Profi-Tipps: Experte erklärt, worauf angehende Immobilieninvestoren beim Kauf einer Wohnung achten sollten
Worauf kommt es beim Kauf einer Wohnung an? Was ist für mich die geeignete Investitionsstrategie? Eine Antwort auf diese Fragen hat Markus Beforth, der als langjähriger Investor schon sehr viele Immobilien gekauft und verkauft hat und sich daher auf dem Markt bestens auskennt – denn durchschnittlich kauft er eine Immobilie pro Woche.
Die erste Wohnung
Wie Markus Beforth gegenüber Focus online erklärte, gründet sich sein Investmentportfolio auf zwei Säulen: Einmal der Bestand, der für Generationen vorgesehen ist, und einmal der Immobilienhandel, also die zur Sanierung und zum gewinnbringenden Weiterverkauf vorgesehenen Objekte. Im Schnitt erwirbt er jede Woche ein Objekt, manchmal sogar mehr.
Er erzählt vom Kauf seiner ersten Wohnung vor etwa 15 Jahren in Düsseldorf, als er noch als selbstständiger Unternehmensberater tätig war. Der Markt war laut seiner Aussage zu der Zeit von sehr minderwertiger Qualität geprägt, unzureichende Renovierung, Schimmel in den Ecken, uraltes Mobiliar und dergleichen. Nachdem er die Wohnung mit wertigen Möbeln eingerichtet und mit einer Einbauküche ausgestattet hatte, sah er sich aufgrund der hohen Qualitätsdifferenz zum restlichen Markt mit einer enormen Nachfrage konfrontiert und konnte tatsächlich viel höhere Erlöse erzielen als zunächst erwartet. Er kaufte sich daraufhin eine zweite Wohnung, rechnete mit seiner Bank alles durch, erarbeitete eine Strategie und ist auf diese Weise sozusagen in das Immobiliengeschäft “hineingerutscht”.
Wer bekommt einen Kredit?
Auf die Frage, welche Aussichten angehende Investoren beim Gang zur Bank für einen Kredit haben, antwortete Beforth, dass es Selbständige, wie er es damals war, tatsächlich deutlich schwieriger haben als Angestellte. Seiner Ansicht nach sei dies nicht sinnvoll, da beispielsweise gerade Corona gezeigt habe, wie schnell man als Angestellter in Kurzarbeit geraten oder einer Umstrukturierung zum Opfer fallen könne. Ihm zufolge ist zumindest ein gewisses geregeltes Einkommen unbedingt notwendig, außerdem rät er entschieden von einer Finanzierung ohne jegliches Eigenkapital ab. Zwischen 10 und 20 Prozent sollte der Investor laut Beforth zu Anfang unbedingt mitbringen, und wenn dieses Kapital auch nur als Rücklage in Notfallsituationen wie Mietausfällen oder Renovierungen dient.
Beforth erklärte, dass jede Bank von an einem Immobilienkredit interessierten Investoren die Vorlage einer Vermögensbilanz mit allen Besitztümern und Schulden sowie einer Haushaltsrechnung mit allen Einnahmen und Ausgaben verlange. Das Wichtigste sei dabei nicht, wie viel man monatlich verdient, sondern dass man innerhalb seiner Verhältnisse lebe und am Ende jedes Monats noch etwas Geld übrig habe.
Wie viel Vorbereitung braucht es?
Für die Klärung der Standortfrage und die Einarbeitung in den Standort rechnet Beforth bei Anfängern mit einer Vorbereitungszeit von drei bis sechs Monaten. Bevor man auch nur an einen Kauf denken könne, solle man auf Besichtigungen gehen, Online-Besichtigungen machen und ein Gefühl für Preise, Ausstattung und Mieten entwickeln. Hat man sich über alles genauestens informiert und einen Plan ausgearbeitet, könne man mit einem Strategiepapier zur Bank gehen und dort den möglichen Kreditrahmen besprechen. Man klärt also ab, bis zu welcher Summe man überhaupt investieren kann, welche Tilgungsraten möglich sind, welcher Zinssatz anfällt und dergleichen. Erst wenn all diese Schritte erledigt sind, sei man bereit, mit einer Kaufabsicht an einer Besichtigung teilzunehmen, so Beforth.
Wer ist für das Immobiliengeschäft gemacht – und wer nicht?
Nun stellt sich natürlich noch die Frage, welche Art von Menschen für die Welt der Immobilien geeignet sind. Beforth nannte gegenüber Focus online zunächst eine Reihe von Eigenschaften, die bei Investitionen eher hinderlich sind. Wer sich von seinem Bauchgefühl her nicht mit einer Immobilie anfreunden kann und beim Gedanken an Mieter selbst nach intensiver Vorbereitung ein komisches Gefühl im Magen hat, der solle laut Beforth lieber die Finger davonlassen. Ebenso rät Beforth Menschen von dem Geschäft ab, für die die Vorstellung, hohe Schulden zu haben, eine enorm hohe mentale Herausforderung darstellt. In erster Linie sollte man seiner Meinung nach auf keinen Fall mit einem schlechten Gefühl investieren, da dies der schlechtmöglichste Start für einen Investor sei.
Die Menschen, für die das Immobiliengeschäft das Richtige ist, unterteilt Beforth in verschiedene Typen und ordnet sie entsprechend des Grades ihrer Involvierung ein. So gehören zum ersten Typ solche, denen es nur auf ihre Altersvorsorge ankommt und die durch den Kauf einer Immobilie ihre Rentenlücke schließen wollen. Für diesen Zweck reiche die Investition in ein Objekt vollkommen aus, Beforth rät den Vertretern dieses Typs ausdrücklich vom Erwerb weiterer Immobilien ab.
Zum zweiten Typ zählen solche Investoren, die sich mit dem Kauf von Immobilien einen weiteren Einkommensstrom aufbauen wollen. Für diese sei laut Beforth ein Rahmen zwischen 10 und 20 Wohnungen geeignet, damit sie unabhängiger von ihrem Gehalt sein und vielleicht eher in Rente gehen können.
Der dritte Typ umfasst die Hardcore-Investoren, für die Immobilien ihre Hauptbeschäftigung darstellen. Beforth zufolge kaufen solche Investoren alles, was Gewinn verspricht und was die Bank zu finanzieren bereit ist. Wie der Experte erklärt, ist das Immobiliengeschäft für diese Menschen eine große Leidenschaft, sie sind bereit, jede Minute ihrer freien Zeit einzubringen und sehen darin gar keine Arbeit im eigentlichen Sinne, sondern “lieben” die Chancen und das “warum”, das sie antreibt.
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