Sieben Megatrends, die Büroimmobilien beeinflussen werden
Die Anforderungen an Büroflächen haben sich in den letzten Jahren enorm erhöht. Der Zentrale Immobilien Ausschuss, kurz ZIA, hat die globalen Einflüsse auf den Bürosektor untersucht und dabei sieben Trendfelder ausgemacht.
Der ZIA hat verschiedene Experten zum Wandel im Bürosektor befragt. Die Beiträge sollen als Inspiration für die gesamte Immobilienwirtschaft dienen.
Trend 1: Modularhafte Anmietung von Mietflächen und deren Ausgestaltung
Menschen arbeiten heute zeitlich und räumlich flexibler als früher. Daher geht laut Martin Rodeck (OVG) der Trend bei Office-Flächen weg von starren Strukturen, hin zu Coworking-Bereichen, die auch das Andocken von externen Dienstleistern erleichtern.
Der wachsende Bedarf nach optional nutzbaren Flächen mache zudem neue, modulare Anmietungskonzepte erforderlich. Außerdem benötige jeder moderne Arbeitsplatz eine vernetzte Ausstattung mit Optionen für spezifische Services.
Moderne Büroflächen müssen also nicht nur strukturell flexibel sein, sondern auch umfassend konfigurierbar, erklärt Martin Rodeck.
Trend 2: Betreibermodelle werden sich ausdifferenzieren
Größere Büro-Immobilien werden künftig durch einen attraktiven Mix von verschiedenen Mietern und Dienstleistungen an Wert und Stabilität gewinnen, glaubt Rainer Thaler (Investa).
Um größeren Erfolg zu haben, werde sich die klassische Immobilienverwaltung zu einem „Full-Service-Dienstleister“ wandeln müssen. So werde der Asset Manager zum ersten Ansprechpartner der Mieter, wenn sie Wünsche oder Kritik äußern wollen. Außerdem vertrete er künftig die örtlichen Interessen des Campus und seiner Mieter. Damit habe er auch eine Kontrollfunktion der Mieter, des Campus Areals sowie des Gesamtkonzepts inne.
Auch Dr. Markus Wiedenmann (Art-Invest Real Estate Management GmbH & Co. KG) geht davon aus, dass sich die Immobilienbranche den verändernden Kundenansprüchen anpassen muss. Die Lösung sieht er in der Verbindung von
flexiblen Bürolösungen mit Dienstleistungsangeboten.
Hierbei könnte laut Michael Moritz (Wisag) dem heutigen Facility Manager eine wichtige Rolle zukommen. So wie sich einst die Rolle des Hausmeisters zum Facility Manager weiterentwickelte, wird in weiteren zehn Jahren aus diesem der „All-inclusive-Service-provider“ geworden sein, so der Experte.
Trend 3: „Pay per use“ – zunehmende Flexibilisierung
Die sogenannte sharing economy, hat auch die Immobilienwirtschaft erreicht. Wie Dr. Thomas Beyerle (Catella Valuation) erklärte, ist der Anteil der sogenannten Coworking-Flächen bezogen auf den deutschen Büroflächenmarkt derzeit noch gering, jedoch geht er für die Zukunft von einem Anstieg aus. Pay per use Strukturen werden die Flatrate-Mentalität zunehmend ablösen, glaubt der Experte.
Wichtig sei, dass Gebäude flexibel sind, d.h. dass sie ohne großen Aufwand neu aufgeteilt werden könnten. Da sich die Nutzerbedürfnisse schnell ändern, müssten auch die Immobilien besser auf die Nutzer reagieren können.
Wie Michael Belau (Corpus Sireo) erläuterte, bieten etablierte „Pay per use“-Anbieter in ihren Business-Centern schon jetzt individuell geschneiderte Bürolösungen inklusive aller möglichen Service- und Backoffice-Leistungen an.
Trend 4: Reduzierung der Mietvertragslaufzeiten
Ralf Fröba (Bulwiengesa) weist darauf hin, dass sich am Gewerbeimmobilienmarkt die Mietvertragslaufzeiten in den letzten Jahren deutlich verkürzt haben. So hätten sich die Laufzeiten im Bürosegment von durchschnittlich etwa 7 Jahren Anfang der 2000er inzwischen auf nur noch knapp 4,5 Jahre verkürzt. Kurze Vertragsdauern hätten für Mieter den Vorteil, dass sie in Zeiten eines Mietverfalls nicht langfristig mehr als die marktübliche Miete zahlen.
Daneben ist auch die Standortfrage wichtig. Eine wachsende Bedeutung kommt dabei dem „War for Talents“ zu, also dem Wettstreit um hochqualifizierte Arbeitnehmer, die ein Unternehmen voranbringen.
Laut Stephan Leimbach (JLL) zeichnen sich Top-Citys durch vier Merkmale aus: Sie verkörpern und nähren einen „vibrierend-kosmopolitischen“ Lifestyle durch eine rege Künstlerszene, abwechslungsreiche Gastronomie und Freizeitangebote. Sie ermöglichen und schaffen eine vielfältige Startup-Szene. Sie atmen Toleranz und fördern Vielfalt und damit auch einen internationalen Talente-Mix. Und sie sind dynamisch und gehen technologischen Wandel gezielt an.
Auch Marcus Mornhart (Savills) hebt hervor, dass sich der Bedarf der Menschen geändert hat. So wünschen sich Arbeitnehmer Umfragen zufolge eine Fahrtzeit zur Arbeit von maximal 30 Minuten gepaart mit dem Wunsch nach Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, ärztlicher Nahversorgung und Kindergärten. Dies bedeutet, dass die monotonen Bürostandorte ausgedient haben.
Trend 5: Verschiedene Arbeitswelten im Büro
In modernen Büros werden Arbeitswelten gefordert, welche die unterschiedlichen Formen der Kommunikation unterstützen. Wie Florian Sauer (ECE) erklärte, reicht die Bandbreite von Open Space-Strukturen mit attraktiv gestalteten Meetingzonen über Think Tanks und Telefonkabinen bis hin zu ausreichenden Besprechungsräumen in unterschiedlicher Größe.
Zellenstrukturen und fest zugeordnete Arbeitsplätze gehören demnach der Vergangenheit an. Stattdessen seien flexibel je nach Aufgabenbereich benötigte Flächenangebote gefragt.
grundbesitz global
Der weltweite Immobilienmarkt bleibt weiterhin attraktiv. grundbesitz global investiert weltweit in Gewerbeimmobilien aus den Bereichen Büro, Logistik und Einzelhandel. Warum das für Privatanleger interessant ist.
Auch Johannes Hermanns (Deka Immobilien) meint, dass die Zeiten des gleichförmigen Allroundarbeitsplatzes für jeden Einzelnen vorbei sind. Stattdessen soll der Mitarbeiter zwischen verschiedenen Angeboten an Arbeitsplätzen frei wählen können.
Trend 6: Technische Ausstattung wird wichtiger
Große Chancen bietet in der Immobilienwirtschaft der Einsatz digitaler Technologien, glaubt Andreas Krone (Apollo).
Bei der sogenannten Predictive Maintenance etwa werden Gebäudebestandteile digital erfasst und vernetzt, um frühzeitig festzustellen, wann Verschleißteile ausgetauscht werden müssen. Dies ermögliche Kosteneinsparungen.
Eine wachsende Bedeutung misst er zudem der Virtual Reality bei – insbesondere im Bereich der Architektur. Dank dieser Technik könnten potenzielle Nutzer künftig Gestaltungsmöglichkeiten in virtuellen Formen erleben.
Er ist zudem davon überzeugt, dass sich Smart-Home-Lösungen auch im Business Bereich etablieren werden. Das IOT (Internet of Things) werde nicht nur den Komfort der Nutzer, sondern auch die Kommunikation zwischen Eigentümer, Nutzer und Dienstleistern verbessern.
Auch Thorsten Kraus (UNDKRAUSS) setzt auf den Smart-Trend. Er sieht in Smart Buildings einen wichtigen Einflussfaktor für den Geschäftserfolg. Denn zum einen steige die Produktivität der Mitarbeiter durch optimierte Beleuchtung, Klimatisierung und Vernetzung der einzelnen Objekte im Büro. Zum anderen sinken die Betriebskosten durch eine digitale Fernwartung erheblich, so der Experte.
Dr. Thomas Herr (CBR) sieht zudem ein großes Interesse an Mieter-Apps. Mit ihnen könnten die Büronutzer beispielsweise Arbeitsplätze und Besprechungsräume buchen, Schäden melden sowie die Beleuchtung und Heizung steuern. Außerdem ermöglichten sie noch zahlreiche Zusatzangebote, die den Komfort und die Zufriedenheit der Mitarbeiter steigern – wie etwa Einkäufe erledigen, Lieferungen empfangen, Reinigung, Fitness, Massage, Arzt, Mietwagen oder Lunch.
Trend 7: Büro als Markenbotschafter
Bei der Suche nach einem Standort werden für Unternehmen neben traditionellen Suchkriterien auch Themen wie die Qualität der Gebäudearchitektur und die Gestaltung der Arbeitsplätze immer wichtiger.
Peter Bigelmaier (Colliers) führt dies darauf zurück, dass Firmen im Kampf um die besten Mitarbeiter zunehmend nicht mehr nur ein gutes Gehalt, sondern auch einen hochwertig ausgestatteten Arbeitsplatz in einem architektonisch anspruchsvollen Gebäude bieten müssen.
Zudem werde zunehmend gewünscht, dass sich die Corporate Identity im Gebäude und der Architektur widerspiegelt. Nur dann könne ein Gebäude zum Markenbotschafter und Identitätsstifter werden.
Bildquellen: Deutsche Asset Management