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Rechenzentren sind als Immobilieninvestment auf dem Vormarsch

Innerhalb der Immobilienwirtschaft etabliert sich zunehmend der Nischensektor für Rechenzentren. Die Digitalisierung sowie die Corona-Krise haben die Spezialimmobilien in den vergangenen Jahren zunehmend ins Rampenlicht gerückt.

Rechenzentren auf dem Vormarsch

Seit vielen Jahren sind Immobilien eine der beliebtesten Anlageklassen, da sie als rentabel und krisensicher gelten. So konnte vor allem der Markt für Wohnimmobilien auch im Krisenjahr 2020 weiter wachsen, wohingegen Gewerbe- und Hotelimmobilien empfindliche Verluste hinnehmen mussten. Neben Wohnimmobilien rückt aber auch eine weitere – bei Anlegern bisher weniger bekannte – Assetklasse in den Vordergrund und das nicht erst seit der Corona-Pandemie.

So gewinnen Rechenzentren als Anlageklasse innerhalb der Immobilienindustrie immer mehr an Bedeutung. Der Immobiliendienstleister CBRE hat im Zuge einer Analyse die entsprechenden Grundvoraussetzungen für eine Investition sowie unterschiedliche Typen von Rechenzentren herausgearbeitet.

„Rechenzentren etablieren sich als gefragte Immobilienassetklasse, die jedoch spezifisches Know-how erfordert“, kommentiert Michael Dada, der Director Advisory & Transactions Data Center Solutions von CBRE in Deutschland, im Zuge der Analyse.

Nischenmarkt mit Potential

Rechenzentren, welche als Spezialimmobilien einzustufen sind, profitieren hauptsächlich durch die fortschreitende Digitalisierung. Eine fast flächendeckende Nutzung des Internets habe dem Markt für Rechenzentren in Deutschland einen starken Impuls verliehen, stellen die Autoren der Analyse heraus.

Zwar bestehe in Deutschland noch Aufholbedarf in Bezug auf die digitale Weiterentwicklung, allerdings weise Deutschland laut CBRE diesbezüglich eine gute Wachstumsrate vor. Entsprechend werde auch der Markt für Rechenzentren innerhalb Deutschlands weiter wachsen und sich zunehmend als bedeutende Assetklasse etablieren. Während bislang hauptsächlich gewisse Infrastrukturfonds in den Nischenmarkt der Rechenzentren investierten, erkannten aufgrund der Corona-Krise allerdings offenbar immer mehr Investoren den zunehmenden Wert dieses Wachstumsmarktes. Hierbei handele es sich um „[…] Investments in die digitale Infrastruktur – seien es Versorgungsnetze oder aber Rechenzentren – [die] sich in der Krise nicht nur widerstandsfähiger zeigen, sondern von dieser langfristig profitieren werden“, lassen die Autoren wissen.

Das größte Potential auf diesem Markt hat laut der Studie die Stadt Frankfurt am Main. Schon heute sei die Mainmetropole der wichtigste Standort in Bezug auf Rechenzentren. Zum einen hätten sich einige Rechenzentrumsbetreiber in Frankfurt niedergelassen, zum anderen liege in Frankfurt mit dem DE-CIX der weltgrößte Internetknoten.

Die verschiedenen Arten der Rechenzentren

Vor einem Investment ist es allerdings wichtig zu wissen, dass Rechenzentrum nicht gleich Rechenzentrum ist. In Abhängigkeit vom gewünschten Nutzen, variieren die Bedingungen an das Rechenzentrum bezüglich der Größe, Ausstattung und Lage, wobei der Markt laut CBRE zum aktuellen Zeitpunkt in Richtung Hyperscale-Rechenzentren tendiere, welche Cloud Computing und Big Data steuern. „Seitens der Investoren werden vor allem Hyperscale-Rechenzentren nachgefragt, da hier oftmals keine Betriebsverantwortung besteht“, kommentiert Dada. Allerdings lasse sich vermuten, dass die sogenannten Edge-Rechenzentren – welche die Technologie für autonomes Fahren und 5G liefern – den Markt längerfristig für sich gewinnen könnten.

In Bezug auf das Immobilieninvestment könne man laut Dada die Art der Objekte grundsätzlich in drei Kategorien unterordnen. So können Rechenzentren in Form von „Powered Land“, „Powered Shell“ und „Fully Fitted“ vermietet werden.

Dabei stellt der Vermieter bei Powered Land lediglich ein Grundstück mit leistungsstarker Stromversorgung zur Verfügung, während bei Powered Shell ein Gebäude mit entsprechender Stromversorgung geboten wird und der Nutzer das Gebäude selbstständig einrichtet. Bei der dritten Variante – Fully Fitted – wird ein vollkommen ausgestattetes Gebäude mit der nötigen Infrastruktur bereitgestellt. Wichtig für alle Einrichtungen dieser oder ähnlicher Art ist allerdings, dass sich keine Störgrößen im naheliegenden Umfeld befinden.

Bildquellen: Gorodenkoff / Shutterstock.com