Rentiert sich der Kauf land- und forstwirtschaftlicher Flächen in Deutschland?

Der Kauf von Feld, Wald und Grünfläche ist teuer, der Konkurrenzkampf unter den Kaufinteressenten groß. Die Rendite wird von Experten auf rund zwei Prozent jährlich geschätzt — lohnt sich der Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen in Deutschland also noch? Und haben private Kleinanleger überhaupt Zugang zu dem Markt, der oft als krisensicher eingestuft wird?

“Die Preise [land- und forstwirtschaftlicher Flächen] haben sich seit der Finanzkrise 2008 verdoppelt, und regional mehr als verdreifacht.” Mit diesen Worten wird Wolfgang Krüger vom Deutschen Bauernverband (DBV) von der Süddeutschen Zeitung zitiert. Die hohen Preise resultieren aus einer anhaltenden Flächenknappheit: mit nur maximal einem Prozent des deutschen Acker- und Grünlandes wird laut DBV jährlich gehandelt, weswegen Flächen auf dem Markt für alle Interessenten sehr kostbar sind. Die beiden Hauptakteursgruppen auf dem Markt sind Landwirte und Investoren, wobei die Landwirte Krüger zufolge oft das Nachsehen hätten. Die Süddeutsche zitiert ihn weiter: “Es ist ein umkämpfter Markt. Die Nachfrage ist ähnlich stark wie bei städtischen Immobilien. Die Interessenten überbieten sich, obwohl aus der landwirtschaftlichen Produktion die Preise nicht mehr refinanziert werden können.”

Pachteinnahmen, Bebauung & Co.: So erwirtschaften Investoren mit land- und forstwirtschaftlichen Flächen Einnahmen

Landwirte investieren in land- und forstwirtschaftliche Flächen aus dem offensichtlichen Grund, dass diese die Grundlage ihrer Betriebseinnahmen darstellen. In einer Pressemitteilung des DBV erklärt DVB-Vizepräsident Karsten Schmal: “Für uns Landwirte ist das Grünland Wirtschafts- und Futtergrundlage, und damit ein wichtiger Bestandteil des bäuerlichen Einkommens.” Ähnliches gilt auch für Felder und Waldstücke.

Investoren hingegen betrachten land- und forstwirtschaftliche Flächen insbesondere als vor der Inflation und steuerlichen Belastungen geschützte Anlage: Getreide und Holz seien schon immer gebraucht worden und von der Politik in der Vergangenheit auch verschont worden, so Land- und Forstimmobilienmakler Christoph Freiherr von Schenk der Süddeutschen zufolge. Den Gewinn ziehen Investoren entweder aus dem Wiederverkauf, aus Pachteinnahmen sowie der Bewirtschaftung durch ihre Pächter oder – in Speckgürteln wie etwa der Region München oder in Nordrhein-Westfalen – durch Wertsteigerungen, wenn für das Land eine Bebauungsgenehmigung ausgesprochen wird.

Preise variieren stark: Flächenwert hängt stark von Lage und Bodenqualität ab

Der Kaufpreis für land- und forstwirtschaftliche Flächen hängt dabei von Lage und Bodenqualität ab, so sind gute Felder der Süddeutschen zufolge am teuersten, Waldstücke befinden sich im preislichen Mittelfeld und Grünland (Wiesen) am billigsten. Der bundesweite Durchschnittspreis für einen Hektar Fläche betrug dem Situationsbericht 2020/2021 des DBV zufolge im Jahr 2019 26.400 Euro, was im Vergleich zu den Preissprüngen in den Vorjahren eine geringe Wertsteigerung darstellt. Die Preise steigen also weniger schnell als noch vor fünf Jahren. Wichtig zu beachten ist bei dieser Zahl allerdings, dass es sich um einen Durchschnittswert handelt: So fallen die Preise dem Bericht zufolge in Bayern (bis 120.000 Euro) und NRW (bis 80.000 Euro) deutlich höher aus als etwa im günstigsten Bundesland Saarland (bis 9.800 Euro). Auch Thüringen und Brandenburg liegen wie das Saarland am unteren Ende der Preisspanne, hier kostet ein Hektar land- oder forstwirtschaftliche Fläche bis zu knapp 12.000 Euro.

Entsprechend der Verteilung der Hektarpreise haben sich auch die Renditeeinschätzungen für Investoren für die verschiedenen Regionen unterschiedlich entwickelt: So hat sich die Renditeerwartung in Nordrhein-Westfalen dem DBV-Bericht zufolge im Zehnjahresvergleich um das Doppelte, in Bayern und Niedersachsen um das Eineinhalbfache erhöht, während sie im Saarland fast gleichgeblieben ist.

Rentiert sich der Kauf land- und forstwirtschaftlicher Flächen für Großinvestoren?

Der DBV-Bericht erwähnt auch die letzte Agrarstrukturerhebung aus dem Jahr 2016. Dieser zufolge waren vor fünf Jahren 39,6 Prozent aller land- und forstwirtschaftlichen Flächen in Eigennutzung und 58,5 Prozent Pachtland. Die übrigen 1,9 Prozent wurden den Pächtern kostenlos zur Bewirtschaftung zur Verfügung gestellt.

Ein Hektar Land konnte dem Bericht zufolge im bundesweiten Schnitt für 288 Euro monatlich verpachtet werden, was seit 2013 einem Anstieg von knapp 20 Prozent entsprach. Neuverpachtungen waren der Agrarstrukturerhebung zufolge mit durchschnittlich 385 Euro monatlich noch etwas teurer. Auch hier handelt es sich jedoch wieder lediglich um den Durchschnittswert, die Preise konnten in den Speckgürteln rund um München und Frankfurt offenbar bis an die 600 oder gar 700 Euro monatlich steigen. Bezüglich der Frage, ob sich die Investition rentiert, erklärt Maximilian Graf von Maldeghem, Leiter des Beratungsunternehmens Latifundium, der Süddeutschen zufolge: “Die Geldanlage ist eher für große Vermögen geeignet […] Unsere Tätigkeit beginnt bei etwa fünf bis zehn Millionen Euro Sinn zu machen.” Nach oben gibt es preislich hingegen offenbar keine Grenzen.

Agrarmakler Claus Voß erklärt gegenüber der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung (FAS) in einem Interview, dass Banken meist 30 Prozent Eigenkapital verlangen. Er empfiehlt jedoch, realistisch zu sein und eine Investition nur mit 50 Prozent Eigenkapital zu tätigen: Es sei realitätsfern, zu hoffen, ohne Wiederverkauf innerhalb eines überschaubaren Zeitrahmens über 50 Prozent des Kaufpreises wieder einzunehmen.

Land- und forstwirtschaftliche Flächen: Diese Möglichkeiten haben Kleinanleger

Private Kleinanleger, die keine fünf Millionen Euro aus der Tasche zaubern können, sind nicht gänzlich vom Markt ausgeschlossen. So können sie etwa Anteile eines Unternehmens erwerben, welches mit Investitionen in land- und forstwirtschaftliche Flächen Geld verdient oder Direktinvestitionen in kleinere Flächen tätigen. Diese finden häufig über das Internet statt – so finden sich etwa auf eBay regelmäßig kleinere Landstücke zum Verkauf. Abhängig von der Größe des erworbenen Landstücks haben Käufer den Vorteil, unter der Genehmigungsfreigrenze zu liegen und das Stück so zu nutzen, wie es ihnen beliebt. Sie sind dann nicht an Bauverbote oder ähnliche Regelungen gebunden. Die Genehmigungsgrenze unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland und sollte vor dem Kauf recherchiert werden. Eine dritte Investitionsmöglichkeit für Kleinanleger sind Fondsbeteiligungen, wovon die von der Süddeutschen zitierten Experten jedoch abraten: Renditeversprechungen würden hier ausschließlich auf Spekulationen beruhen und der Investor große Unsicherheiten auf sich nehmen.

Agrarmakler findet, die Investition lohnt sich zu Nullzinszeiten in jedem Fall

Egal ob Großinvestor oder Privatanleger – Claus Voß erklärt gegenüber der FAS, dass sich eine Investition zu Nullzinszeiten lohnt: “In der Regel [lohnt es sich noch, in Grund und Boden zu investieren], auch wenn die Bäume nicht in den Himmel wachsen. Wir kalkulieren mit zwei Prozent Verzinsung für Fläche, die der Käufer dann wieder an einen Landwirt verpachtet. Vor ein paar Jahren waren noch drei Prozent aus der Verpachtung drin. Aber wer von der Bank überhaupt nichts auf sein Guthaben bekommt, ist auch heute im Vorteil, wenn er dafür Land kauft.” Für Privatanleger bedeutet das, dass sie kaufen können und angesichts der überwiegend steigenden Hektarpreise nach einigen Jahren mit Gewinn wieder verkaufen können.

Allerdings weist Voß darauf hin, dass die Rendite von zwei Prozent in Bayern und Nordrhein-Westfalen kaum noch zu erwirtschaften ist: Kostet ein Hektar rund um München 120.000 Euro, müsse er für monatlich 1.000 Euro verpachtet werden, was sich der Durchschnittslandwirt nicht leisten könne – dafür müssten durchgehend Erdbeeren oder andere Sonderkulturen angebaut werden. Wer in diesen Speckgürteln investieren möchte, braucht also ein Konzept, welches nicht nur auf Einnahmen durch Bewirtschaftung und Pacht abzielt.

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