Monatsbericht der Bundesbank: Bewahrheitet sich in 2020 die Immobilienblase?

Es wird oft darüber diskutiert: Gibt es in Deutschland eine Immobilienblase oder nicht? Die Preise stiegen in den vergangenen Jahren unaufhörlich an. Die Mieten folgten dem rasanten Aufwärtstrend. Nun eröffnet der jüngste Monatsbericht der Bundesbank eine Abschwächung dieser Entwicklung. Was sich nach einer Beruhigung anhört, könnte in einem Knall enden.

Im Februar veröffentlichte die Bundesbank einen Monatsbericht über die “Wirtschaftslage in Deutschland um die Jahreswende 2019/2020”. Die Themenschwerpunkte sind das internationale und europäische Umfeld, die Geldpolitik und das Bankgeschäft, die Finanzmärkte, die Konjunktur in Deutschland und die öffentlichen Finanzen. Ein Sonderteil im Kapitel über die Konjunktur in Deutschland befasst sich mit den Preisen für Wohnimmobilien im Jahr 2019.

Abgeschwächter Preisauftrieb bei Wohnimmobilien

Die Bundesbank beschreibt in ihrem Bericht einen vergleichsweise gemäßigten Preisanstieg bei Wohnimmobilien im Jahr 2019. Die Zuwachsrate für Deutschland fiel insgesamt niedriger aus als in den vergangenen Jahren. In den Städten gaben die Steigerungen sogar spürbar nach. Ein Grund hierfür war eine mildere Wohnungsnachfrage, während die Ausweitung des Angebots wahrscheinlich gleich geblieben ist. Die Neuvertragsmieten stiegen in den Städten ebenfalls schwächer an als im Vorjahr, wobei bereits 2018 ein schwaches Wachstum zu verzeichnen war. Die Bundesbank erklärt, dass der Anpassungsdruck aufgrund der niedrigen Preisentwicklung zurückgegangen sei. Außerdem nimmt die Zuwanderung in die Ballungsgebiete ab. Die resultierenden, schlechteren Einkommensaussichten mindern zusätzlich die Nachfrage nach Immobilien.

Diese Entwicklungen weisen zunächst auf eine Beruhigung auf dem Immobilienmarkt hin. Preise und Mieten verteuern sich in einer verminderten Geschwindigkeit, sodass die Haushalte mutmaßlich finanziell weniger stark belastet werden.

Die Entkopplung von Immobilienpreisen und Einkommenswachstum

Im Laufe des Jahres 2020 könnte es statt einer augenscheinlichen Entspannung viel mehr zu einer Zuspitzung auf dem Wohnimmobilienmarkt kommen. Zwar beschreibt der Bericht der Bundesbank größtenteils eine abgeschwächte Preisdynamik, jedoch weisen die Experten auch deutlich auf eine Kluft zwischen dem Preisniveau und den soziodemografischen und wirtschaftlichen Fundamentalfaktoren hin.

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“Weitere Standardindikatoren zur Einschätzung der Preise bei Wohnimmobilien weisen ebenfalls auf nach wie vor markante Preisübertreibungen auf den städtischen Wohnungsmärkten hin.” Demnach würden die Abweichungen in den Städten bei etwa 15 bis 30 Prozent liegen. Außerdem stiegen die Preise trotz des milderen Zuwachses stärker an als die verfügbaren Haushaltseinkommen, sodass die Haushalten finanziell keineswegs entlastet werden. Darüber hinaus stehen die erzielbaren Mieten nicht mehr in einem adäquaten Verhältnis, um bei den vorliegenden Wohnungspreise eine zufriedenstellende Rendite zu erwirtschaften. “Beispielsweise übertraf das Kaufpreis-Jahresmiete-Verhältnis bei Wohnungen im Berichtsjahr seinen langjährigen Mittelwert seit der Wiedervereinigung in Städten um rund 25%, und in den sieben Großstädten um etwas mehr als 30%.”

Offenbart sich nun die Blase?

Reiner Braun, Vorstand des Marktforschungsunternehmens Empirica, sagte gegenüber dem Nachrichtenportal Welt: “Wenn 2020 die Zinsen nicht mehr sinken, dann wäre es fundamental nicht mehr gerechtfertigt, dass die Kaufpreise weiter steigen. Wenn sie es dennoch täten, wäre das der noch fehlende Beweis für eine Blase.” Die Faktoren Einkommen und Rendite spiegeln nämlich nicht mehr die Preisentwicklung wider. Eine Fortsetzung des Trends könnte laut Reiner Braun nur noch mit einem Herdenverhalten begründet werden. Im Verlauf des Jahres könnte es sich somit zeigen, ob in Deutschland tatsächlich eine Immobilienblase existiert.

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