Schwerwiegende Pflichtverletzung gegenüber der WEG kann zum Entzug des Immobilieneigentums führen

Was muss man tun, um aus einer Eigentümergemeinschaft (WEG) ausgeschlossen zu werden und sein Wohneigentum zu verlieren? Mit dieser Frage beschäftigte sich das Landgericht Frankfurt am Main in seinem Urteil vom 4. Oktober 2021, wie die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) in einer Pressemitteilung verkündet.

Der Entzug des Eigentums ist eine äußerst harte, aber mögliche Maßnahme des Wohnungseigentumsgesetzes. Mit diesem Vorgehen kann dem Einzelnen tatsächlich sein Eigentum gegen seinen Willen abgenommen werden. Wie die DAV allerdings in einer Pressemitteilung erklärt, ist die Maßnahme nur als “absolute Notbremse” zu verstehen, “wenn ein Eigentümer massiv und wiederholt trotz Abmahnung gegen die Spielregeln der Eigentümergemeinschaft verstößt”. Die Option des Ausschlusses ergebe sich aus dem Umstand, dass eine Gemeinschaft grundsätzlich nicht aufgelöst werden könne. Unter hohen Voraussetzungen müsse es deshalb möglich sein, einen Eigentümer aus der Gemeinschaft zu entfernen.

Entziehung des Eigentums nur bei schwerwiegender Pflichtverletzung möglich

Wann genau ein Ausschluss aus der WEG und somit der Entzug des Eigentums möglich ist, ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht exakt definiert. Wie die DAV auf ihrer Website schreibt, wurde das Gesetz im Dezember 2020 modernisiert und der maßgebliche Paragraf für den Eigentumsentzug geändert. Vor der Modernisierung sei in der geltenden Vorschrift noch der Zahlungsverzug des Wohnungseigentümers als Regelbeispiel aufgeführt worden. Dieser ist nun aber entfallen. “Vielmehr heißt es jetzt, dass der Wohnungseigentümer die ihm obliegenden Verpflichtungen so schwer verletzt haben muss, dass eine Fortsetzung der Gemeinschaft den übrigen Eigentümern nicht mehr zugemutet werden kann”, erklärt die DAV. Diese Formulierung führe dazu, dass bei der Durchführung entsprechender Maßnahmen “eine Prüfung im Einzelfall zu erfolgen hat”.

Einzelfallprüfung: 12.500 Euro Zahlungsrückstand

Zu einer solchen Einzelfallprüfung kam es bei einem Urteil vom 4. Oktober 2021 des Landgerichts Frankfurt am Main, auf das die DAV verweist. Bei diesem Fall war ein Eigentümer mit etwa 12.500 Euro im Zahlungsrückstand und die WEG musste über die vergangenen fünf Jahre regelmäßig Rechtsstreitigkeiten führen. Über den gesamten Zeitraum sollen laut DAV weder Wohngelder und Abrechnungsspitzen aus den Jahresabrechnungen noch Sonderumlagen von dem betroffenen Eigentümer gezahlt worden sein. Titulierte Forderungen soll der Wohneigentümer ebenfalls nur teilweise im Rahmen der Zwangsvollstreckung beglichen haben.

Wie die DAV in einer Pressemitteilung bekannt gibt, entschied das Gericht dem Entzug des Eigentums stattzugeben, da das Zahlungsverhalten als eine erhebliche Pflichtverletzung angesehen werden könne. “Denn auch wenn die neue Vorschrift den Zahlungsrückstand nicht ausdrücklich als Beispiel nennt, kann dieser dennoch eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen, die unter Abwägung aller Umstände im Einzelfall ein Entziehungsbeschluss rechtfertigt”, erklärt die DAV.

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