Mieten sinken erstmals seit 15 Jahren: Warum das Anlass zur Sorge ist
Im letzten Quartal 2019 haben sich die Neuvertragsmieten in Deutschland erstmals seit 15 Jahren reduziert. Das geht aus dem Wohn-Index des Beratungsunternehmens F+B hervor. Zeichnet sich hiermit eine Trendwende auf dem Immobilienmarkt ab?
Der Wohn-Index von F+B bildet den Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung in Deutschland ab. Im vierten Quartal 2019 stieg dieser insgesamt um 0,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal an. Der F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner erklärt in der entsprechenden Pressemitteilung, dass sich damit die Wachstumsdynamik des Wohnimmobilienmarktes im vergangenen Jahr abgeschwächt hat. Die Entwicklungen der Teilsegmente seien dabei sehr unterschiedlich ausgefallen. Ein- und Zweifamilienhäusern verteuerten sich mit einem Anstieg von 1,1 Prozent am stärksten. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen mit 0,7 Prozent weniger kräftig an. Bei den Bestandsmieten konnte eine deutlich geringere Erhöhung um 0,4 Prozent verzeichnet werden und die Neuvertragsmieten sind sogar um 0,3 Prozent gefallen. Die Wohnungspreise driften damit von den Mieten ab. Für Investoren bedeutet das eine sinkende Rendite. Ist nun die Trendwende auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt eingeläutet?
Die Wohnungsknappheit lässt nach
Das Sinken der Mieten nehmen wahrscheinlich viele Personen als gute Nachricht wahr. Die Wohnkosten reduzieren sich und die Haushalte werden finanziell entlastet. Außerdem spricht es dafür, dass das Angebot endlich der Nachfrage nachkommt und der ständige Wohnungsmangel endet. Der Empirica-Vorstandsvorsitzende Dr. Reiner Braun bestätigte auch gegenüber dem Nachrichtenportal n-tv, dass der Zyklus der Mietsteigerungen seinen Gipfel überschritten habe. Als Gründe seien die stärkere Neubautätigkeit und ein geringerer Zuzug in die Städte auszumachen. Wohnungssuchende entscheiden sich demnach bewusst gegen Ballungsgebiete und ziehen bevorzugt ins Umland. Hierdurch fallen die Mieten in den bisherigen Boom-Städten. In den Ausweichgegenden steigen sie im Gegenzug an. Allerdings betrifft diese Entwicklung nur die Angebotsmieten. Die Mieten von bereits bestehenden Verträgen befinden sich noch immer im Aufwärtstrend.
Die Gefahr eines Preisverfalls
Was nach einer Beruhigung auf dem Immobilienmarkt aussieht, birgt jedoch die Gefahr eines rapiden Preisverfalls. Die Hauspreise laufen den erzielbaren Mieterträgen davon. Folglich sinkt die Rendite für Investoren und die Anlageklasse wird zunehmend unattraktiver. Laut F+B ziehen sich internationale Investoren schon aus dem deutschen Markt zurück. “Als Grund wird die zunehmend unübersichtliche und kaum noch kalkulierbare Mietenregulierung angegeben, die sich zudem aufgrund der föderalen Struktur auch noch von Bundesland zu Bundesland unterscheide”, erläutert das Unternehmen F+B im Bericht über den Wohn-Index. Dadurch wird der fortlaufende Preisanstieg vor allem durch inländische Institutionelle weiter angetrieben. Die Anleger setzen hierbei auf den hohen Sicherheitsaspekt von Immobilieninvestitionen. Gemäß Dr. Bernd Leutner werden die deutschen Käufer die Hauptleidtragenden sein, wenn es im Zuge einer Trendwende zu einem Preisverfall kommen sollte. Es ist beispielsweise möglich, dass aufgrund der sinkenden Mieteinnahmen immer mehr Kapital aus dem Immobilienmarkt herausgenommen wird. Ein “Herdeneffekt” würde anschließend dafür sorgen, dass besonders prozyklisch agierende Nachzügler hohe Verluste verbuchen müssen. Ein solches, verspätetes Handeln sei vermehrt bei inländischen Investoren und Fonds zu beobachten. Der vermeintlich sichere Immobilienmarkt könnte sich somit als Falle für Neueinsteiger entpuppen.
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