Scope erwartet anhaltend starke Nachfrage nach offenen Immobilienfonds
Die Ratingagentur Scope sieht steigende Risiken bei offenen Immobilienfonds, rechnet aber weiter mit einer großen Nachfrage.
Bei der jüngsten Marktstudie von Scope, bei der 13 offene Immobilienfonds für Privatanleger sowie weitere sieben Fonds für institutionelle Investoren analysiert wurden, konnten vier Fonds ihr Rating im Vergleich zum Vorjahr verbessern, wogegen sich zwei von ihnen verschlechtert haben. Das Rating von Scope reflektiert das Risiko-Rendite-Verhältnis offener Immobilienfonds im Vergleich zu Alternativanlagen.
Risiken und Renditen wachsen
Dabei sind die Risiken der Fonds im Durchschnitt gestiegen. Verantwortlich dafür sind vor allem hohe Ankaufsvolumina bei aktuell hohen Marktpreisen sowie vermehrte Investitionen in Projektentwicklungen. Außerdem nehmen die Risiken in einzelnen Segmenten wie Shopping-Centern zu. Das höhere Risikoprofil der Fonds wird jedoch dadurch ausgeglichen, dass hohe Vermietungsquoten und steigende Immobilienwerte die Renditen steigen lassen.
Im gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld betrachten Anleger offene Immobilienfonds als attraktive Anlage. Jedoch führt das attraktive Renditeniveau auch zu hohen Mittelzuflüssen. Dies kann jedoch auch zu Problemen führen, denn die Gelder müssen sinnvoll investiert werden.
Der Einfluss der Liquidität
Die Steuerung der Liquidität ist daher eine der wichtigsten Aufgaben für Manager offener Immobilienfonds. Ist die Liquidität zu niedrig, droht die Schließung des Fonds. Ist sie hingegen zu hoch, verwässert – besonders in einem Niedrigzinsumfeld – die Performance. Denn der Ertrag aus der vom Fonds gehaltenen Liquidität ist signifikant geringer als aus Immobilienvermögen.
Damit die Liquiditätsquoten durch Zuflüsse nicht zu stark anschwellen, reglementieren zahlreiche Fonds die Zuflüsse. Hierzu geben Fondsmanager nur gewisse Kontingente in den Vertrieb oder sie nehmen nur dann neue Mittel an, wenn Objektankäufe unmittelbar bevorstehen.
Offene Immobilienpublikumsfonds hielten zum Jahresende 2018 Liquidität in Höhe von rund 18 Milliarden Euro. Das entspricht gemessen am Nettovermögen der Fonds einer Liquiditätsquote von 20,2 Prozent – 0,8 Prozentpunkte weniger als im Vorjahr. Diese Entwicklung ist vor allem auf die effektive Begrenzung von Mittelzuflüssen und rege Investitionsaktivitäten zurückzuführen.
Deutsche Immobilien bei Investitionen im Fokus
Das Investitionsvolumen liegt mit knapp acht Milliarden Euro weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Fast drei Milliarden Euro und damit rund 39 Prozent des gesamten Investitionsvolumens wurden in deutsche Immobilien investiert. Auffällig war, dass sich der Anteil der UK- und US-Immobilien signifikant verringert hat.
Stimmung unter Anbietern weiter prächtig
Mehr als 80 Prozent der Anbieter offener Immobilienfonds beurteilen ihre Lage in diesem Jahr als gut oder sogar sehr gut. Auch für 2020 ist keine Eintrübung der Stimmungslage in Sicht.
Die positive Einschätzung der Lage geht mit einem weiterhin hohen Niveau erwarteter Mittelzuflüsse einher: Sämtliche Anbieter erwarten für die gesamte Branche in diesem Jahr Netto-Mittelzuflüsse. Fast 60 Prozent rechnen sogar mit deutlichen Zuflüssen.
Weiterhin starke Nachfrage erwartet
Scope rechnet auch für das laufende Jahr mit einer großen Nachfrage nach offenen Immobilienfonds, weil die Rendite im aktuellen Marktumfeld vergleichsweise attraktiv ist.
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Da andererseits jedoch zahlreiche Fonds die Mittelzuflüsse begrenzen, entsteht ein Nachfrage-Überhang, der bereits zur Auflage neuer Produkte geführt hat. Zahlreiche Anbieter planen die Auflage weiterer Fonds.
Die größte Herausforderung für Asset Manager bleibt der Ankauf von Objekten auf einem attraktiven Renditeniveau. Um die weiterhin hohen Liquiditätsbestände zu investieren, nehmen sie zunehmend größere Risiken wie Investitionen in Projektentwicklungen oder in weniger liquide Märkte in Kauf.
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