenn Projektentwickler wegen finanzieller Schwierigkeiten bereits laufende Projekte günstig verkaufen müssen. Die positive Bilanz der Scope-Erhebung: Keiner der befragten Asset Manager plant aktuell eine Reduktion der Investments.

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