Scope zu offenen Immobilienfonds: Netto-Mietrenditen sinken aber Wertänderungsrenditen steigen
Die durchschnittlichen Renditen offener Immobilienfonds bewegen sich laut der Ratingagentur Scope seit fünf Jahren in einem Korridor zwischen 2,6 und 3,0 Prozent. Dabei wird der kontinuierliche Rückgang der Netto-Mietrenditen durch moderat steigende Wertänderungsrenditen ausgeglichen.
Im Jahr 2017 haben 14 von Scope untersuchte offene Immobilienpublikumsfonds für Privatanleger eine durchschnittliche Netto-Mietrendite in Höhe von 4,0 Prozent erwirtschaftet. Gleichzeitig belief sich die durchschnittliche Wertänderungsrendite auf 1,4 Prozent. In Summe und nach Abzug von Steuern sowie Aufwendungen für Fremdkapital betrug das durchschnittliche Gesamtergebnis der untersuchten Immobilienportfolios 4,8 Prozent.
Jedoch besteht das Fondsvermögen neben den Immobilienportfolios auch noch aus Liquidität: Dies macht rund 20 Prozent der Fondsvermögen aus und setzt sich überwiegend aus Bankeinlagen und Geldmarktpapieren zusammen. Da die durchschnittliche Verzinsung der Liquidität im vergangenen Jahr bei lediglich 0,6 Prozent lag, drückt sie die Gesamtperformance der Fonds auf durchschnittlich 3,8 Prozent. Nach Abzug der Fondskosten blieb Anlegern der untersuchten 14 Immobilienfonds in 2017 eine Rendite von durchschnittlich 2,7 Prozent – im Vergleich zu den Vorjahren ist das nahezu keine Veränderung.
Netto-Mietrenditen seit fünf Jahren rückläufig aber Wertänderungsrenditen legen sukzessive zu
In den letzten Jahren ist das Preisniveau für den Ankauf neuer Objekte angestiegen. Deshalb ist der durchschnittliche Nettoertrag, den offene Fonds aus ihren Bestandsobjekten heraus erwirtschaften, seit 2013 kontinuierlich gesunken, und zwar von damals 4,8 auf 4,0 Prozent im Jahr 2017.
Dagegen konnten die Wertänderungsrenditen in den letzten Jahren moderat aber sukzessive zulegen. Nachdem die Wertänderungsrenditen in den Jahren nach der Finanzkrise mehrere Jahre lang negativ waren, sind sie seit 2014 wieder moderat positiv. So werteten die Immobilienportfolios im Jahr 2017 durchschnittlich um 1,4 Prozent auf, nach 1,0 Prozent in 2016.
Ausblick: Trends dürften sich 2018 fortsetzen
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Die Experten von Scope rechnen damit, dass sich die hier aufgezeigten Trends auch im laufenden Jahr fortsetzen werden: Steigende Wertänderungsrenditen sollten einen Rückgang der Nettomietrenditen ausgleichen, so dass die Gesamtperformance der offenen Immobilienfonds stabil bleiben dürfte.
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