So funktionieren offene Immobilienfonds

Immobilienfonds haben sich für viele Privatanleger zu einer attraktiven Alternative für direkte Immobilieninvestments (meistens Haus- und Grundbesitz) oder andere Anlageformen entwickelt. Doch wie genau arbeitet ein offener Immobilienfonds und wann wirft er Gewinn ab?

Was sind offene Immobilienfonds?

Über den Kauf von Anteilen eines Immobilienfonds investieren Anleger indirekt in Immobilien wie beispielsweise Wohnanlagen, Bürogebäude oder Gewerbeimmobilien. Mit dieser Anlageform vermeiden Investoren in erster Linie Finanzierungs-, Instandhaltungs und Verwaltungsaufwand, den sie als Eigentümer einer Immobilie auf sich nehmen müssten. Zwar fallen diese Kosten auch in einem Fonds an, jedoch muss der Besitzer der Fondsanteile nicht selbst tätig werden und beispielsweise Handwerker mit einer Renovierung beauftragen. Die Käufe und Verkäufe entsprechender Immobilienfondsanteile werden wie bei Wertpapieren im Depot des Anlegers dokumentiert.

Bei Immobilienfonds unterteilt man unter anderem in geschlossene und offene Immobilienfonds: Wobei geschlossene Immobilienfonds nur eine festgelegte Summe sammeln, die einem bestimmten Projekt oder Objekt zugeordnet ist. Von offenen Immobilienfonds hingegen können jederzeit Anteile erworben werden, da es in der Regel keine Begrenzung der auszugebenden Anteile gibt. Vorteilhaft ist, dass bei der offenen Anlageform der Einstieg mit vergleichsweise geringen Beträgen möglich ist, beispielsweise über einen Fondsparplan ab einem Einsatz von nur 50 Euro. Bei Investments in geschlossene Immobilienfonds ist dies hingegen nicht möglich. Hier gibt es eine deutlich höhere Mindesteinlage, die durchschnittlich ab 10.000 Euro beginnt.

Ein weiteres wesentliches Unterscheidungsmerkmal besteht darin, dass der Anleger bei offenen Immobilienfonds nur mit dem eingesetzten Kapital haftet. Dagegen kann es bei geschlossenen Immobilienfonds eine Nachschusspflicht geben – und falls die Gesellschaft als GbR firmiert, haftet der Anleger sogar mit seinem gesamten Privatvermögen.

Darüber hinaus sind Investoren in der Regel lange an ihren geschlossenen Immobilienfonds gebunden. Üblicherweise können die Anteile erst zum Ende der Fondslaufzeit – nach durchschnittlich 15 bis 25 Jahren – veräußert werden. Dagegen ist die Laufzeit bei offenen Immobilienfonds nicht streng festgelegt, so die Fondsgesellschaft DWS.

Allerdings ist es seit Einführung des KAGB (Kapitalanlagegesetzbuch) im Mai 2013 nicht mehr möglich, die Anteile kurzfristig wieder zu verkaufen, denn sie müssen mindestens zwei Jahre gehalten werden. Zudem muss eine Kündigungsfrist von einem Jahr beachtet werden, die aber bereits während der sogenannten Mindesthaltefrist erfolgen kann.

Wie die Investmentgesellschaft “Union Investment” in einem Bericht erläutert, wird das gebündelte Geld der Investoren bei offenen Immobilienfonds in mehrere gewinnversprechende Immobilien investiert. Indem Objekte mit unterschiedlicher Nutzungsart, Lage und Größe ausgewählt werden, sollen Schwankungen ausgeglichen werden. Anhand dieser Strategie wird das Risiko bestmöglich gestreut.

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Ausschüttungspolitik

Anleger, die in offene Immobilienfonds investiert haben, profitieren grundsätzlich von Mieterträgen und gewinnbringenden Wiederverkäufen – oft durch Wertsteigerung – der im Portfolio des jeweiligen Fonds enthaltenen Immobilien. Die erwirtschafteten Erträge werden – nach Abzug der während des Geschäftsjahres angefallenen und fällig gewordenen Kosten für Verwaltung, Instandhaltung sowie Bewirtschaftung, aber auch Zins- und Tilgungsleistungen – zumeist jährlich nach dem Geschäftsjahresende ausgeschüttet, wie die Rechtsanwaltsgesellschaft Dr. Stoll & Sauer in einem Bericht ausführt. Die Fondsgesellschaft trägt die Pflicht, Anteilscheine zum Rücknahmepreis, welcher in der Regel täglich – außer an Börsenfeiertagen – veröffentlicht wird, abzunehmen. In diesem Fall bleiben aber die genannten Vorlauffristen zu beachten.

In dem Bericht der Rechtsanwaltsgesellschaft wird außerdem darauf hingewiesen, dass die geltenden steuerlichen Rahmenbedingungen dem Investmentsteuergesetz zu entnehmen sind, da es sich bei offenen Immobilienfonds um Einkünfte aus Kapitalvermögen handelt. Dagegen werden bei geschlossenen Immobilienfonds I.d.R. Einkünfte aus Gewerbebetrieb bzw. Vermietung und Verpachtung erzielt.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass die Erträge bei offene Immobilienfonds teilweise in neue Objekte investiert werden, um Chancen auf künftige Wertsteigerungen des Anteilsscheins zu verbessern. Denn dieser Wert ist unter anderem abhängig von der Wertentwicklung der im Fonds enthaltenen Immobilien.

Die Rendite eines offenen Immobilienfonds lässt sich anhand der jährlichen Ausschüttung und der Wertveränderung der Anteile ermitteln.

Scope: Netto-Mietrenditen sinken aber Wertänderungsrenditen steigen

Die durchschnittlichen Renditen offener Immobilienfonds bewegen sich laut der Ratingagentur Scope seit fünf Jahren in einem Korridor zwischen 2,6 und 3,0 Prozent. Dabei wird der kontinuierliche Rückgang der Netto-Mietrenditen durch moderat steigende Wertänderungsrenditen ausgeglichen.

Im Jahr 2017 haben 14 von Scope untersuchte offene Immobilienpublikumsfonds für Privatanleger eine durchschnittliche Netto-Mietrendite in Höhe von 4,0 Prozent erwirtschaftet. Gleichzeitig belief sich die durchschnittliche Wertänderungsrendite auf 1,4 Prozent. In Summe und nach Abzug von Steuern sowie Aufwendungen für Fremdkapital betrug das durchschnittliche Gesamtergebnis der untersuchten Immobilienportfolios 4,8 Prozent.

Jedoch besteht das Fondsvermögen neben den Immobilienportfolios auch noch aus Liquidität. Aufgrund der geringen durchschnittlichen Verzinsung dieser liquiden Mittel wurde die Gesamtperformance der Fonds auf durchschnittlich 3,8 Prozent gedrückt. Nach Abzug der Fondskosten blieb Anlegern der untersuchten 14 Immobilienfonds in 2017 eine Rendite von durchschnittlich 2,7 Prozent – im Vergleich zu den Vorjahren ist das nahezu keine Veränderung.

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