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Rekordjahr 2020: So lief es für den deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt im vergangenen Jahr

2020 hat der Gesundheitsimmobilienmarkt in Deutschland ein herausragendes neues Rekordergebnis aufgestellt – fast 3,4 Milliarden Euro wurden im vergangenen Jahr in Gesundheitsimmobilien investiert. Das hat eine Analyse des globale Immobiliendienstleisters CBRE ergeben.

Investitionsvolumen steigt auf 3,38 Milliarden Euro an

Erneut hat das CBRE, das weltweit größte Dienstleistungsunternehmen im gewerblichen Immobiliensektor, die aktuellen Entwicklungen des Gesundheitsimmobilienmarktes untersucht. Und diese konnten sich 2020 sehen lassen:

So ist das Investitionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um fast zwei Drittel (61 Prozent) gestiegen. Während in 2019 noch 2,1 Milliarden Euro in den Markt investiert wurden, stiegen die Investitionen in 2020 auf 3,38 Milliarden Euro an. Vor allem das vierte Quartal konnte dabei mit einem Transaktionsvolumen von 1,4 Milliarden Euro überzeugen.

“Mit diesem Rekordergebnis hat der Gesundheitsimmobilienmarkt 2020 die bisherigen Top-Jahre 2016 und 2018 noch einmal deutlich übertroffen”, erzählt Dirk Richolt, Leiter Gesundheitsimmobilien bei CBRE in Deutschland.

Ein hoher Nachfrageüberschuss seitens der Investoren und die wirtschaftlich stabile Lage der Betreiber, die während der Corona-Krise vor allem durch die Regierung unterstützt wurden, sollen laut Richolt maßgeblich zu diesem Rekordergebnis beigetragen haben.

Neubauprojekte bleiben hinter Bedarf zurück

Im Bereich der Neubauprojekte hat der Gesundheitsimmobilienmarkt laut Richolt allerdings noch viel Luft nach oben. Zwar stieg der Anteil der Projektentwicklungen am gesamten Investitionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr von 15 auf 20 Prozent, dennoch würden die Neubauaktivitäten laut dem Experten vor allem im Bereich der Pflegeheime noch nicht dem gesellschaftlichen Bedarf gerecht werden. “Grund dafür sind die Kapitalwerte von Pflegeheimen, die deutlich niedriger ausfallen als im klassischen Wohnungsbau”, erklärt Richolt in der kürzlich veröffentlichten Pressemitteilung. Vielen Entwicklern von Neubauprojekten falle es schwer, geeignetes Bauland zu finden, denn im Vergleich zu anderen Assetklassen können hohe Grundstücks- und Baukosten für Gesundheitsimmobilien im Hinblick auf die Rentabilität oftmals nicht getragen werden.

Internationale Anleger zeigen Interesse

Dabei waren laut den Analysen vor allem internationale Investoren aktiv am Investitionsgeschehen des deutschen Gesundheitsimmobilienmarktes vertreten. So entfielen im letzten Jahr 69 Prozent des gesamten Investitionsvolumens auf internationale Investoren, 2019 waren es nur 62 Prozent.

„Der deutsche Gesundheitsimmobilienmarkt ist für ausländische Investoren attraktiv, da er langfristig Finanzierungen bietet und sich der Betreibermarkt immer schneller professionalisiert und konsolidiert”, erklärt Tim Schulte, Director Valuation Advisory Services. Dies wäre aber laut Schulte nicht nur für internationale Anleger attraktiv, auch inländische Investoren würde die Professionalisierung des Marktes und der Renditespread zu anderen Anlagemöglichkeiten zunehmend anlocken.

Betreutes Wohnen etabliert sich

Der dominierende Teilbereich der Pflegeheime konnte im letzten Jahr erneut einen Zuwachs von 16 Prozent verbuchen. So stieg der Marktanteil der Subassetklasse in 2020 auf 72 Prozent. Doch nicht nur die Pflegeheime konnten ihren Marktanteil im deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt ausbauen: „Betreutes Wohnen ist mittlerweile etabliert und wird verstärkt von Investoren […] nachgefragt”, erzählt Richolt. Hier erhöhte sich der Marktanteil um ganze 12 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, auf 14 Prozent. Und auch das hat nach dem Leiter Gesundheitsimmobilien einen ganz bestimmten Grund: So sei betreutes Wohnen für Investoren deshalb so attraktiv, weil in dieser Assetklasse im Vergleich zu Pflegeheimen “geringere regulatorischen Vorgaben” herrschen würden.

Spitzenrenditen der Pflegeheime sinken

Ende des Jahres 2019 lagen die Spitzenrenditen für moderne Pflegeheime noch bei circa 4,5 Prozent. Wie Richolt bereits im vergangenen Jahr prophezeit hat, sind die Renditen 2020 wie auch im Jahr zuvor weiter gesunken. So bewegten sich die Spitzenrenditen Ende letzten Jahres um die vier Prozent – und damit 50 Basispunkte unter 2019.

“Die Spitzenrenditen für Pflegeimmobilien haben damit ihre ununterbrochene Talfahrt weiter fortgesetzt – vor etwas mehr als zehn Jahren starteten die Renditen bei knapp acht Prozent“, erläutert Schulte. Der Experte erklärt sich diesen Abstieg unter anderem durch den Nachfrageüberhang seitens der Investoren. Auch die begrenzte Verfügbarkeit des Produkts und verlässliche Cashflows während Krisen wie der Corona-Pandemie tragen laut Schulte dazu bei, dass die Spitzenrenditen über die Jahre hinweg sinken. Und auch in 2021 “werden die Spitzenrenditen weiterhin unter Druck bleiben“, prophezeit der Experte.

Zukünftige Entwicklungen

Dem neuen Jahr 2021 blicken die Studienautoren positiv entgegen. So wird das Investitionsvolumen im kommenden Jahr weiter steigen und nur durch die beschränkte Verfügbarkeit des Produkts eingegrenzt sein – denn die große Nachfrage seitens der Investoren wird laut Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland, nach wie vor vorhanden sein: “Immer mehr deutsche Investoren haben Gesundheitsimmobilien im Blick. Sie sehen die Objekte als gute Alternative zu anderen etablierten Immobilienassetklassen”, betont der Immobilienexperte in der Pressemitteilung.

Vor allem die hohe Krisenresistenz und die weitestgehende Unabhängigkeit von der aktuellen wirtschaftlichen Situation würden die Gesundheitsimmobilien im Vergleich zu anderen Assetklassen attraktiv machen.

Bildquellen: Suwin/Shutterstock.com