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So privilegiert das deutsche Steuerrecht reiche Immobilienbesitzer

In Deutschland privilegiert das Steuerrecht Investitionen in Immobilien, sodass  Hochvermögende entsprechend in Immobilienbesitz investieren. Dies bedingt eine Verschärfung der Vermögenskonzentration und benachteiligt Erwerbstätige sowie wenig vermögende Schichten beim Vermögensaufbau.

Hinzu kommt, dass auch der Wettbewerbsdruck auf die ohnehin schon hart umkämpften Immobilienbestände wächst. Am gravierendsten ist jedoch die unterschiedliche Steuerbelastung, denn während im deutschen Steuerrecht besonders die Belastung von Arbeitseinkommen mit Steuern und Abgaben hoch ausfällt, werden Vermögenszuwächse und Spekulationsgewinne aufgrund von Immobilieninvestitionen hingegen steuerlich stark privilegiert. Wie die Ungleichheit bekämpft werden soll, ist umstritten und führt immer wieder zu politischen Debatten.

Ein ungerechtes Steuersystem

In einem Gastbeitrag in der Süddeutsche Zeitung haben der Steuerexperte Stefan Bach und der Professor für betriebswirtschaftliche Steuerlehre Sebastian Eichfelder erklärt, inwiefern das deutsche Steuersystem ungerecht und ineffizient arbeitet. Sie machen besonders deutlich, wie fragwürdig manche Entscheidungen im deutschen Steuerrecht ausfallen, denn während Deutschland als wirtschaftsstarkes Industrieland weiterhin vor Herausforderungen in Bereichen, wie Digitalisierung und Dekarbonisierung steht, werden Investitionen in Bestandsimmobilien steuerlich stark privilegiert. Laut den beiden Experten verzichtet Deutschland durch diese Steuerprivilegien in Bezug auf Immobilien jährlich auf bis zu 27 Milliarden Euro Mehreinnahmen. Es wird deutlich, dass das deutsche Steuerrecht zumindest in diesem Maße ungerecht und ineffizient handelt. Mit einem Verzicht auf diese Steuerprivilegien könnten mit den Mehreinnahmen Steuern und Sozialbeiträge gesenkt sowie Zukunftsinvestitionen finanziert werden.

Die Folgen für den Immobilienmarkt

Von den Steuerprivilegien profitieren zwar fast ausschließlich vermögende Bevölkerungsschichten, dennoch hat dies nicht nur Auswirkungen auf die anderen Bevölkerungsschichten, sondern auch erhebliche Folgen für den deutschen Immobilienmarkt. Denn durch die Verschärfung der Vermögenskonzentration und die Benachteiligung beim Vermögensaufbau verschärft sich auch der Wettbewerb um die umkämpften Immobilienbestände. Auch die Liquidität des Immobilienmarktes ist durch marktferne Spekulationen betroffen. Gleichzeitig führen diese steuerlichen Anreize zu Fehleinschätzungen und Verzerrungen auf dem Immobilienmarkt. Zwar können Anleger über Abschreibungen und Werbekosten Steuererklärungen abgeben, spätere Veräußerungsgewinne sind jedoch in der Regel steuerfrei. In Verbindung mit den aktuell niedrigen Zinsen für Fremdkapital und mit den Wertsteigerungen bei Immobilien führt dies zu hohen und meist steuerfreien Renditen.

Die effektive Steuerbelastung

Die hohe Eigenkapitalrendite resultiert aus dem hohen Verschuldungsgrad, der Hebelwirkung und den niedrigen Fremdkapitalzinsen. Die effektive Steuerbelastung der Renditen beträgt nur etwa acht Prozent. Dies ist im Wesentlichen auf Abschreibungen, mindestens zwei Prozent der Jahresinvestition, und steuerfreie Veräußerungsgewinne zurückzuführen. Geht man davon aus, dass das Verhältnis des Kaufpreises zur Nettokaltmiete 30 übersteigt, wie es heute in Ballungsräumen üblich ist, entsteht sogar eine negative Steuerbelastung, da die steuerlichen Abschreibungen die Nettokaltmieten übersteigen. Gewinnbringende Investitionen führen zu steuerlichen Verlusten und eine spätere Wertsteigerung ist steuerfrei. Jedoch gilt auch dann, dass Veräußerungsgewinne bei Immobilien nur steuerfrei sind, wenn die Immobilie vorher 10 Jahre gehalten wurde. Menschen, die einen hohen Immobilienbestand besitzen, profitieren noch mehr von den deutschen Steuerprivilegien. Denn wenn Immobilien in eine GmbH investiert werden, reduziert sich die aktuelle Steuerbelastung der Mieteinnahmen auf 15,8 Prozent Körperschaftsteuer und Soli. Im Gegensatz zu Handelsgesellschaften zahlen Immobiliengesellschaften keine Gewerbesteuer.

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